Библиотека

Статьи

    Вусов А. В. Методика формирования резервов на устранение экологического вред
    Оценка недвижимости
    Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту
    Статья опубликована в научно-практическом журнале Банковское дело №8 2013
     
    Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
    г.Москва, РФ
     
    Объем кредитования под залог недвижимости постоянно возрастает, по данным РБК.Рейтинг (http://rating.rbc.ru/article.shtml?2013/05/07/33941853) в 2012 году ипотечный рынок в России продемонстрировал устойчивую тенденцию роста. Объем кредитов, выданных населению, по расчетам, превысил отметку в 1 трлн руб [5]. По прогнозу РБК.Рейтинг, который основан на проведенном опросе ряда банков, принявших участие в рейтинге, суммарный объем ипотечных кредитов в 2013 году вырастит на четверть и составит примерно 1.3 трлн руб. 
    Вопрос оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве объекта залога встает на стадии анализа обеспечения, и во многом принятие решения о предоставлении кредита и его величине решается на основе отчета, выполненного оценщиком. Для банков встает вопрос о реализации залогового обеспечения в случае не выполненных заемщиками обязательств по выплатам по кредиту. В ситуации кризиса на рынке недвижимости в 2008-2009 годах, после бума кредитования в 2007-2008 годов банки во многом столкнулись с проблемами при реализации объектов недвижимости, потому что цены сделок на рынке недвижимости упали на 20-25%, а скидки на уторгование достигали по значению 25% в отдельных случаях.
    Работа с оценочным компаниями в банках организована по-разному: около 25% банков принимают к рассмотрению отчеты любых оценочных компаний   при экспертизе отчета внутренним специализированным подразделением, в 38% банках  работа ведется с пулом аккредитованных оценочных компаний в каждом регионе.
    Около 87% банков проводят проверку отчетов об оценке, и лишь 13% банков принимают отчеты от аккредитованных при банках компаний без проверок. И доля банков, принимающих отчеты без внутренней проверки, постоянно сокращается.
    Проверка отчетов оценщиков в специализированных подразделениях банков выявляет существенные проблемы в представленных отчетах в 62% случаев банки, в 13% случаев обнаружены несущественные недостатки, и лишь четверть отчетов в целом удовлетворяет, предъявляемым требованиям.
    Выше приведенные статистические данные говорят об актуальности проблемы анализа залогового обеспечения и корректности выполненного оценщиком отчета.
    Заемщик зачастую давит на оценщика с целью получения максимально возможного кредита под свой объект недвижимости, при этом заказчик услуг по оценке может вполне уверять, что отчет в данном случае – простая формальность, с банком уже договорились, отчет нужен срочно и определенная в нем стоимость должна быть только той, которую озвучивает заказчик. В то же время ст. 12 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) устанавливает требования к отчету как к документу, содержащему сведения доказательственного значения.
    Отчет, составленный оценщиком, должен соответствовать действующему законодательству в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик, подписывающий отчет [3]. Саморегулируемые организации проводят плановую и внеплановую проверку отчетов оценщиков [1], являющихся их членами, поэтому при выявлении банками проблем в отчете и установлении, какие требования стандартов не были выявлены, можно обратиться в экспертные советы, дисциплинарные комитеты саморегулируемых организаций оценщиков, чтобы были предприняты меры в отношении оценщика, выполняющего некачественные по мнению банка отчеты.
    Некоторые банки подписывают договора об оказании услуг о проведении оценки рыночной стоимости объектов залога в качестве «третьей стороны», таким образом, договор об оценке подписывает «Исполнитель» (оценочная компания), «Заказчик» (собственник объекта недвижимости) и «Банк», при этом в договоре может быть предусмотрено при выявлении проблем отчета в части описания расчетов и некорректности исходной информации проведение экспертизы отчета в рамках саморегулируемой организации оценщика за счет оценщика. Необходимо отметить, что стоимость экспертизы сопоставима со стоимостью услуг самого оценщика, что делает для оценщика выполнение некачественных отчетов крайне невыгодным и даже убыточным.
    В ходе выполнения работ об оценке не первом этапе заключается договор на проведение работ по оценке стоимости объекта, в приложении к которому оформляется задание на оценку [2]. Первым пунктом задания на оценку является формулировка объекта оценки и имущественных прав на него. Для корректной идентификации объекта оценки оценщик анализирует правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на объект оценки. Для примера приведем в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, а правоподтверждающего документа – свидетельство о праве собственности. Однако достоверность сведений об объекте оценки оценщик устанавливает на основе осмотра и других  представленных документов. В российских условиях площади и формулировки  в различных документах могут не совпадать, оценщик может принять допущение о верности площади указанной в кадастровом паспорте на земельный участок, однако тогда есть опасность, что он проводит оценку рыночной стоимости объекта, который не соответствует правоустанавливающему и правоподтверждающему документам, то есть не являющегося объектом залога.
    В случае несоответствия объекта оценки на осмотре предъявляемым документам, например, собственник самовольно надстроил этаж двухэтажного дома, что увеличило на 50% площадь объекта и изменило его характеристики. Оценщик в общем случае будет проводит законодательную допустимость произведенных работ, возможность оформления нового объекта, но в случае оценки для обеспечения залога по кредиту проблемы объекта залога приводят к дополнительным рискам по кредиту.
    Обычной рекомендацией большинства банков заемщику в случаях проблемной идентификации объекта недвижимости является приведение в соответствие всех документов по объекту залога. В итоге описание объекта оценки должно включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки [2, 3, 6]. 
    На этапе сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, оценщик сталкивается с обилием рыночной информации по крупным городам и нехваткой рыночной информации по небольшим населенным пунктам. При этом рыночная информация основана на ценах предложений, которые могут быть завышены, потому что цена предложения зачастую выставляется для мониторинга спроса на объект, выставленный по определенной цене. Например, собственник выставляет офис в Москве по завышенной цене для начала, чтобы понять, сколько потенциальных покупателей откликнется при цене 1 кв.м. на уровне 300 тыс. руб., последующее выставление может быть на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв.м. через неделю, а цена сделки через 3 месяца может быть уже на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв.м.  
    Для качественного анализа рынка необходимо анализировать цены сделок, но они являются конфиденциальной информацией и оценщик, даже если получит доступ к ним, не может официально ими воспользоваться, потому что невозможно выполнить принцип проверяемости [3].
    Иногда профессиональные участники рынка и даже сами оценщики искажают рыночные данные, тогда появляются в случае обеспечения по кредиту фиктивные объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом, по завышенным ценам. На основе этих данных будут выбраны аналоги, построены ценовые диапазоны на рынке, описана рыночная ситуация и т.д. Такую фальсификацию отчета сложно обнаружить начинающему специалисту, потому что представленные в расчетах данные будут подтверждены принтскринами сайтов, фотографиями, отметками на карте и т.д. Но проверить можно путем простого сопоставления данных: например, по аналитическим обзорам средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в опубликованном обзоре на аналитическом портале по рынку жилой недвижимости в Москве ниже на 30% средней цены по обзору аналогичного сегмента в Смоленске, проведенному оценщиком в отчете. Очевидно, что идет фальсификация оценщиком данных в отчете. Открытые бесплатные обзоры по рынку недвижимости можно найти на аналитических порталах (для примера приведем Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, Анализ рынка недвижимости www.arn.ru,   Информационно-аналитический журнал RWAY www.rway.ru, сборник аналитических оборов  приведен на сайте www.arendator.ru в разделе Аналитика и т.д.).
    В ходе анализа рынка и дальнейшего подбора аналогов оценщик сталкивается с проблемой представления на рынке объектов, которые выставлены не по конкурентноспособным ценам, поэтому они могут быть представлены на рынке в течение срока, превышающего типичный срок экспозиции, сделки по таким объектам не совершаются, и они искажают ценовую информацию на рынке. Например, на рынке производственной недвижимости во Владимирской области имеются предложения по производственным помещениям с ценой 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м., но при этом одни и те же объекты появляются на вторичном рынке почти каждый год с незначительным повышением цены. Проанализировав формально цены предложения можно сделать вывод, что на рынке производственной недвижимости наблюдается прирост цен на 6-8% в год, а средняя цена на 1.к.в. м производственного помещения составляет 45 тыс. руб. за 1 кв.м. Однако профессиональные участники рынка недвижимости наблюдают статистику отсутствия продаж на рынке производственной недвижимости, в том числе не зафиксировано продаж по ценам 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. производственных помещений во Владимирской области. То есть выводы, сделанные на основе анализа цен предложений, могут не соответствовать фактической рыночной ситуации.
    Классическими критериями подбора конкурирующего предложения на рынке недвижимости для анализа являются сопоставимость в первую очередь местоположения, за тем класса объектов, а также масштаба [5, 6]. Однако сопоставимость масштаба зачастую оценщиками не учитывается, поэтому цена 1.кв.м. складского помещения площадью до 100 кв.м. распределяется на складские помещения площадью более 10000 кв.м., что может привести к завышению стоимости объекта залога до 20-30%.
    Задачей специалиста банка, проверяющего отчет оценщика, является сначала проанализировать сопоставимость данных, используемых оценщиком в расчетах, и данных по анализу рынка из самого отчета, а затем провести независимое исследование рынка.
    Для эффективной работы специалиста банка создаются внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы, которые отличаются степенью детализации, формой изложения. Рассмотрим примерную таблицу экспресс-анализа, чтобы провести проверку отчета об оценке стоимости объекта недвижимости для обеспечения залога по кредиту.
     
    Таблица 1.
    Экспресс-анализ отчета (см. в первоисточнике)
    Проанализировать использование таблицы 1 для экспресс-проверки будет удобнее на практическом примере, поэтому заполним показатели и составим таблицу 2 по отчету об оценке рыночной стоимости встроенного офисного помещения площадью 100 кв.м. в Москве, расположенного в ЮВАО (рядом ТТК) по адресу Волгоградский пр-т, д. 32, в здании бывшего НИИ, на 2-м этаже 4-эт. кирпичного здания, состояние здания и помещения рабочее (не требует проведения ремонта), класс офиса трудно идентифицируем ближе к С или В--, коммуникации – есть все необходимые, парковка стихийная.
    На первом этапе, необходимо проанализировать показатели 1-4 таблицы, чтобы выявить произошло ли завышение стоимости объекта оценки за счет одного из подходов. В данном примере (табл.2) видно, что итоговая стоимость объекта составила 186,7 тыс. руб./ кв.м. и была завышена по сравнению с результатом сравнительного подхода (165,6 тыс. руб./ кв.м.) из-за использования доходного подхода (198,9 тыс. руб./ кв.м.). Таким образом, на основании показателей 1-4 было выявлено завышение стоимости объекта залога на 13%.
    Таблица 2.
    Пример экспресс-анализа отчета (см. в первоисточнике) 
    На втором этапе, необходимо проанализировать корректность использования сравнительного подхода, который является основным в ходе оценки рыночной стоимости объекта залога. Первоначальные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) в целом соответствуют указанным в анализе рынка диапазонам цен продаж (указаны в пункте 6 таблицы 2). Скорректированные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) не противоречат рыночным диапазонам цен продаж (указаны в пункте 6 таблицы 2).  Скорректированные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) не противоречат ценам по проверочным объектам (указаны в пункте 8 таблицы 2). Рыночные диапазоны цен не противоречат ценам по проверочным объектам. 
    Таким образом, в рамках практического примера экспресс-проверки отчета была выявлена адекватность расчета рыночной стоимости объекта залога в сравнительном подходе, однако на этапе согласования результатов оценки по подходам было обнаружено завышение стоимости объекта залога на 13%. 
    Проведение экспресс-проверки отчета связано с исследованием рыночной информации, нахождением открытых рыночных данных по аналитике и проверочным объектам. Для проверки приоритетными являются источники информации, где подача объявлений являются платной, тогда серьезность намерений хоть частично подтверждена. 
    Использование трех подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного является обязательным, при отказе от использования одного или нескольких подходов оценщик должен привести обоснование отказа от использования [2]. 
    Если использованы все три подхода, то результаты оценки стоимости по подходам могут отличаться в разы в российских условиях, тогда математическая процедура расчета средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках согласования результатов может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости (как это произошло в выше приведенном примере). 
    Приоритетным подходом в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости с развитым рынком является сравнительный подход [6]. Именно поэтому методика экспресс-проверки отчетов базируется на проверке расхождения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости от результата расчета в сравнительном подходе и проверке адекватности расчетов, выполненных  в сравнительном подходе.
    Таким образом, в данной статье были проанализированы проблемы идентификации объекта недвижимости как объекта  залога и сбора информации в российских условиях на практических примерах, а также был приведен вариант экспресс-проверки отчета на основе анализа рыночной информации, который может быть реализован на примере других отчетов или с учетом которого могут быть подготовлены внутренние инструкции  по проверке отчета об оценке специалистом банка.
      
    Список использованной литературы
    • Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм и доп.).
    • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
    • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
    • Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.)
    • РБК.Рейтинг http://rating.rbc.ru
    • Оценка стоимости имущества. Учебное пособие. Под ред. И.В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012.
    Мирзоян Н.В. - Проверка отчетов об оценке стоимости недвижимости в российских банках

    Проверка отчетов об оценке стоимости недвижимости в российских банках

     
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, 
    фондового рынка и налогообложения  
     Московского финансово-промышленного 
    университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
     Оценка рыночной стоимости недвижимости, являющейся залогом по кредиту, является обязательным случаем проведения оценки на основе федерального законодательства [2, 3]. В то же время на основе отчета об оценке банковские специалисты проводят анализ кредитного обеспечения.  В дальнейшем на основе отчета об оценке и с учетом платежеспособности заемщика банковские специалисты принимают решение о предоставлении кредита и его величине. Качество выполненного отчета, обоснованность расчетов влияют на кредитные риски банка, что приводит к необходимости рассмотрения практических вопросов проверки отчетов оценщиков в банках.
     В российских условиях банки работают с оценочным компаниями по разным схемам: около 25% банков принимают к рассмотрению отчеты любых оценочных компаний   при экспертизе отчета внутренним специализированным подразделением, в 38% банках  работа ведется с пулом аккредитованных оценочных компаний в каждом регионе. Около 87% банков проводят проверку отчетов об оценке, и лишь 13% банков принимают отчеты от аккредитованных при банках компаний без проверок. И доля банков, принимающих отчеты без внутренней проверки, постоянно сокращается.
     Итоги проверки отчетов оценщиков в банках разнообразны. Проверка отчетов оценщиков в специализированных подразделениях банков выявляет существенные проблемы в представленных отчетах в 62% случаев, в 13% случаев банки выявляют несущественные недостатки, и лишь четверть отчетов в целом удовлетворяет, предъявляемым требованиям по мнению банковских специалистов.
     Приведенные выше статистические данные выявляют актуальность анализа проверки отчетов оценщиков в банках и выявления типовых проблем.
      Практика показывает, что заемщик иногда влияет на оценщика морально и материально с целью получения максимально возможного кредита под свой объект недвижимости. При этом заказчик услуг по оценке (собственник недвижимости) может уверять, что отчет об оценке в данном случае – простая формальность, с банком уже договорились, отчет нужен срочно и определенная в нем стоимость должна быть только той, которую озвучивает заказчик. В то же время ст. 12 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) устанавливает требования к отчету как к документу, содержащему сведения доказательственного значения.
     Отчет, составленный оценщиком, должен соответствовать действующему законодательству в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик, подписывающий отчет [3]. Саморегулируемые организации проводят плановую и внеплановую проверку отчетов оценщиков [1], являющихся их членами. При выявлении банками проблем в отчете и установлении, какие требования стандартов не были выявлены, можно обратиться в экспертные советы, дисциплинарные комитеты саморегулируемых организаций оценщиков, чтобы были предприняты меры в отношении оценщика, выполняющего некачественные по мнению банка отчеты.
    Некоторые банки подписывают договора об оказании услуг о проведении оценки рыночной стоимости объектов залога в качестве «третьей стороны», таким образом, договор об оценке подписывает «Исполнитель» (оценочная компания), «Заказчик» (собственник объекта недвижимости) и «Банк». При этом в договоре может быть предусмотрено при выявлении проблем отчета в части описания расчетов и некорректности исходной информации проведение экспертизы отчета в рамках саморегулируемой организации оценщика за счет оценщика. Необходимо отметить, что стоимость экспертизы сопоставима со стоимостью услуг самого оценщика, что делает для оценщика выполнение некачественных отчетов крайне невыгодным и даже убыточным.
     В ходе выполнения работ об оценке не первом этапе заключается договор на проведение работ по оценке стоимости объекта, в приложении к которому оформляется задание на оценку [2]. Первым пунктом задания на оценку является формулировка объекта оценки и имущественных прав на него. Для корректной идентификации объекта оценки оценщик анализирует правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на объект оценки. Для примера приведем в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, а правоподтверждающего документа – свидетельство о праве собственности. Однако достоверность сведений об объекте оценки оценщик устанавливает не только на основе выше приведенных документов, но и на основе осмотра и других  представленных документов. В российских условиях площади и формулировки  в различных документах могут не совпадать, оценщик может принять допущение о верности площади указанной в кадастровом паспорте на земельный участок, однако тогда есть опасность, что он проводит оценку рыночной стоимости объекта, который не соответствует правоустанавливающему и правоподтверждающему документам, то есть не являющегося объектом залога.
     В случае несоответствия объекта оценки на осмотре предъявляемым документам, например, собственник самовольно надстроил этаж одноэтажного дома, что увеличило на 50% площадь объекта и изменило его характеристики. Оценщик в общем случае будет проводить законодательную допустимость произведенных работ, возможность оформления нового объекта, но в случае оценки для обеспечения залога по кредиту проблемы объекта залога приводят к дополнительным рискам по кредиту.
    Обычной рекомендацией большинства банков заемщику в случаях проблемной идентификации объекта недвижимости является приведение в соответствие всех документов по объекту залога. В итоге описание объекта оценки должно включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки [2, 3, 4, 5]. 
     На этапе сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, оценщик сталкивается с обилием рыночной информации по крупным городам и нехваткой рыночной информации по небольшим населенным пунктам. При этом рыночная информация основана на ценах предложений, которые могут быть завышены, потому что цена предложения зачастую выставляется для мониторинга спроса на объект, выставленный по определенной цене. Например, собственник выставляет офис в Москве по завышенной цене для начала, чтобы понять, сколько потенциальных покупателей откликнется при цене 1 кв.м. на уровне 300 тыс. руб., последующее выставление может быть на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв.м. через неделю, а цена сделки через 3 месяца может быть уже на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв.м.  
     Для качественного анализа рынка необходимо анализировать цены сделок, но они являются конфиденциальной информацией, и оценщик, даже если получит доступ к ним, не может официально ими воспользоваться, потому что невозможно выполнить принцип проверяемости [3].
     Иногда профессиональные участники рынка и даже сами оценщики искажают рыночные данные, тогда появляются фиктивные объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом, по завышенным ценам в случае обеспечения по кредиту. На основе этих данных будут выбраны аналоги, построены ценовые диапазоны на рынке, описана рыночная ситуация и т.д. Такую фальсификацию отчета сложно обнаружить начинающему специалисту, потому что представленные в расчетах данные будут подтверждены принтскринами сайтов, фотографиями, отметками на карте и т.д. Но проверить можно путем простого сопоставления данных: например, по аналитическим обзорам средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в опубликованном обзоре на аналитическом портале по рынку жилой недвижимости в Москве ниже на 30% средней цены по обзору аналогичного сегмента в Смоленске, проведенному оценщиком в отчете. Очевидно, что в случае обзора рынка в Смоленска и установления диапазонов  на уровне аналогичных московских объектов - идет фальсификация оценщиком данных в отчете. Открытые бесплатные обзоры по рынку недвижимости можно найти на аналитических порталах (для примера приведем Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, Анализ рынка недвижимости www.arn.ru,   Информационно-аналитический журнал RWAY www.rway.ru, сборник аналитических оборов  приведен на сайте www.arendator.ru в разделе Аналитика и т.д.).
    В ходе анализа рынка и дальнейшего подбора аналогов оценщик сталкивается с проблемой представления на рынке объектов, которые выставлены не по конкурентноспособным ценам, поэтому они могут быть представлены на рынке в течение срока, превышающего типичный срок экспозиции, сделки по таким объектам не совершаются, и они искажают ценовую информацию на рынке. Например, на рынке производственной недвижимости во Владимирской области имеются предложения по производственным помещениям с ценой 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м., но при этом одни и те же объекты появляются на вторичном рынке почти каждый год с незначительным повышением цены. Проанализировав формально цены предложения, можно сделать вывод, что на рынке производственной недвижимости наблюдается прирост цен на 6-8% в год, а средняя цена на 1.к.в. м производственного помещения составляет 45 тыс. руб. за 1 кв.м. Однако профессиональные участники рынка недвижимости наблюдают статистику отсутствия продаж на рынке производственной недвижимости, в том числе не зафиксировано продаж по ценам 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. производственных помещений во Владимирской области. То есть выводы, сделанные на основе анализа цен предложений, могут не соответствовать фактической рыночной ситуации.
     Классическими критериями подбора конкурирующего предложения на рынке недвижимости для анализа являются сопоставимость в первую очередь местоположения, за тем класса объектов, а также масштаба [4, 5]. Однако сопоставимость масштаба зачастую оценщиками не учитывается, поэтому в некоторых отчетах цена 1.кв.м. складов-аналогов площадью до 100 кв.м. распределяется на складские помещения площадью более 10000 кв.м., что может привести к завышению стоимости объекта залога до 20-30%.
    Задачей специалиста банка, проверяющего отчет оценщика, является сначала проанализировать сопоставимость данных, используемых оценщиком в расчетах, и данных по анализу рынка из самого отчета, а затем провести независимое исследование рынка.
     Для эффективной работы специалиста банка создаются внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы, которые отличаются степенью детализации, формой изложения. Рассмотрим примерную таблицу экспресс-анализа (табл.1), чтобы провести проверку отчета об оценке стоимости объекта недвижимости для обеспечения залога по кредиту.
     
    Таблица 1. Экспресс-анализ отчета (см в первоистонике)
     Проведение экспресс-проверки отчета связано с исследованием рыночной информации, нахождением открытых рыночных данных по аналитике и проверочным объектам. Для проверки приоритетными являются источники информации, где подача объявлений являются платной, тогда серьезность намерений хоть частично подтверждена. 
    Использование трех подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного является обязательным, при отказе от использования одного или нескольких подходов оценщик должен привести обоснование отказа от использования [2]. 
     Если использованы все три подхода, то результаты оценки стоимости по подходам могут отличаться в разы в российских условиях, тогда математическая процедура расчета средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках согласования результатов может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости. 
    Приоритетным подходом в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости с развитым рынком является сравнительный подход [5]. Именно поэтому методика экспресс-проверки отчетов базируется на проверке расхождения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости от результата расчета в сравнительном подходе и проверке адекватности расчетов, выполненных  в сравнительном подходе.
     Таким образом, в данной статье были проанализированы проблемы идентификации объекта недвижимости как объекта  залога и сбора информации в российских условиях на практических примерах, а также был приведен вариант инструмента банка для проведения  экспресс-проверки отчета на основе анализа рыночной информации, который может быть реализован на примере других отчетов или с учетом которого могут быть подготовлены внутренние инструкции  по проверке отчета об оценке специалистом банка.
     
    Список использованной литературы
    • Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм и доп.).
    • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
    • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
    • Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.)
    • Оценка стоимости имущества. Учебное пособие. Под ред. И.В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012.
    Мирзоян Н.В. Анализ стоимости залога недвижимости: разработка внутренних инструкций банка

    Статья опубликована в научно-практическом журнале Банковское дело №9 2013

     
    Анализ стоимости залога недвижимости: разработка внутренних инструкций банка
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
     Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
     
    Российские банки в качестве залога в большинстве случаев принимают недвижимое имущество (жилые или коммерческие объекты, земельные участки). Объем ипотечных кредитов, выданных населению, превысил 1 трлн. руб. в 2012 году, а в 2013 году по прогнозам  РБК.Рейтинг, суммарный объем ипотечных кредитов в 2013 г. составит примерно 1,3 трлн. руб. 
    При этом риск обеспечения кредита связан с корректностью оценки стоимости недвижимого имущества, принимаемого банком в качестве залога. 
    Заемщик заинтересован в завышении стоимости залога, потому что сумма кредита напрямую зависит от оцененной рыночной стоимости залога. Привлечение независимых оценщиков зачастую граничит с влиянием заказчика (залогодателя) на работу независимого оценщика, и по стандартам выполненные отчеты независимых оценщиков основаны на не проверенных данных из интернета и устанавливают завышенную стоимость залога.
    Одной из задач банка для снижения риска обеспечения кредита является снижение рисков неправильной оценки стоимости залога и низкой квалификации сотрудников в области оценки. Сотрудники отделов залогов российских банков проверяют корректность отчетов, выполненных независимыми оценщиками и проводят альтернативную оценку стоимости залога. Данный процесс трудоемок и требует высокого профессионального уровня от сотрудника банка. Для снижения затрат, повышения уровня сотрудников отделов залога и стандартизации процесса проверки банки разрабатывают внутренние документы: инструкции по проверке отчетов, залоговые анализаторы и т.п. 
    В ходе обучения специалистов залоговых отделов различных банков было выявлено несколько типов внутренних документов, разработанных для стандартизации работы по проверке. В данной статье рассмотрим различные варианты данных документов, их достоинства и недостатки.
     
    Взаимосвязь отчета и проверочных таблиц
    Внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы отличаются степенью детализации, формой изложения, содержанием теоретических блоков и аналитических таблиц. 
    Пример экспресс-анализа отчета был рассмотрен в статье Мирзоян Н.В. «Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту» Банковское дело №8/2013. 
    Однако аналитические таблицы для проверки отчетов могут быть более подробными. 
    Содержание отчета стандартно и описано в п. 8 ФСО 3. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
    а) основные факты и выводы. 
    б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
    в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. 
    г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
    д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
    е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
    ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 
    з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. 
    и) согласование результатов. 
     
    Аналитические таблицы по общим разделам отчета 
    Аналитические таблицы могут быть как единые по всему отчету, так и сокращенные по объему, если привязаны к отдельным разделам отчета об оценке. Рассмотрим примерные аналитические таблицы (табл. 1-3, 6, 7) и проанализируем их содержание. 
    Таблица 1
    Анализ отчета на основе раздела «Основные факты и выводы» и «Согласование результатов оценки»(см. в первоисточнике) 
    В табл. 1 анализируются итоговая величина стоимости объекта недвижимости и сравнивается с результатами оценки по подходам. Завышение стоимости может быть вызвано с завышением стоимости объекта в рамках доходного или затратного подхода.
    Например, оценщик в отчете получил стоимость квартиры в рамках сравнительного подхода 12,5 млн. руб., в рамках доходного подхода 15 млн. руб. и в итоге согласовал результаты с весами 0,7 и 0,3 соответственно. От использования затратного подхода оценщик обосновал отказ. 
    Тогда итоговая величина рыночной стоимости квартиры была получена оценщиком на уровне 13,25 млн. руб.
    12,5*0,7+15*0,3= 13,25 млн. руб.
    В данном случае разность итоговой величины стоимости и результата оценки в сравнительном подходе в относительном выражении 6% от результата сравнительного подхода или в абсолютном выражении составляет 0,75 млн. руб.
    13,25-12,5 = 0,75 млн. руб.
    0,75 млн. руб. / 12.5 млн. руб = 0,06 или 6%.
    Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости на этапе согласования результатов оценки на 6%.
    В табл. 2 анализируются данные по анализу рынка и данные, используемые в расчетах. Завышение стоимости объекта залога может быть вызвано завышением цен аналогов, земельных участков, стоимости строительства и ставок арендной платы, а также занижением уровня потерь в арендной плате, операционных расходов и доходности от аренды.
     
    Таблица 2
    Анализ отчета на основе раздела «Анализ рынка» (см. в первоисточнике)
    Например, оценщик в отчете приводит аналоги с ценами 250-270 тыс. руб. за 1 кв.м., в то время как по анализу рынка диапазон цен продаж в данном сегменте рынка составляет 200-220 тыс. руб. Таким образом, в среднем завышение стоимости составляет 24%.
     
    260 -210 = 50 тыс. руб. за 1 кв.м.
    50 тыс. руб. / 210 тыс. руб = 0,24 или 24%.
    Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости в сравнительном подходе на этапе анализа рыночных данных на 24%.
    Рассмотрим пример, оценщик в отчете приводит аналоги со ставками арендной платы 35-40 тыс. руб. за 1 кв.м. в год, в то время как по анализу рынка диапазон ставки аренды в данном сегменте рынка составляет 25-30 тыс. руб. Таким образом, в среднем завышение стоимости составляет 36%. Сначала определим средние ставки арендной платы по аналогам и по данным рынка 37,5  и 27,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в год соответственно.
    Завышение ставки арендной платы тогда составляет 10 тыс. руб. за 1 кв.м. в год.
    37,5 -27,5 = 10 тыс. руб. за 1 кв.м. в год
    10 тыс. руб. / 27,5 тыс. руб = 0,36 или 36%.
    Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости в доходном подходе на этапе анализа рыночных данных на 36%.
     
    Аналитические таблицы по расчету стоимости в рамках подходов
    В оценке выделяют три подхода: сравнительный затратный  и доходный. Аналитические таблицы должны быть детализированы в зависимости от рассматриваемого подхода к оценке стоимости, алгоритма его применения и его особенностей.
    Основным подходом для объектов, у которых достаточно развит рынок продаж аналогов, является сравнительный. Поэтому в первую очередь анализируются аналитическая таблица по сравнительному подходу (табл. 3).
    В соответствии с п.14. ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. 
    В рамках сравнительного подхода в отчетах используют метод сравнения продаж и корреляционно-регрессионный анализ продаж. Метод сравнения продаж является основным методом, а корреляционно-регрессионный анализ представляет собой частный случай метода сравнения продаж. 
    Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
    1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.
    2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.
    3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
    4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода. 
     
    Таблица 3
    Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости в сравнительном подходе» (см. в первоисточнике) 
     
    Приведем пример анализа аналогов (показатель 3.1. табл.2)  в отчете оценивается склад в Московской области, а аналоги были взяты офисно-складские комплексы в Московской области. Стоимость объектов многофункционального назначения выше, поскольку многофункциональные объекты состоят из складских помещений (40-50 тыс. руб. за 1 кв.м.) и офисных помещений (90-140 тыс. руб. за 1 кв.м.). Тогда по аналогам средняя стоимость 1 кв.м. пересчитана без учета разбиения на две части и составляет 70-90 тыс. руб. за 1 кв.м., что приведет к завышению стоимости оцениваемого склада на 30-40 тыс. руб., что составляет от 75% до 80% стоимости складских помещений (40-50 тыс. руб за 1 кв.м.).
    В ходе анализа корректировок необходимо проверять логику внесения: если объект оценки лучше, аналога, то корректировка к цене аналога повышающая. Обоснованность корректировок должна быть подтверждена исследованием рынка. Например, на основе анализ рынка были найдены диапазоны цен на объекты с различным состоянием, но схожего назначения, местоположения и конструктивного проекта.
    Таблица 4
    Средние цены  (см. в первоисточнике) 
     
    Таблица 5
    Таблица корректировок по состоянию  (см. в первоисточнике) 
     
    Справочно специалист банка изучает применение доходного подхода, чтобы проверить инвестиционную целесообразность купли-продажи на рынке объекта оценки. 
    В соответствии с ФСО №1 п.13 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
    В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. 
    Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
     
    Таблица 6
    Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости в доходном подходе»  (см. в первоисточнике) 
    правочно специалист банка изучает применение затратного подхода, чтобы проверить инвестиционную целесообразность продажи на рынке объекта оценки. 
    ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. 
    Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. 
    Алгоритм затратного подхода отражен в формулах:
    Сон = Сзу + (ЗВнов – И)    или    Сон = Сзу + (ЗЗнов – И), где 
    Сон – стоимость объекта недвижимости;
    Сзу – стоимость земельного участка;
    ЗВнов – затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых;
    ЗЗнов – затраты на замещение улучшений земельного участка как новых;
    И – износ объекта оценки. 
    Затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
    Затраты на замещение улучшений земельного участка как новых - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
    Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
     
    Таблица 7
    Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости на основе затратного подхода»  (см. в первоисточнике) 
    Если аналитические таблицы привязаны к разделам отчета об оценке, то можно приоритетность используемых подходов к оценке увязать с типом объекта оценки. Например, для объекта жилой недвижимости основным подходом является сравнительный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3. 
    В то же время, для объекта коммерческой недвижимости основным подходами являются сравнительный и доходный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3, 6. В ходе анализа оценки стоимости загородного дома основными подходами являются сравнительный и затратный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3, 7.
     
    Выводы 
    В статье проанализированы проблемы проверки отчетов об оценке стоимости залогового обеспечения по кредитам, приведены варианты аналитических таблиц, которые могут быть использованы специалистами залоговых отделов банка.
    На основе предложенных таблиц могут быть подготовлены дополнительные внутренние инструкции по проверке отчета об оценке специалистом кредитной организации. 
    Структурирование работы по проверке отчета с использованием предложенных аналитических таблиц существенно упрощает работу специалиста банка и сокращает время на каждую проверку отчета.
    Разработка внутренних инструкций банка по проверке отчета является дополнительным инструментом снижения рисков по залоговому обеспечению.
     
    Список литературы
    1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.). 
    2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)"». 
    3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"». 
    4. Оценка стоимости имущества. Уч. пособие. Под ред. И. В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012; 
    5. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано Комитетом АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25.11.2011). 
    6. Электронный ресурс: http://rating.rbc.ru. 
    Мирзоян Н.В. Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости

    Статья опубликована в сборнике материалов Международного научно-образовательного форума «Бургас-2013» – Изд. «ЕООД ИХНИИТ», Бургас, Болгария, 2013 

     
    Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
     
    Особенности недвижимости как инвестиционного актива определяют специфику управления недвижимостью. Неоднородность экономических характеристик недвижимости, слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов, неисчерпаемость земли и долговечность строений, необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения и/или развития недвижимости,  низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для недвижимости становятся зачастую препятствиями, ограничивающими использование недвижимости в инвестиционных портфелях [1]. Вместе с тем преодоление таких препятствий путем совершенствования информационных систем и систем управления недвижимостью дает возможность принятия эффективных решений. 
    Под методикой управления стоимостью портфеля недвижимости понимается совокупность приемов и методов практической реализации управления стоимостью портфеля недвижимости, т.е. совокупность приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению стоимости портфеля недвижимости.
    Методика управления стоимостью портфеля недвижимости может включать анализ показателей потенциала роста стоимости,  индикаторы управления стоимостью, расчет стоимостного эффекта принятия решения, анализ факторов стоимости. На основе анализа данных показателей можно принимать эффективные управленческие решения по формированию портфеля недвижимости, управлению отдельным объектом портфеля и портфелем недвижимости в целом, ранжировать и классифицировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости, диверсифицировать портфель недвижимости
    Рис. 1. Этапы управления стоимостью портфеля недвижимости (см. первоисточник) 
     
    Реализация методики управления стоимостью портфеля недвижимости сроится на этапах стоимостного подхода к управлению портфеля недвижимости и предполагает реализацию следующих практических этапов.
    1. Анализ объектов портфеля недвижимости, который включает анализ правовых, физических и экономических характеристик объектов портфеля недвижимости. В рамках анализа объектов портфеля недвижимости необходимо установить объем прав на объект портфеля недвижимости (обременения, если таковые имеются по объекту), местоположение объекта, физические характеристики земельного участка и улучшений. Экономическую информацию по объектам портфеля недвижимости необходимо представлять стандартизировано.
    2. Анализ сегментов рынка недвижимости, к которым принадлежат объекты портфеля недвижимости. На данном этапе необходимо проанализировать следующие данные: 
    • спрос и предложение на данном сегменте рынка недвижимости;
    • средние цены продаж аналогичных объектов;  
    • средний срок экспозиции объектов аналогичных объектов;
    • виды и размеры средних ставок арендной платы аналогичных объектов на рынке;
    • средние операционные расходы аналогичных объектов;
    • средний уровень потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей аналогичных объектов;
    • темпы роста цен на аналогичные объекты в ретроспективном периоде, прогнозы изменения цен в будущем;
    • состояние аналогичных объектов на рынке, их уровня инфраструктуры, местоположения, транспортной доступности и т.д.
    3. Анализ наиболее эффективного использования объектов портфеля недвижимости, который заключается в анализе вариантов использования объекта портфеля недвижимости, отвечающим критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и выборе из них варианта использования, при котором достигается максимальная стоимость/доходность  объекта.
    4. Определение рыночной стоимости объектов портфеля недвижимости с использованием трех подходов к оценке: сравнительного, доходного и затратного [1]. По результатам оценки необходимо получить перечень исходной информации для осуществления управления стоимостью портфеля недвижимости.
    5. Определение показателей управления портфелем недвижимости, ранжирование портфеля недвижимости, оптимизация  портфеля недвижимости.    На этом этапе необходимо:
    • рассчитать абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости объектов портфеля недвижимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками и рисками;
    • определить класс объектов портфеля недвижимости в зависимости от инвестиционного и рыночного потенциалов роста их стоимости;
    • рассчитать абсолютные и относительные показатели эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком доходности объекта недвижимости. 
    По результатам расчетов необходимо получить перечень аналитической информации для осуществления управления стоимостью портфеля недвижимости.
    На основе полученных результатов следует сформировать рекомендации по оптимизации структуры портфеля недвижимости. На данном этапе применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе аналитической информации возможно принятие стратегических управленческих решений по изменению структуры портфеля недвижимости. При изменении структуры портфеля недвижимости необходимо вернуться к реализации первого и последующих этапов методики.
    Если на данном этапе структура портфеля недвижимости является оптимальной, то необходимо переходить к оперативному управлению портфеля недвижимости, которое осуществляется на следующем этапе методики.
    6. Формирование рекомендаций по управлению портфелем недвижимости и прогноз изменения анализируемых показателей вследствие принятия данных решений. На данном этапе для каждого объекта недвижимости, входящего в портфель недвижимости, необходимо определить ключевые факторы стоимости, возможности роста стоимости за счет достижения среднерыночного уровня эксплуатационных характеристик, рассчитать стоимостной эффект принятия решения, на основе которого  определить бюджет мероприятий, которые являются наиболее целесообразными для каждого объекта портфеля недвижимости.
    Анализ факторов стоимости осуществляется на основе их перечня. На данном этапе применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе аналитической информации возможно планирование и реализация оперативных управленческих решений по изменению эксплуатационных характеристик объектов портфеля недвижимости.
    Управление стоимостью портфеля недвижимости является замкнутым процессом, поэтому при реализации шестого этапа методики необходимо осуществлять первый и последующий этап методики.
    Разработанную методику управления стоимостью портфеля недвижимости целесообразно применять регулярно (ежемесячно, при необходимости еженедельно), чтобы отслеживать динамику изменения рыночной ситуации, экономических характеристик объектов портфеля, показателей методики.
    Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости имеет практическое применение и позволяет осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости, принимать решения об изменении структуры портфеля недвижимости, ранжировать, диверсифицировать портфель недвижимости.
    Литература
    1. Оценка стоимости имущества: учеб. пособие. / Под редакцией И.В. Косоруковой. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012
    Мирзоян Н.В. Valuation based approach in property management (Стоимостной подход в управлении недвижимостью)

    Мирзоян Н.В. Valuation based approach in property management (Стоимостной подход в управлении недвижимостью)

    Статья опубликована в сборнике материалов Восьмого международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации общества -2013» - М.: Экон-информ, 2013
    Valuation based approach in property management (Стоимостной подход в управлении недвижимостью)
     
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
     Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
    In economical literature Value Based Management is defined as the management approach that ensures firms are run consistently on value (normally: maximizing shareholder value) [1, p.113].
    Employing a Value-based approach to management, investors, property owners and property managers can make better and more informed decisions.
    Valuation is part of most decisions during the life cycle management of real property. It is necessary for informed decision making, benchmarking performance, and demonstrating that the value-for-money principle has been achieved. For transactions, the focus of the valuation is on market value and investment value.
    Value based management was developed primarily for business management [1, p.113] .  However, the management  of  any asset can be based on the value, including property management.
     The goal of real estate management could be used the certain level of various indicators, such as the maximization of income from property, attainment of the specified margins, increase loyalty tenants, reducing operating costs, etc. However, none of these indicators can not be used for the comprehensive analysis and evaluation of strategic plans for development of the property. 
    In many cases, value-destroying decisions are the result of pursuing legitimate objectives, such as growth or increasing profits. The problem is that managers often lack understanding of the difference between decisions that lead to higher profits and those that create value. For example, reducing the cost for routine maintenance of the property in the current period increases the net income from the property, but in the long-term lack of maintenance work will not allow the property owner to keep the rental high.
    Practice shows that the increase in the market value of the property for the owners, investors, does not contradict the long-term interests of other stakeholders. The successful investors create value for all participants in the economic environment - realtors, property managers, government (through taxes paid), etc.
    In managing the value of the property combines conflicting interests of:
    • government (federal, state, municipal), which regulate the functioning of the real estate market conditions;
    • development;
    • banks and other institutions (investment funds);
    • property managers;
    • realtors;
    • public and private notary;
    • construction companies, etc.
    In VBM, the presence of a single, governing objective makes the process both easier and harder. It is easier because there is no need for the trade-offs between different objectives that encumber traditional strategic planning.
    But it is also harder, as the choice that adds the most value may go against the accepted wisdom of what constitutes success.
    VBM - integrating process aimed at improving the strategic and operational decision-making at all levels considering the realities of the market [2]. 
    Obviously, the way of setting goals to achieve it in practice to be monitored and controlled. All actions in property management, analytical methods and management techniques, implementation of investment projects or their deviation should be aimed at the same goal: to maximize the value of the property.
    Value Based management of the property is a system of interconnected elements, through which it is possible to solve tasks and achieve positive gains.
    The focus on strategic planning has been one of the hallmarks of managing for value. In VBM, successful strategies don’t just happen. They are not the result of good fortune, individual genius or a having a “lucky run”. Instead, successful strategies are the end product of a structured and disciplined decision-making process.
    It is not only the priorities dictated by the governing objective that make strategic planning more disciplined in VBM. It is also the unrelenting focus on good quality performance information and on the creation of alternative strategies and the means of implementing them.
    Generating the relevant information for decision-making is only the first, relatively simple, step in the process of strategic planning. Finally, strategic plans can never be accurate predictions of the future, despite the rigour of VBM. Perfect forecasts remain impossible and VBM is no guarantee of success. All it can do is to make the various assumptions that normally go into decision-making a little more explicit. And this, in turn, means that decisions about investments or resource allocation can be better explained and justified.
    Technically, in order for the value of the asset to be accurately determined, free cash flow for all future years should be estimated. In practice, however, a short-cut approach can be applied, where by the future cash flows are divided into two time periods: those that occur during, and those that occur after, an explicit “planning horizon”. 
    For making decisions appropriate to measure the change in value as a result of these decisions.
    We can calculate the value of the property before making a decision and the value after taking the decision. As a result we can observe increase in value as the value effect of the decision.
    Value-based management thus places the interests of owners and investors in the centre of decision-making. 
    In this way, managing for value has the potential to bring a more comprehensive approach to property management.
     
    Bibliography
    1. Copeland T. et al Valuation: measuring and managing the value of companies, John Wiley and Sons Inc, 2000
    Мирзоян Н.В. Оценка недвижимости как инвестиционного актива в условиях экономического кризиса

     Статья опубликована в научно-практическом журнале Московский оценщик №5(66) октябрь 2010

     
     Оценка недвижимости как инвестиционного актива  в условиях экономического кризиса
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
    г.Москва, РФ
     
    Объекты, в которые осуществляются на определенный срок целенаправленные вложения капитала во всех формах для достижения индивидуальных целей инвесторов, являются объектами инвестиций или инвестиционными активами. В качестве инвестиционных активов могут выступать: финансовые активы, материальные и нематериальные активы [2]. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из материальных объектов, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. 
    Инвестиции в недвижимость могут быть прямыми и портфельными: прямые инвестиции в недвижимость предусматривают непосредственно покупку недвижимости в качестве инвестиционного актива, а портфельные инвестиции в недвижимость предусматривают покупку ценных бумаг фондов недвижимости или ипотечных ценных бумаг.
    Недвижимость составляет около 2/3 всех материальных активов.  По оценкам журнала The Economist  около 15% ВВП развитых стран формируется бизнесом, связанным с созданием, куплей-продажей и арендой  недвижимости [2]. 
    Особенности недвижимости как инвестиционного актива обусловлены следующими факторами: неизменностью местоположения, уникальностью, высокой капиталоемкостью, длительностью жизненного цикла, многовариантностью использования, низкой ликвидностью, государственным регулированием рынка недвижимости. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность вложений в недвижимость зависит от качества управления недвижимостью. Вложения в недвижимость позволяют совместить права владения, пользования и распоряжения имуществом. 
    Недвижимость в современной экономике России долгое время являлась наиболее привлекательным объектом инвестирования, поскольку темпы прироста цен на российском рынке недвижимости в 2006-2007 году достигали более 100% в год (рис.1). (См. в первоисточнике)
    Рис. 1. Динамика средневзвешенной цены на коммерческую недвижимость в 2006 году [5] (См. в первоисточнике)    
    Однако ипотечный кризис 2008 года в США явился одной из причин финансового кризиса в США и привел к кризисным явлениям в мировой экономике, что сказалось на российской экономике и привело к изменению тенденций развития российского рынка недвижимости. 
    (См. в первоисточнике)
    Рис. 2. Динамика стоимости жилой недвижимости  Москвы по данным аналитического портала www.irn.ru
     
    На рис. 2 проиллюстрированы тенденции развития российского рынка недвижимости посредством графического отображения  изменения средней стоимости  1 кв.м. жилой недвижимости в Москве в 1999-2009гг [6].
    По данным аналитического портала www.irn.ru в 2010 году может наступить стабилизация цен, активизироваться продажа недвижимости и произойти переход рынка к стадии стабилизации. 
    В результате анализа влияния экономического кризиса на экономику взаимосвязь развития экономики и  рынка недвижимости стала очевидной. Сокращение платежеспособного спроса на российском рынке недвижимости привело к замораживанию многих девелоперских проектов, сокращению предложения через отказ от вывода на рынок уже готовых объектов. Изменение конъюнктуры рынка недвижимости и изменение тенденций его развития повлияло на оценки недвижимости как инвестиционного актива в кризисных экономических условиях. 
    Развитие новой системы менеджмента – Value-Based Management, VBM (управление, нацеленное на создание стоимости; стоимость-ориентированный менеджмент) привело к развитию стоимостного подхода к  управлению, основанного на том, что управление должно быть нацелено на обеспечение роста стоимости управляемого объекта [3]. Аналитические методы и приемы менеджмента направлены на одну общую цель: максимизацию стоимости, построение процесса принятия управленческих решений на основе ключевых факторов стоимости. Недвижимость выступает объектом инвестирования, для инвестора рост стоимости его активов является приоритетным. 
    Выбор недвижимости в качестве объекта инвестиций строится на основе оценки стоимости объекта, что проиллюстрировано на рис. 3. При проведении оценки стоимости недвижимости используют три методических подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный [1]. То есть решение по включению или исключению объекта недвижимости из инвестиционного портфеля основывается на анализе оценки стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода и на сопоставлении результатов стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов. 
    Рис. 3.  Влияние оценки стоимости недвижимости на выбор недвижимости в качестве инвестиционного актива (См. в первоисточнике)
    Оценка недвижимости как инвестиционного актива в условиях кризиса имеет свои особенности. В общем случае, именно доходный подход к оценке недвижимости является основным при оценке инвестиционных активов, поскольку в рамках него определяются ожидаемые денежные потоки по объекту недвижимости, оцениваются риски и доходность недвижимости. Рассмотрим особенности применения доходного подхода к оценке стоимости недвижимости в условиях экономического кризиса 
    В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость ожидаемых денежных потоков от оцениваемой недвижимости. Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков [4].
    Если оцениваемый объект имеет стабильные денежные потоки, то целесообразно применять метод капитализации. В условиях экономического кризиса в большинстве случаев по объектам недвижимости прогнозируются непостоянные темпы изменения денежных потоков, поэтому при кризисном развитии экономики целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке. 
    Метод дисконтированных денежных потоков применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки от оцениваемого объекта. Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле [4]:
    (См. в первоисточнике)  
    где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
    CFj – денежный поток j-го года (разность действительных доходов от объекта и  необходимых действительных расходов);
    r – ставка дисконтирования (отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки);
    Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
    п – длительность прогнозного периода,  лет.
    В условиях экономического кризиса риски на рынке недвижимости увеличиваются, однако при стагнации рынка недвижимости или росте рынка уровень рисков будет снижаться, поэтому целесообразно учитывать при применении метода дисконтирования денежных потоков, изменчивость рисков в ставке дисконтирования. 
    Зависимость рисков и ставки дисконтирования наглядно демонстрирует метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования, который преимущественно применяется в оценке недвижимости. С помощью метода кумулятивного построения ставка дисконтирования определяется как доходность собственного капитала по формуле:
    re =  rf + p1 + p2 + p3,   
    где   rf – безрисковая ставка дохода; 
    p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
    p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости;
    p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
    Таким образом, метод кумулятивного построения дает оценку ставки дисконтирования на основе безрисковой доходности и рисков объекта инвестирования.  
    Таблица 1  Данные для определения безрисковой доходности [7] (См. в первоисточнике) 
    В качестве безрисковой доходности обычно выбирают доходность по государственным облигациям, выплаты по которым гарантированы и доступны для инвестора, например, облигации федерального займа, данные по которым представлены в таблице 1. В условиях экономического кризиса безрисковая доходность (доходность по государственным ценным бумагам) увеличивается, что отражено на рис. 4 для выбранной ценной бумаги в качестве безрискового финансового инструмента.
    Рис. 4. Доходность к погашению ОФЗ 46017 [7](См. в первоисточнике)
    Как следствие роста безрисковой доходности в условиях экономического кризиса возрастает требуемая доходность по всем инвестиционным активам. 
    При этом необходимо отметить, что риски, связанные  с вложениями в недвижимость, в условиях экономического кризиса также возрастают. Например, на московском рынке жилой недвижимости увеличились сроки экспозиции объектов с 1-3 месяцев в случае растущего рынка 2007 гг., до 3-9 месяцев в случае сокращения платежеспособного спроса в условиях кризиса экономики  [6].
    Таким образом, в случае экономического кризиса требуемая доходность по инвестициям в недвижимость возрастает. Однако при стабилизации макроэкономической ситуации и рынка недвижимости, ставка дисконтирования будет снижаться. Таким образом, при прогнозировании в доходном подходе в условиях кризиса необходимо использовать переменную ставку дисконтирования, для этого необходимо видоизменить формулу метода дисконтирования денежных потоков.
    Формулу метода дисконтирования денежных потоков можно преобразовать при использовании переменных ставок дисконтирования. (См. в первоисточнике)   
    где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
    CF1, 2, …n – денежный поток 1, 2, … n-го года прогнозного периода;
    r1, 2, …n – ставка дисконтирования 1, 2, … n-го года прогнозного периода;
    Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
    п – длительность прогнозного периода,  лет.
    В международной практике прогнозный период составляет 5-10 лет, в российской оценочной практике прогнозный период выбирают около 3-5 лет. Длительность прогнозного периода определяется на основе длительности периода вывода объекта недвижимости на постоянные денежные потоки. В условиях экономического кризиса длительность прогнозного периода ограничена неопределенностью ситуации на рынке, однако при сокращении прогнозного периода для достоверности расчетов повышается роль расчета реверсии (стоимости продажи объекта в конце прогнозного периода). 
    В случае сокращения прогнозного периода реверсию капитала целесообразно рассчитывать на основе анализа рынка и прогнозирования его состояния, т.е. с использованием методов сравнительного подхода (например, методом сравнения продаж).
    Таким образом, в данной статье были отмечены особенности оценки недвижимости в качестве инвестиционного актива в условиях кризисной экономики: (См. в первоисточнике) 
    • рименение доходного подхода как основного для инвестиционных активов;
    • выбор метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке;
    • изменение ставки дисконтирования и учет ее изменения в прогнозах;
    • сокращение прогнозного периода в условиях неопределенности;
    • повышение роли расчета стоимости последующей продажи объекта для достоверности расчетов в условиях сокращенного прогнозного периода. 
     
    Список использованной литературы
    1.  Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";
    2.  Кравченко Н.А. Инвестиционный анализ. – М.: Дело, 2007. – 264с.
    3. Оценка и управление собственностью: учебное пособие / под ред. В.И. Бусова, Б.Л. Межирова. – М.: ГУУ, 2003. – 172с.
    4. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560с.
    5. Данные обзора  рынка коммерческой недвижимости www.knightfrank.ru 
    6. Данные информационно-аналитического портала Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru
    7. Данные информационного агентства СBONDS cbonds.ru
    Мирзоян Н.В. Анализ и использование результатов оценки стоимости недвижимости при применении метода капитализации
    Статья опубликована в научно-практическом журнале «Московский оценщик» №6(55), декабрь 2008
     
     Анализ и использование результатов оценки  стоимости недвижимости при применении метода капитализации
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
     
     
    Для объектов недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации, который применяется при условии стабильных 
    денежных потоков от объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости получают в рамках метода капитализации путем деления годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости на ставку капитализации [3, 4, 5].
    Анализируя применение метода капитализации, можно прийти к следующему выводу: чистый операционный доход  и ставку капитализации рассчитывают либо с позиции данных инвестора по объекту либо в среднем по рынку. Однако использование различных данных ведет к получению различных величин стоимости, что представлено  на рисунке 1 и систематизировано в таблице 1.
    Таблица 1. Виды стоимости. (См. в первоисточнике)
     Рис. 1.  Алгоритм расчета стоимости методом капитализации (См. в первоисточнике)    
     
    Полученные виды стоимости в результате применения метода капитализации представлены в табл. 1. 
    Таким образом, используя метод капитализации, возможно получить четыре вида стоимости при различной комбинации условий для расчета показателей. Рассмотрим экономическое содержание полученных видов стоимости:
    • Рыночная стоимость  МV (Маrket Value) – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [1, 2].
    • Специальная рыночная стоимость SMV (Special Market Value) –  если ставка капитализации рассчитана на основе ожидаемых рисков инвестора по оцениваемому объекту.
    • Специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала SIV (Special Investment Value) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для инвестора при заданных инвестиционных целях без использования заемного капитала.
    • Инвестиционная стоимость с учетом заемного капитала IV (Investment Value) –  стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для инвестора при заданных инвестиционных целях с учетом используемого заемного капитала [1, 2]. 
    Если рассмотреть получаемые виды стоимости в табл. 1, то можно отметить, что из рыночной стоимости можно получить инвестиционную стоимость, заменяя поочередно один из элементов, что напоминает процедуру метода цепных подстановок. При этом каждый вид стоимости показывает стоимость объекта недвижимости при определенных условиях. Значит, можно рассчитать абсолютное и относительное изменение стоимости в результате влияния определенных условий, что необходимо при управлении стоимостью объекта недвижимости или портфеля недвижимости.
    Для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке, а инвестиционная стоимость - текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для конкретного инвестора. 
    Соотношение инвестиционной и рыночной стоимости может быть различным:
     
    • Если рыночная стоимость объекта равна инвестиционной стоимости, то инвестор использует объект по наиболее эффективному варианту использования, выстраивая эксплуатационные показатели на среднерыночном уровне, оценивая риски объекта на среднерыночном уровне, используя заемный капитал в среднерыночном долевом соотношении с собственным капиталом.
    • Если рыночная стоимость больше инвестиционной стоимости объекта, то инвестор либо не оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта менее эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо недостаточно или чрезмерно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
    • Если рыночная стоимость меньше инвестиционной стоимости объекта, то инвестор либо оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта более эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо более эффективно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
    Изменение стоимости недвижимости в результате изменения одного из показателей может быть дополнительной информацией для инвестора или собственника объекта недвижимости по причинам расхождения инвестиционной и рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом важно как относительное, так и абсолютное изменение стоимости.
    В табл. 2 представлены экономическое содержание и формулы расчета показателей абсолютного и относительного изменения стоимости объекта недвижимости с использованием обозначений, приведенных в табл. 1.
    Таблица 2 Показатели инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости.  (См. в первоисточнике) 
     
    При этом доказуемы следующие закономерности: (См. в первоисточнике)  
    МV  –  рыночная стоимость;
    SMV – специальная рыночная стоимость (рыночная стоимость с использованием данных по рискам конкретного объекта недвижимости);
    SIV – специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала; 
    IV  – инвестиционная стоимость с учетом заемного капитала. 
    Формулы (9) и (10) могут быть записаны следующим образом:
    ∆Vинв = ∆Vзаем +  ∆Vупр + ∆Vупр риск  ,    где                         (11)
    ∆Vинв - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости;
    ∆Vзаем - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств;   
    ∆Vупр - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;   
    ∆Vупр риск - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта.
    IVинв = IVзаем  ∙ IVупр ∙  IVупр риск,  где                                           (12)
    IVинв - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости;
    IVзаем - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств;   
    IVупр - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;   
    IVупр риск - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта.   
    При использовании показателей табл. 2 возможно определить величину и структуру инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости, проанализировать причины наличия инвестиционного потенциала роста стоимости, что может использоваться собственниками, инвесторами для управления портфелем недвижимости.
    Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости позволяет ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости (табл.3). 
    Таблица 3  Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости.(См. в первоисточнике) 
    Критерием для отнесения того или иного объекта недвижимости к высокому уровню инвестиционного потенциала роста стоимости должна стать средняя доходность рыночных активов, доступных инвестору. Для ранжирования внутри портфеля недвижимости данным критерием может стать средняя ставка доходности по объектам недвижимости, формирующим данный портфель недвижимости.
    Однако инвестиционный потенциал роста стоимости необходимо соотносить с рыночным потенциалом ее роста, который может быть измерен прогнозируемым темпом роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных. Рыночный потенциал роста стоимости может быть определен как среднегодовой темп роста цен на объект недвижимости, рассчитанный на основе аналитических обзоров рынка недвижимости
    Формула (См. в первоисточнике)              (13)
    Ivрын – годовой темп роста стоимости на основе существующих рыночных тенденций;
    Vj-1– цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на год раньше даты оценки;
    Vj – цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.
    Можно воспользоваться данными аналитических обзоров по темпам роста цен на различных сегментах региональных рынков недвижимости. Потенциал роста стоимости может быть измерен прогнозируемым темпом роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных. Возможно использовать долгосрочный среднегодовой темп роста цен, который необходимо приводить в среднегодовое выражение по формуле:
     
     Формула (См. в первоисточнике)                (14)
    Ivрын – потенциал рыночного роста стоимости (годовой темп роста стоимости на основе существующих рыночных тенденций);
    Vj-k– цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на k лет раньше даты оценки;
    Vj – цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.
    Относительный показатель рыночного потенциала стоимости позволяет ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости (табл.4). 
    Таблица 4  Уровни рыночного потенциала роста стоимости. (См. в первоисточнике) 
    Критерием для отнесения того или иного объекта недвижимости к высокому уровню рыночного потенциала роста стоимости должен стать средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов, доступных инвестору. Для ранжирования внутри портфеля недвижимости данным критерием может стать средний прирост стоимости объектов недвижимости, формирующих анализируемый портфель недвижимости.
    В данной статье были выявлены виды стоимости, которые рассчитываются при различной комбинации условий в рамках доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Данные виды стоимости предлагается использовать как основа для аналитической информации при принятии управленческих решений в рамках управления объектом недвижимости или портфелем объектов недвижимости. На основе данных видов стоимости предложены абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости. Проанализировав уровни инвестиционного потенциала роста стоимости, была получена классификация объектов недвижимости по потенциалу роста стоимости объекта недвижимости, которая позволяет формировать портфель недвижимости и принимать эффективные управленческие решения.
     
    Список использованной литературы:
    1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255
    2. Международные стандарты оценки, IVS-2005, \\http.ivsc.org
    3. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2006.
    4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: «Питер», 2001.
    5. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.
    Мирзоян Н.В. Проблемы оценки стоимости объектов недвижимости, относящихся к историко-культурному наследию

    Статья опубликована в сборнике материалов III международной конференции «Правовое обеспечение сохранности культурных ценностей»

     
    Проблемы  оценки стоимости объектов недвижимости, относящихся к историко-культурному наследию
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
    г.Москва, РФ
     
    Оценка стоимости объектов недвижимости проводится для страхования, принятия управленческих решений, совершения сделок купли-продажи и других задач оценки. В настоящее время недвижимые памятники истории и культуры, здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования и прочие недвижимые объекты, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность,  являются вовлеченными в гражданский оборот, а, следовательно, оценка стоимости объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия, является актуальной задачей. Но в то же время выполнение данной задачи затруднено объективными причинами, поскольку необходим учет особенностей подобных объектов в оценке стоимости. 
    В данной статье попытаемся выявить проблемы оценки стоимости объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную и иную культурную ценность, а также  особенности оценки подобных объектов.
    Оценка стоимости объектов недвижимости проводится в соответствии с  Федеральным Законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 24 июля 2007), а также в соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными  приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254-256. 
    Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, то есть необходимо изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрать информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. Анализ информации для оценки стоимости объекта недвижимости, имеющего историческую или иную культурную ценность, должен включать:
    • анализ состояния государственного учета оцениваемого памятника в органах контроля охраны и использования памятников;
    • проведение правовой экспертизы прав на оцениваемый объект; 
    • изучение материалов историко-архитектурного обследования;
    • анализ проектно-сметной и технической документации объекта;
    • анализ данных о результатах продаж на рынке аналогичных объектов;
    • анализ результатов конкурсов и аукционов продажи права собственности или права аренды объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность.
    Для оценки стоимости объектов недвижимости - памятников истории и культуры - необходимо кроме экономическо-политических факторов, рыночных факторов, фактора местоположения  и физических характеристик объекта рассматривать факторы, определяющие историческую и культурную ценность данных объектов. Приведем критерии, которые определяют историко-культурную ценность объекта недвижимости:
    • автор проекта (варианты: выдающийся зодчий, архитектор;  рядовой мастер или автор не установлен);
    • архитектурный стиль/техника;
    • уникальность строительного проекта, уникальность памятника (варианты: уникален в масштабе  государства; региона; города)
    • градостроительная роль памятника (варианты: градоформирующая, активная роль в историко-градостроительной среде  или рядовой объект среды);
    • исторической подлинности памятника (варианты: сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранил первоначальный облик, воссоздан  или полностью перестроен);
    • историческая функция памятника (варианты: сохранена полностью,                   частично или полностью утрачена);
    • декор фасадов (варианты: сохранен полностью, частично или полностью утрачен);
    • декор интерьеров (варианты: сохранен полностью, частично или полностью утрачен);
    • сохранность планировочной структуры (варианты: сохранена полностью, частично или полностью изменена).
    Для объектов недвижимости, которые имеют историческую, архитектурную, художественную или иную культурную ценность, необходимо определить относится ли объект недвижимости к памятникам федерального значения, регионального значения, местного значения. Обязательным  условием  использования памятников  истории и культуры является их содержание собственниками в надлежащем порядке  в соответствии с  требованиями  охранного договора,  принимаемого в целях обеспечения государственной охраны и дальнейшего  сохранения  их как объектов истории и культуры. Охранный договор содержит перечень    обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.    
    Таким образом, памятники истории и культуры имеют ряд обременений, который влияют на стоимость данных объектов. Рассмотрим подробнее состав обременений на недвижимые памятники истории и культуры: 
    • собственник несет  полную  ответственность  за  сохранность   памятников истории и культуры; 
    • собственник обязан согласовывать с государственными органами по охране и использованию памятников вопросы изменения характера использования памятника истории и культуры; 
    • собственник обязан поддерживать  территорию  памятника  истории  и  культуры  в благоустроенном состоянии,  не допускает ее  использования  под  новое строительство и другие хозяйственные нужды; 
    • собственник обязан страховать  используемый  памятник  истории  и  культуры   в обязательном порядке; 
    • собственник должен сообщать в кратчайшие сроки о всяком ставшем известным  ему повреждении, аварии или пр., а также безотлагательно принимать меры  для  предотвращения дальнейшего разрушения, а также к восстановлению памятника; 
    • собственник обязан соблюдать условия и сроки проведения ремонтно-реставрационных и других работ строго в соответствии с согласованной проектно-сметной документацией и при осуществлении технического надзора за производством работ и т.п.
    ри проведении оценки стоимости объектов памятников  истории и культуры используют три основных методических подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. При отсутствии информации для применения подхода к оценке, отказ от использования того или иного подхода необходимо обосновать.
    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать потерю стоимости объекта (износ).
    Для объектов недвижимости, имеющих историческую, художественное или иную культурную ценность, невозможно использовать стоимость воспроизводства (затраты на создание точной копии объекта, имеющей те же физические характеристики и культурную ценность). При проведении оценки стоимости объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, применяют базовую формулу затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости с использованием затрат на замещение здания (строения или помещения). Таким образом, базовая формула затратного подхода к оценке для данных объектов имеет следующий вид:
    Vон = Vзу + Vзам     или Vон = Vзу + (Vзам. полн. – И),    где
    Vон – стоимость объекта недвижимости; 
    Vзу - рыночная стоимость имеющегося права на земельный участок; 
    Vзам   -   затраты на замещение   здания (строения или помещения);
    Vзам. полн.   -   полная   сумма затрат на замещения е  здания (строения или помещения);
    И - износ здания (строения или помещения).
    При этом затраты на замещение здания (строения или помещения)- сумма затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому зданию (строению или помещению), в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа оцениваемого здания  (строения или помещения).
    Полная сумма затрат на замещение - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
    Когда оценивается стоимость объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо учитывать не только затраты на воссоздание аналогичного объекта, но и затраты на разработку индивидуального проекта по воссозданию копии оцениваемого объекта, затраты на согласование подобного проекта.  А также, необходимо увеличивать срок строительства за счет проектирования и согласования сметно-строительной документации с государственными органами и учитывать требования, предъявляемыми госорганами к качеству работ по воссозданию копии оцениваемого объекта. Учет данных факторов позволит отразить сумму действительных затрат на воссоздание оцениваемого  объекта, имеющего историческую или иную культурную, в существующих рыночных ценах. Применение затратного подхода существенно ограничено изменениями в технологии строительства, используемых материалах, к тому же отдельные строительные элементы являются невоспроизводимыми в современных условиях.
    В результате учета всех особенностей стоимость объекта,  имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в затратном подходе, существенно превышает аналогичный показатель объекта недвижимости, аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.
    В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость ожидаемых денежных потоков от оцениваемого объекта недвижимости. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также имеется информация для прогноза связанных с объектом оценки расходов. При определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта, то есть из варианта использования оцениваемого объекта, которое является законодательно разрешенным, физически возможным, финансово реализуемым и при котором достигается максимальная стоимость объект.
    Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
    Если оцениваемый объект имеет стабильные денежные потоки, то целесообразно применять метод капитализации. Базовая формула расчета при использовании метода капитализации имеет следующий вид : (См. в первоисточнике) 
    где V – стоимость объекта недвижимости;
    R – ставка капитализации (отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования и учитывает прогноз изменения стоимости объекта);
    NOI – чистый операционный доход  (разность действительных доходов от объекта и  необходимых действительных расходов). 
    Метод дисконтированных денежных потоков применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки от оцениваемого объекта. Нестабильные денежные потоки ожидаются, когда оцениваемый объект требует проведения существенного ремонта, реконструкции, модернизации или находится в стадии строительства. Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле : (См. в первоисточнике)
    где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
    CFj – денежный поток j-го года (разность действительных доходов от объекта и  необходимых действительных расходов);
    r – ставка дисконтирования (отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки);
    Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
    п – длительность прогнозного периода, лет.
    Применяя доходный подход к оценке  стоимости объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо учитывать, что с одной стороны данные объекты предполагают дополнительные расходы, так как обременены охранным договором, но с другой стороны данные объекты имеют большую престижность, поэтому могут создавать дополнительные доходы, например, за счет своей исторической значимости. 
    Вследствие возможных функциональных отличий технических характеристик объектов недвижимости, имеющих культурную ценность, от типовых объектов недвижимости, арендные ставки могут быть ниже потенциального уровня по сегменту рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, в то время как расходы по объекту недвижимости, имеющему историческую, художественную или иную культурную ценность, выше за счет обременений охранного договора.
    Таким образом, в результате учета всех особенностей стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в доходном подходе, в большинстве случаев меньше стоимости объекта недвижимости аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.
    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:
    произвести анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект;
    проанализировать сопоставимые объекты на рынке по элементам сравнения (критериям сравнения);
    внести корректировки в цены аналогов, если существуют различия между оцениваемым объектом и  объектом-аналогом. 
    На основе скорректированных цен аналогов определяет итоговую цену оцениваемого объекта, применяя следующую формулу: (См. в первоисточнике)     где V - стоимость объекта недвижимости;   
    К - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте недвижимости (единица сравнения - 1 м2, 1 м3 и т.д.);
     - средняя скорректированная цена единицы сравнения аналогичных объектов на  рынке.
    Особенности применения сравнительного подхода к оценке объектов  недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, определены уникальностью подобных объектов, в связи с чем трудно найти на рынке недвижимости информацию о продаже аналогичных объектов и как следствие появляется необходимость расчета корректировок, учитывающих особенности объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность. Таким образом, необходимо постоянно отслеживать на рынке информацию о ценах продаж или предложений объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, для того чтобы сопоставлять их цены и выявлять рыночные тенденции формирования цен на объекты, имеющие историческую, художественную или иную культурную ценность.
    В результате учета всех особенностей стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в сравнительном подходе, может быть как больше, так и меньше стоимости объекта недвижимости аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.  Стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в сравнительном подходе, зависит от количества и качества конкурирующих объектов недвижимости на рынке и спроса на объекты, имеющие историческую, художественную или иную культурную ценность.
    Для получения итоговой стоимости объекта недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо  согласовать или обобщить результаты расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
    При согласовании результатов расчета стоимости объекта необходимо учитывать, что при оценке объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, основное значение имеет: 
    • сравнительный подход к оценке, если оценка проводится для целей купли-продажи;
    • затратный подход к оценке, если оценка проводится для целей страхования;
    • сравнительный и доходный подход к оценке, если оценка проводится для принятия управленческих решений. 
    В данной статье рассмотрены особенности объектов недвижимости, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность,  исследованы методические основы оценки стоимости данных объектов и рассмотрены особенности оценки данных объектов в рамках подходов к оценке и согласования результатов, полученных в рамках различных подходов к оценке. Выявленные особенности оценки стоимости недвижимого имущества, относящегося к объектам культурного наследия, требуют дальнейшего изучения, поскольку данные вопросы имеют огромное практическое значение.
     
    Список использованной литературы:
    1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255
    2. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2006.
    3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: «Питер», 2001.
    4. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.
    Мирзоян Н.В. Формирование системы показателей потенциала роста стоимости объектов недвижимости
    Статья опубликована в научном журнале «Российское предпринимательство», декабрь 2007
     
    Формирование системы показателей потенциала роста стоимости объектов недвижимости
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения 
     Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
     
    Принятие управленческих решений во многом основывается на оценке стоимости объекта недвижимости, именно доходный подход к оценке стоимости взаимосвязан с управлением объектом недвижимости. 
    Для оценки объектов недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации, который предполагает стабильность денежных потоков от объекта недвижимости. В этом случае стоимость объекта недвижимости определяется путем деления годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости на ставку капитализации [3, 4, 5].
    Анализируя методические основы метода капитализации, приходим к выводу, что к расчету показателей  чистого операционного дохода и ставки капитализации можно подойти с позиции данных инвестора по объекту и в среднем по рынку. Использование различных данных ведет к наличию нескольких вариантов расчетов и нескольких получаемых видов стоимости объекта недвижимости, которые представлены на рисунке 1.
    Поскольку рыночная стоимость оцениваемого объекта основана на рыночной информации, то в результате использования показателей, основанных на не рыночной информации, получаем виды стоимости, отличные от рыночной стоимости.
    Таблица 1. Виды стоимости, получаемые при использовании метода капитализации. (См. в первоисточнике)
     
    Рис. 1.  Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом капитализации (См. в первоисточнике) 
     
    Рассмотрев рисунок 1 и таблицу 1, можно отметить, что из инвестиционной стоимости в результате получаем рыночную стоимость, заменяя по очереди один из элементов расчета, что напоминает процедуру метода цепных подстановок. 
    Поскольку рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке, а инвестиционная стоимость показывает текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для конкретного инвестора, то для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости. Оптимально, если рыночная стоимость меньше инвестиционной стоимости объекта, то есть инвестор либо лучше оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, или управляет рисками объекта более эффективно, чем среднерыночный инвестор, или более эффективно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
    В таблице 2 рассмотрим формулы расчета и экономическое содержание показателей, измеряющих потенциал роста стоимости объекта недвижимости с использованием обозначений, приведенных в таблице 2.
     
    Таблица 2. Показатели потенциала роста стоимости.(См. в первоисточнике) 
    При этом очевидны следующие закономерности, которые запишем в формулах (1) и (2) с использованием обозначений из таблицы 1 и 2:
    (См. в первоисточнике) 
    Формулы (1) и (2) могут быть записаны следующим образом, используя обозначения из таблицы 2:
                                   Формулу (см. в первоисточнике)                           (3) ,
                                  Формулу (См. в первоисточнике)                           (4) ,
    При использовании показателей из таблицы 2 возможно проанализировать причины наличия инвестиционного потенциала роста стоимости на основе формул (3) и (4). 
    Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости позволяет классифицировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости.
     
    Таблица 3. Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости объекта недвижимости.(См. в первоисточнике) 
    роанализировав метод капитализации при оценке стоимости недвижимости, были предложены абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости. Проанализировав уровни инвестиционного потенциала роста стоимости была получена классификация объектов недвижимости по потенциалу роста стоимости объекта недвижимости, которая позволяет формировать портфель недвижимости и управлять отдельными объектами недвижимости.
     
    Использованные источники
    1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256 
    2. Международные стандарты оценки, IVS-2005, \\http.ivsc.org
    3. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2006.
    4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – С-Пб.: «Питер», 2001.
    5. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.
    Мирзоян Н.В. Управление стоимостью недвижимости

    Статья опубликована в научно-практическом журнале «Современная конкуренция» №2 (2) / 2007 

     
    Управление стоимостью недвижимости 
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
    Управление стоимостью — это интегрирующий процесс, направленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации общих усилий на ключевых факторах стоимости. 
    Суть концепции управления стоимостью заключается в том, что управление должно быть нацелено на обеспечение роста рыночной стоимости объекта, которым управляют, т. е. все устремления, аналитические методы и приемы менеджмента должны быть направлены на одну общую цель: максимизацию стоимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости. 
    Составными частями стоимостного подхода являются идеология, принципы и процессы. Идеология делает управление осознанным и задает направление движения. Принципы дают базу для обоснованного оценивания альтернатив. Отлаженность процессов определяет эффективность в реализации стратегии и достижении поставленных целей. 
    Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве, и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. 
    Вопросы управления недвижимостью, основанного на стоимости, касается не только инвесторов и собственников. Недвижимость распределена между государством, регионами, республиками, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами, что закреплено в Конституции РФ и законодательстве страны. 
    Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. 
    Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потреб-н ости и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. 
    Недвижимое имущество — наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 
    К особенностям недвижимости как актива относят [2]: 
    • неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов, в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) 
    • существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости; 
    • слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций; 
    • относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками; 
    • неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов; 
    • необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива; 
    • необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний; 
    • низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций. 
    При управлении стоимостью недвижимости сплетаются противоречивые интересы: 
     
    • органов власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющих регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости; 
    • девелоопмента; 
    • банков и других институтов (инвестиционных фондов, трастовых фондов), использующих в своей деятельности механизм залогового кредитования; 
    • управляющих недвижимостью; 
    • риэлторов; 
    • государственного и частного нотариата; 
    • строительных организаций; 
    • продавцов недвижимости; 
    • арендаторов недвижимости; 
    • саморегулируемых и общественно-профессиональных объединений — участников рынка недвижимости и т. д. 
    Стоимость как наилучший экономический показатель позволяет достигать более ясных и точных целей, поскольку требование любого участника рынка поддается стоимостной оценке. 
    Взяв на вооружение принципы управления стоимостью, инвесторы, собственники и управляющие недвижимостью могут принимать более эффективные и обоснованные решения, независимо от выбранных стратегических и оперативных целей. 
    Как показывает практика, увеличение рыночной стоимости недвижимости для собственников, инвесторов не противоречит долгосрочным интересам других заинтересованных сторон. Успешно действующие инвесторы создают стоимость для всех участников экономической среды — риэлторов, управляющих недвижимостью, государства (через выплачиваемые налоги) и др. 
    Стоимость — лучшая мера результатов деятельности, потому что ее оценка требует полной информации. В то же время известно, что почти невозможно принимать правильные решения, не обладая всей полнотой информации, а ведь ни один другой показатель результатов деятельности не содержит столь полной информации, как стоимость. Однако расплатой за универсальность стоимости является сложность ее определения: она меняется со временем, она неодинакова для различных участников рынка и зависит от целей, с которыми они выступают. 
    В то же время стоимость находится под воздействием ряда факторов, которые находятся под влиянием различных участников рынка недвижимости. 
    Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
    Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки, эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. [2] 
    Первый уровень (региональный) — уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. 
    Второй уровень (местный) — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. 
    Третий уровень (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. 
    Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. 
    К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов. 
    Социальные: 
    • базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; 
    • тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; 
    • тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; 
    • стиль и уровень жизни. 
    Экономические
    • общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; 
    • факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; 
    • факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги. 
    Физические
    1. климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; 
    2. экология; 
    3. сейсмические факторы. 
    Политические (административные): 
    • политическая стабильность, безопасность; 
    • налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; 
    • зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; 
    • строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; 
    • услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; 
    • наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. 
    Ко второму уровню относятся следующие факторы. 
    Местоположение: 
    • по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.); 
    • наличие и состояние коммуникаций; 
    • наличие объектов социально-культурного назначения; 
    • размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение; 
    • условия продаж; 
    • особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей; 
    • условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. 
    К третьему уровню относятся следующие факторы. 
    Физические характеристики: 
    • физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; 
    • качество строительства и эксплуатации; 
    • наличие коммунальных услуг; 
    • функциональная пригодность; 
    • привлекательность, комфорт. 
    Архитектурно-строительные: 
    • стиль, планировка, конструкции и т. д.; 
    • объемно-планировочные показатели и др. 
    • Финансово-эксплуатационные: 
    • эксплуатационные расходы; 
    • стоимость строительства; 
    • доходы, генерируемые объектом недвижимости.
    Сложившиеся в мировой практике технологии оценки рыночной стоимости базируются на трех методических подходах: сравнительном, доходном и затратном. [3, 4] 
    Суть сравнительного подхода состоит в моделировании стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен недавно состоявшихся продаж аналогичного имущества в сходных рыночных условиях. С целью обеспечения условий сопоставимости состоявшихся сделок по отношению к оцениваемому объекту проводится корректировка цен на продажные объекты по девяти основным критериям сравнения (правам собственности на недвижимость; условиям финансирования; условиям продажи; состоянию рынка; местоположению объекта; физическим характеристикам объекта; экономическим характеристикам объекта; варианту использования; наличию движимого имущества). 
    Сущность доходного подхода заключается в оценке недвижимости, исходя из способности недвижимости генерировать доход, причем стоимость недвижимости измеряется текущей стоимостью ожидаемых доходов от оцениваемого объекта недвижимости в будущем. В зависимости от цели оценки текущего состояния и перспектив изменения ситуации на рынке недвижимости оценка стоимости объекта недвижимости производится одним из двух методов: методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков. [3] 
    Метод прямой капитализации исходит из стабильности поступления денежных потоков от оцениваемого объекта недвижимости, стабильности их величины и рисков, неизменности текущей рыночной конъюнктуры и сохранении текущих тенденций в будущем. 
    Метод дисконтирования денежных потоков исходит из предположения о неустойчивом характере ожидаемых денежных потоков и (или) изменении стоимости актива к концу периода владения им. В этом случае строится прогноз предполагаемой динамики денежных потоков по годам прогнозного периода, и рассчитывается текущая стоимость денежных потоков. Доходный подход позволяет оценивать любые активы, предполагающие возможность извлечения дохода. 
    Затратный подход исходит из предположения о том, что типичный инвестор, имеющий возможность выбора, не заплатит за интересующий его объект недвижимости больше того, что стоит на местном рынке приобретение прав застройки равноценного земельного участка и создание на нем улучшений такой же полезности. Отсюда следует, что сумма средств, которые надо затратить на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизводство потребительских свойств данного объекта, эквивалентна его рыночной стоимости. 
    Алгоритм затратного подхода включает следующие этапы: 
    • оценка рыночной стоимости участка земли как свободного исходя из доступного варианта землепользования, местных условий обращения земель и информационной насыщенности земельного рынка; 
    • определение полной суммы затрат на воспроизводство (суммы затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки, как нового) или полной суммы затрат на замещение (суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, как нового) с учетом предпринимательской прибыли; 
    • оценка накопленного совокупного износа (физического, функционального и внешнего); 
    • определение общей стоимости объекта недвижимости. 
    Проведем сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости по следующим критериям (табл. 1): 
    • описание подхода; 
    • базовые расчетные формулы; 
    • применение подхода в рамках управления стоимостью недвижимости. 
    В данной статье на основе данных, используемых в доходном подходе к оценке стоимости недвижимости, представим матрицу индикаторов стоимости, которая используется в управлении стоимостью недвижимости. И на основе базовой формулы метода капитализации представим модели, по которым на основе изменения в одном или нескольких индикаторах стоимости может быть рассчитано изменение стоимости объекта недвижимости. 
    Таблица 1  Сравнительная характеристика подходов к оценке стоимости недвижимости (см. в первоисточнике) 
     
    Необходимая информация для управления стоимостью объекта недвижимости представлена в табл. 2. 
    Таблица 2  Информация, необходимая для реализации концепции управления стоимостью объекта недвижимости (см. в первоисточнике)
    На базе информации, представленной в табл. 2, можно рассчитывать изменение стоимости в зависимости от принятия различных инвестиционных решений. 
    Метод капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, поскольку основным условием применения метода прямой капитализации является стабильность ожидаемых денежных потоков от объекта оценки в будущем. Если управленческое решение не ведет к дестабилизации денежных потоков, то целесообразно применять для расчета изменения стоимости или добавленной стоимости метод капитализации. Воспользуемся базовой формулой расчета стоимости недвижимости по методу капитализации: 
    V=NOI / R,    (1)
    где V — стоимость объекта недвижимости; 
    R — ставка (коэффициент) капитализации; 
    NOI — чистый операционный доход (ЧОД). 
    Потенциальный валовой доход (ПВД) — потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100-процентном использовании объекта без учета потерь и расходов, который определяется по следующей формуле: 
    ПВД = S • Сар ,      (2)
    где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв. м; 
    Сар — арендная ставка за 1 кв. м. 
    Действительный валовой доход (ДВД) — это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т. е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной плоты с добавлением прочих доходов: 
    ДВД = ПВД - Потери + прочие доходы (3)
    или
    ДВД = ПВД (1 - Кп) + прочие доходы, (4)
    где Кп — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду) и от недосбора арендных платежей по объекту. 
    Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) — годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР). 
    ЧОД = ДВД – ОР, (5)
    Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: (см. в первоисточнике)
    R – ставка капитализации;
    NOI i   – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;  
    Vi  – цена продажи i-го объекта-аналога:
    k– количество аналогичных объектов недвижимости.
    Поскольку чистый операционный доход не является информацией, раскрываемой в ходе продажи или предложения аналогичных объектов, то необходимо рассчитывать чистый операционный доход для аналогичных объектов на основе рыночной информации. Таким образом, формула преобразовывается и имеет вид:  (см. в первоисточнике)
    где 
    R – ставка капитализации;
    ПВД i   – потенциальный валовой доход i-го объекта-аналога;  
    Кп i   — коэффициент потерь от недозагруз-ки и недосбора арендных платежей i-го объекта-аналога; 
    ОР i   — операционные расходы i-го объекта-аналога; 
    V i   — цена продажи ¡-го объекта-аналога; 
    k — количество аналогичных объектов недвижимости. 
     
    Таким образом, стоимость объекта недвижимости может быть записана следующим образом 
     
    Таким образом, формула метода капитализации преобразовывается и имеет вид: (см. в первоисточнике) 
     
    R i – ставка капитализации по i-му сценарию;
    S i   – площадь, сдаваемая в аренду по i-му сценарию;  
    Сар i   – ставка арендной платы по i-му сценарию; 
    Kп i   – коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей по i-му сценарию;
    Дпр i   – прочие доходы  объекта по i-му сценарию;
    ОР i   – операционные расходы объекта по i-му сценарию;
    Vi  – стоимость объекта недвижимости по i-му сценарию.
    Рассчитав стоимость объекта недвижимости до принятия решения и в результате принятого решения, можно говорить о добавленной стоимости объекта недвижимости в результате решения. 
      , где                                            ( 9)
    ∆Vi  – стоимостной эффект реализации по ¡-му сценарию вследствие реализации управленческого решения. 
    Vi  – стоимость объекта недвижимости по i-му сценарию вследствие реализации управленческого решения;
    Vо  – стоимость объекта недвижимости до принятия  решения.
    Рассмотрим на практическом примере возможности использования концепции и применения полученных результатов. 
    Анализируя полученные результаты, можно сказать, что максимальная стоимость достигается в сценарии № 1, т. е. при принятии решения о типе арендной ставке, максимальная стоимость объекта недвижимости достигается, если использовать валовую арендную ставку. Однако информация, используемая в расчетах, позволяет увидеть резервы увеличения стоимости объекта недвижимости, т. е. по каким направлениям возможно предпринять решения, которые могут привести к увеличению стоимости объекта недвижимости. 
    Чтобы выявить факторы, влияющие на стоимость объекта, целесообразно проанализировать отношение показателей оцениваемого объекта по отношению к среднерыночным. 
    Валовая ставка аренды ниже среднерыночного уровня, следовательно, возможно планировать мероприятия по приведению валовой арендной ставки по объекту на среднерыночный уровень. 
     
    Таблица 3  Пример сбора и анализа информации для управления стоимостью недвижимости (см. в первоисточнике)
     
     Таблица 4 Расчет стоимости в результате принятия решения о выборе типа арендной ставки (см. в первоисточнике) 
    Таблица 5 Анализ факторов стоимости оцениваемого объекта недвижимости
    (См. в первоисточнике
     
    Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты оцениваемого объекта выше среднерыночного показателя, следовательно, возможно планировать мероприятия по увеличению загруженности объекта, однако бюджет данных мероприятий не должен превышать суммы прироста стоимости объекта недвижимости в итоге, иначе мероприятия будут неэффективными с точки зрения управления стоимостью недвижимости. 
    Подставим в формулу (9) выражение для стоимости объекта недвижимости из формулы (8). Если ставка капитализация, размер арендной ставки, операционных расходов, прочих доходов остаются неизменными, то изменение стоимости, вызванное приведением коэффициента потерь на среднерыночный уровень, может быть рассчитано по формуле (10): (См. в первоисточнике)
    Для нашего примера изменения коэффициента загруженности наиболее вероятно до среднерыночного уровня (7 %), значит на 0,5 %. Поскольку решение о типе арендной ставки уже принято, то воспользуемся значениями из табл. 5 по сценарию № 1 для расчета прироста стоимости объекта недвижимости по формуле (10):  (См. в первоисточнике) 
     
    Мероприятия по снижению потерь от недозагрузки и неуплаты целесообразны, если их бюджет не превышает суммы прироста стоимости. Необходимое соотношение эффекта и вложений индивидуально для каждого собственника и инвестора. Например, для данных нашего примера один инвестор может считать эффективным проведение мероприятий, бюджет которых составляет 300000 рублей, для достижения прироста стоимости объекта недвижимости на 740000 рублей, а для другого инвестора это решение покажется нецелесообразным. Однако и консервативный, и агрессивный инвесторы сочтут нецелесообразными мероприятия, бюджет которых более 740000 рублей, для достижения прироста стоимости объекта недвижимости 740000 рублей. 
    Нами был рассмотрен лишь один параметр (потери от недозагрузки и неуплаты), изменение которого приведет к росту стоимости объекта недвижимости. Аналогичным образом возможно рассмотреть изменение других показателей, влияющих на стоимость, и рассчитать добавленную стоимость объекта недвижимости в результате принятия решения и величину максимального бюджета мероприятий для достижения изменения выбранного параметра и стоимости объекта в целом. 
    Таким образом, в рамках данной статьи были рассмотрены сущность объектов недвижимости, основы концепции управления стоимостью недвижимости и алгоритм реализации концепции управления стоимостью недвижимости. Реализация концепции управления стоимостью недвижимости была проиллюстрирована на практическом примере. 
     
    Литература
    1. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости: Уч. пособие. — СПб.: Изд-во «Питер», 2001. 
    2. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. — СПб.: Изд-во «МКС», 2003. 
    3. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2005. 
    4. Оценка стоимости недвижимости/Под редакцией С. В. Грибовского, Е. Н. Ивановой, Д. С. Львова, О. Е. Медведевой — М.: Изд-во «Интерреклама», 2003. 
    5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. с англ. — М.: Изд-во «Дело», 1997. 
    Мирзоян Н.В. Использование метода капитализации в российской практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

    Статья опубликована в сборнике материалов конференции «Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития». Выпуск 2. - М.:МФПА, Маркет ДС, 2007

     
     Использование метода капитализации в российской практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
    Вопрос оценки рыночной стоимости  объектов недвижимости встает не только в случаях купли-продажи, кредитования, передачи в уставный капитал, но и в процессе управления объектом недвижимости. Поскольку стоимость, а точнее ее прирост является наиболее эффективным и универсальным критерием оценки эффективности управления.
    Для задачи управления стоимостью объектов недвижимости основным подходом является доходный подход. В рамках доходного подхода выделяют два метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации. При стабильных денежных потоках, ожидаемых от объекта недвижимости, применяется метод капитализации. В оценке недвижимости широко применяется метод капитализации, так как денежные потоки в результате сдачи в аренду объектов недвижимости отличаются стабильными темпами развития.
    Базовой формулой  метода капитализации является:
    Формула (См. в первоисточнике)              (1)
    де V – стоимость объекта недвижимости;
    R – ставка капитализации;
    NOI – чистый операционный доход.
    Методика определения чистого операционного дохода достаточно стандартизирована. Однако при расчете ставки капитализации можно воспользоваться одним из следующих методов:
    • метод с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
    • метод рыночной экстракции;
    • метод связанных инвестиций.
    На практике для оценки ставки капитализации используются в основном метод с учетом возмещения капитальных затрат и метод рыночной выжимки, которые однако дают величины ставки капитализации, существенно различающиеся друг с другом.
    Метод с учетом возмещения капитальных затрат можно представить следующей формулой, которая учитывает сразу все сценарии изменения стоимости актива в будущем.
    R   = re  – ΔIv · r1  ,                                           (2)
     
    где R  – ставка капитализации;
    re  – ставка доходности  на собственный капитал;
    r1  – норма возврата капитала;
    ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
    Рассмотрим конкретный пример расчета ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат для торгового помещения, расположенного на первом этаже многоэтажного дома по адресу: Москва, ул. Изумрудная.
    Таблица 1. 
    Пример расчета ставки капитализации методом с учетом возмещения капитальных затрат
    Таблица  (См. в первоисточнике)            
    Метод рыночной экстракции реализуется на основе информации о ценах сделок на рынке недвижимости и величины чистого операционного дохода по данным сделкам.
    Формула (См. в первоисточнике)              (3)
     
    где NOI i   – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;  
        Vi  – цена продажи i-го объекта-аналога:
    n – количество аналогичных объектов недвижимости..
    Для выше рассмотренного объекта недвижимости произведем расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции.
    Таблица 2. 
    Расчет ставки  капитализации  методом рыночной экстракции
     
    Таблица(См. в первоисточнике)       
     
    При использовании метода с учетом возмещения капитальных затрат ставка капитализации определена на уровне 15,23%,. При использовании метода рыночной экстракции ставка капитализации рассчитана на уровне 9,9%. Если величина чистого операционного дохода от объекта недвижимости определена на уровне 1 млн. рублей ежегодно, то величину рыночной стоимости в рамках метода капитализации, используя формулу (1), получаем на уровне 6,6 млн. рублей, если использован первый метод расчета ставки капитализации, или 10,1 млн. рублей при использовании метода рыночной экстракции для расчета ставки капитализации.
    В данной ситуации закономерным является вопрос, откуда берется такая разница в значениях ставки капитализации, рассчитанной разными методами.
    Если подставить в формулу (2) значение ставки капитализации, полученное на основе метода рыночной экстракции, то получим:
    0,099   = re  – ΔIv · r1  ,                                      (4)
    Ставка доходности на собственный капитал (re ) рассчитана в таблице 1 в размере 0,1331.
    0,099   = 0,1331  – ΔIv · r1                                       (5)
    ΔIv · r1  = 0,0341.                                     (6)
    То есть рынок предполагает ежегодный прирост стоимости объекта недвижимости на уровне 3,41% в год, тогда как оценщик учитывает более долгосрочную перспективу и потерю стоимости в среднем на 1,92% в год.
    Изменение стоимости объекта недвижимости можно изобразить условно на рисунке 1. 
     
    Рисунок !(См. в первоисточнике)        
    Рынок рассматривает ближайшую перспективу при оценке темпов прироста стоимости, то есть темп прироста стоимости рассчитывает на основе соотношения стоимости на дату t2, по отношению к дате проведения оценки t1. В то время как оценщик темп изменения стоимости определяет на основе долгосрочного периода, конца срока типичной эксплуатации. Таким образом, оценщик, рассчитывая средний темп изменения стоимости на основе соотношения стоимости на дату конца срока эксплуатации t3, по отношению к дате проведения оценки t1.
    Краткосрочные и долгосрочные темпы изменения стоимости объектов недвижимости в условиях современного рынка недвижимости не совпадают.
    В качестве выводов целесообразно  будет представить практические рекомендации при составлении и экспертизе отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
    Если отсутствует рыночная информация, на основании которой возможно применять метод рыночной экстракции при расчете ставки капитализации, тогда применяется метод с учетом возмещения капитальных затрат для расчета ставки капитализации.
    Если имеется рыночная информация, на основании которой возможно применять метод рыночной экстракции при расчете ставки капитализации, в отчете об оценке целесообразно показать применение двух методов расчета ставки капитализации. То есть целесообразно в данном случае рассчитать ставку капитализации с использованием метода с учетом возмещения капитальных затрат и метода рыночной экстракции и рассчитать среднюю ставку капитализации. Рассчитывая итоговую ставку капитализации как среднюю арифметическую по формуле  (7), учитываются и долгосрочные и краткосрочные темпы прироста стоимости.
     
    Формула(См. в первоисточнике)              (2)
    где R – итоговая величина ставки капитализации;
    Rр.э. – ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции;
    Rк.з. – ставка капитализации, рассчитанная методом с учетом возмещения капитальных затрат.
    Если в результате сопоставления ставки капитализации, рассчитанные методом рыночной экстракции и методом с учетом возмещения капитальных затрат, равны, тогда рынок и оценщик одинаково оценивают темпы изменения стоимости объекта недвижимости. 
    Если в результате сопоставления ставки капитализации, рассчитанные методом рыночной экстракции и методом с учетом возмещения капитальных затрат, различаются, тогда рынок и оценщик оценивают темпы изменения стоимости объекта недвижимости на различной перспективе. 
    Итоговая ставка капитализации, рассчитанная по формуле (7), учитывает и долгосрочные и краткосрочные темпы изменения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
     
     
    Список использованной литературы
    1. «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. и доп.;
    2. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Учебное пособие, М., Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, «Дело» 1998г. 
    3. Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997 г.
    4. Грязнова А.Г., Федотова М.А,, «Оценка недвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2005
    5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., «Оценка стоимости недвижимости», Москва, «Интерреклама», 2003
    Мирзоян Н.В. Выбор безрисковой ставки доходности в рамках оценки недвижимости

    Статья опубликована в сборнике материалов конференции «Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития». Выпуск 2. - М.:МФПА, Маркет ДС, 2007

     
    Выбор безрисковой ставки доходности в рамках оценки недвижимости
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
     Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
    В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости одним из наиболее сложных вопросов является расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации.
    При расчете ставки дисконтирования в большинстве случаев пользуются методом кумулятивного построения, когда ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:
    r =  rf + p1 + p2 + p3,                                           (1)
    где
    rf – безрисковая ставка доходности; 
    p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
    p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости;
    p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
     
    При расчете ставки капитализации методом с учетом возмещения капитальных затрат, ставку капитализации рассчитывают по формуле:
    R   = re  – ΔIv · r1                                            (2)
    или
    R   = (rf + p1 + p2 + p3 ) – ΔIv · r1                                            (3)
     
    где R  – ставка капитализации;
    re  – ставка доходности  на собственный капитал;
    r1  – норма возврата капитала;
    ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
     
    Таким образом мы видим, что в большинстве случаев при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода, необходимо определить безрисковую ставку доходности (rf).
    На практике в качестве безрисковой ставки доходности используют либо доходность по государственным ценным бумагам либо доходность по банковским депозитам, так как по данным финансовым инструментам гарантирован возврат вложенных средств.
    Однако в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости имеются особенности в использовании безрисковой ставки доходности, которые влияют на выбор безрисковой ставки.
    Рассмотрим фактические данные определения безрисковой ставки доходности в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости доходным подходом.
    В таблице 1 представлен расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных банковских ставок.
    Таблица 1. 
    Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности на 28 мая 2006 г.     (см. в первоисточнике)
    Примечание: расчеты произведены на основании информации сайтов Сбербанка РФ (http://www.sbrf.ru), Внешторгбанка (http://www.vtb24.ru), Альфа-банка (http://www.alfa-bank.ru), Банка Москвы (http://www.mmbank.ru), Газпромбанка (http://www.gazprombank.ru).
    В таблицах 2, 3 представлен расчет безрисковой ставки доходности на основе доходности к погашению облигации внутреннего государственного валютного займа, выпущенной в обращение Минфином РФ на срок до 14 ноября 2007 года.
    Таблица 2  Информация по эмиссии ОВГВЗ VIII (см. в первоисточнике)
    Таблица 3 Информация о котировках долговых бумаг (см. в первоисточнике)
     
    Примечание: Информация о долговых ценных бумагах взята с сайта Информационного агентства «Cbonds» (http://www.cbonds.ru). 
     
    Таким образом, мы можем рассчитать безрисковую ставку доходности по банковским ставкам на депозиты в размере 7.3%. В то время как безрисковая ставка доходности по государственным облигация определена в размере 6,04%. 
    В рамках оценки недвижимости, к безрисковой ставке доходности прибавляется премия за риск низкой ликвидности, а значит, безрисковая ставка доходности должна обладать высокой ликвидностью. 
    Именно по причине разной ликвидности банковского депозита и государственной облигации мы получили разницу в результатах расчета ставки доходности, так как банковский депозит обладает меньшей ликвидностью, чем котируемые на рынке облигации. Следовательно, и в составе ставки по депозитам уже присутствует некоторая премия за риск более низкой ликвидности.
    В рамках оценки недвижимости при расчете ставки дисконтирования и ставки капитализации, если в последующем добавляется премия за риск низкой ликвидности, то в качестве финансового инструмента для расчета безрисковой ставки доходности должны выбираться государственные ценные бумаги, котируемые на рынке, например, облигация внутреннего государственного валютного займа, выпущенная в обращение Минфином РФ.
     
    Список использованной литературы
    1. «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. и доп.;
    2. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Учебное пособие, М., Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, «Дело» 1998г. 
    3. Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997 г.
    4. Грязнова А.Г., Федотова М.А,, «Оценка недвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2005
    5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., «Оценка стоимости недвижимости», Москва, «Интерреклама», 2003
    Вусов А. В. Анализ влияния экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве
    Материалы научно-практической конференции: «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях турбулентных бизнес-сред: современные вызовы»
     
    Анализ влияния экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве 
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    Прежде чем проводить расчеты, позволяющие оценить влияние экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве, нужно сначала убедится в возможности применения анализа для объекта исследования – недвижимости.
    Первый этап. Анализ влияния экологического вреда на стоимость недвижимости базируется на выполнении нижеследующих обязательных условий.
    2. Условия, связанные с оценкой состояния рынка недвижимости, а именно:
    • население Москвы отличается мобильностью, т. е. рынок недвижимости активен;
    • рынок недвижимости в Москве в основном определяется экономическими отношениями спроса и предложения и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов, таких как федеральное и местное законодательство, регулирующее процедуры регистрации сделок с недвижимостью, и т. п.;
    • данные о предложениях на рынке недвижимости общедоступны;
    • существуют экологически мотивированные предпочтения у потребителей
    Проведенный анализ состояния рынка недвижимости г. Москвы показал, что московский рынок недвижимости удовлетворяет вышеназванным условиям.
    Рассмотрим следующую группу условий, подтверждающих возможность применения анализа:
     
    • имеются данные, необходимые для проведения расчетов. Этот факт подтверждается наличием достаточно большого количества печатных изданий с информацией о ценах предложения на рынке. Периодические издания, к примеру, «Недвижимость и цены», «Из рук в руки», «Недвижимость без границ», «Квадратный метр», «Дайджест российской и зарубежной недвижимости», а также другие газеты и журналы, материалы в Интернете, печатная продукция, выпускаемая риэлтерскими и девелоперскими организациями, позволяют легко получать требуемую информацию
    Следует отметить, что аналитическими агентствами выпускается также ежемесячной и еженедельной статистическая информация о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.
    3. Следующее условие допустимости связано с соблюдением принципа сопоставимости данных. Для его выполнения при построении базы данных для проведения расчетов будут использоваться следующие данные:
    • данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года»);[1]
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на офисные помещения на май 2011 г.;
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май 2011 г.;
    Так как на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы отсутствует достаточной количество предложений о продаже в каждом из выбранных районов, в исследовании использовались данные об арендных ставках.
     
    • данные о состоянии окружающей среды по районам г. Москвы на основе базы данных о загрязнении атмосферного воздуха и почвы, собираемых ГПУ «Мосэкомониторинг» (Доклады о состоянии окружающей среды в городе Москве в 2007 и 2008 гг.).
    Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т. к. согласно ретроспективной информации экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 г. и 2010 г. в открытых источниках информации найдено не было.
    Таким образом, можно сделать вывод, что применение анализа на рынке недвижимости г. Москвы обосновано.
    Второй этап «Выбор объекта исследования для анализа».
    За единицу обследования принимается жилая, офисная и торговая недвижимость, а именно: квартиры, офисные помещения в административных зданиях и торговые помещения, предлагаемые к продаже на вторичном рынке недвижимости.
    Московский рынок недвижимости̶ самый активный в России. На нем задействованы все возможные рыночные агенты ̶ физические лица, юридические лица, государство; ежегодный оборот составляет десятки миллиардов рублей. 
    В оценочной деятельности дли определения стоимости недвижимости широко используют метод сравнения продаж, который заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов и их сравнении с объектом оценки. Данный метод основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный объект, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объектов, схожих или аналогичных оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
    Метод сравнения продаж иногда применяют, когда хотят определить влияние экологического фактора на стоимость жилой недвижимости. Сравнивая аналогичные квартиры, но в районах с разной экологической обстановкой, разница в стоимости недвижимости может отражать стоимость экологического блага в экологически чистом районе и, соответственно, экономический ущерб от загрязнения в экологически неблагоприятном районе.
    Таким образом, выбор в качестве объекта исследования квартир, офисных помещений в административных зданиях и торговых помещениях обоснован тем, что:
    • данные виды недвижимости являются самыми распространенными;
    • имеется большой массив данных о ценах на квартиры и арендных ставках на офисные и торговые помещения;
    • на стоимость недвижимости в большей мере отражается влияние экологического вреда.
    Источником цен на квартиры г. Москвы (третий этап) является аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), статья «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года». Методика расчета средней цены за 1 кв. м квартир по районам г. Москвы представлена на сайте аналитического центра (http://www.irn.ru/methods/). Стоит сказать, что методика учитывает разнообразные факторы, такие как площадь, тип дома, количество комнат, близость к центральному району города, удаленность от метрополитена, площадь кухни, наличие/отсутствие балкона и т. д.
    Источниками об арендных ставках на офисную и торговую недвижимость являются информационные порталы в сети Интернет, а именно: www.arendator.ru, www.irr.ru и www.realto.ru. При этом в выборку попадали от 5 до 8 объектов коммерческой недвижимости по каждому из районов г. Москвы, далее определялось среднее значение ставки аренды по району.
    С целью обеспечения прин¬ципа однородности ценообразования, исходная база данных должна быть скорректирована следующим образом.
    Специфика Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и огра¬ниченности в выборе объектов недвижимости на вторичном рынке. Новая массо¬вая застройка в центре практически не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, недвижимость, находящаяся за пределами МКАД, но относящиеся административно к Москве, также имеет свои специ¬фические особенности, которые сказываются на ее стоимости.
    Исходя из этих соображений, для соблюдения принципа одно¬типности, объекты недвижимости, относящиеся к Центральному ад¬министративному округу и районам Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения. Анализ данных о ценах на квартиры и арендных ставках на коммерческую недвижимость показал, что в районах, граничащих с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы также влияет фактор престижности центра города. Поэтому из первоначальной выборки были исключены районы, граничащие с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы. Таким образом, в выборку попали 74 района из восьми округов г. Москвы, которые включают 68 станций метро. 
    Для проведения анализа (четвертый этап) и выявления влияния экологических загрязнения на цены недвижимого имущества, были выделены следующие экологические факторы:
    1.загрязнение атмосферы:
    • оксид углерода (СО);
    • диоксид азота (NO2); 
    • оксид азота (NO).
    2.максимальный уровень загрязнения почвы;
    3.средний уровень загрязненности почв.
     
    На долю данных загрязнений приходится до 90% от суммарного показателя экологических загрязнений по г. Москве. Таким образом, основными определяющими экологическими факторами, которые в большей степени влияют на цены квартир, являются загрязнения воздуха (атмосферы) и загрязнения почв.
    Для проверки гипотезы о влиянии экологического вреда на стоимость недвижимости анализировалась корреляция между стоимостью недвижимостью и уровнями загрязнений. Результаты анализа представлены ниже.
    Корреляция между средними ценами на недвижимость в округах и экологическим вредом. Таблица 1. (см.первоисточник (Материалы научно-практической конференции: «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях турбулентных бизнес-сред: современные вызовы»)
    Таким образом, можно утверждать, что влияние экологического вреда на стоимость недвижимости находится в обратной зависимости, т. е. чем хуже экологическая обстановка, тем дешевле объекты недвижимости в округах г. Москвы. Особенно ярко отрицательная корреляция просматривается на загрязнении почв.
     
    Список использованной литературы
    1. Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года») – Режим доступа:  http://rating.rbc.ru/article.shtml?2011/06/03/33312528.
    2. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) –  Режим доступа: http://irn.ru.
    Вусов А. В. Современное состояние проблемы стоимостной оценки экологического вреда в РФ

    Сборник материалов XXI Международной научно-практической конференции: «Актуальные вопросы экономических наук: Часть 2». – Новосибирск: НГТУ, 2011

    Современное состояние проблемы стоимостной оценки экологического вреда в РФ
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
     
     
    Проблемы, связанные с оценкой экологического вреда можно условно разделить на две большие части – это проблемы законодательства  и методические проблемы.
    Проблемы законодательства
    Из отечественных нормативно-методических документов следует, что при расчете экологического ущерба целесообразно руководствоваться ФЗ «Об охране окружающей среды» и Гражданским кодексом РФ, так как в этих документах даются общие принципы оценки и возмещения вреда и убытков, включая вред, причиненный окружающей природной среде в результате экологического правонарушения. 
    Таким образом, можно выделить ряд проблем, связанных с законодательством: 
    1. Отсутствие единообразия в законах понятия ущерба и вреда окружающей среде. 
    2. Организационные проблемы.
    3. Отсутствие жестких природоохранных норм и фактическая отмена платы за загрязнение.
    4. Процедура экологической экспертизы и оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) не требует обязательной стоимостной оценки экологического ущерба. Несмотря на обязательные требования проведения данной процедуры.
    5. Финансовая ответственность за прошлый ущерб отсутствует.
    Методические проблемы
    Существующие методики оценки экологического ущерба не всегда отражают рыночную стоимость ущерба. Прежде всего, это связано с устареванием используемых данных, заниженной оценкой природных ресурсов, основанной на критериях индустриальной экономики. Наиболее комплексные и объективные методики предполагают оценку эколого-экономического ущерба на основе ценовых показателей, рассчитанных более десяти лет назад, что практически сводит на нет любые усилия по повышению точности расчетов. Инфляционные процессы довольно сложно поддаются оценке и учету, а механическое повышение значений ущербов не отражает картину изменения ценности отдельных компонентов природной среды. Не всегда учитывается фактор времени, необходимый для ликвидации ущерба, а также время на восстановление окружающей среды. Некоторые виды ущерба, к примеру, ущерб атмосфере невозможно ликвидировать за короткий промежуток времени, по сути, ликвидация происходит за счет природных ресурсов, относящихся к другим видам (водные ресурсы, почвы и земельные ресурсы, биологические ресурсы).
    Для Европы и Америки  оценка экологического ущерба и связанных с ним финансовых рисков является обязательной составляющей процедуры оценки стоимости недвижимости, инвестиционных проектов, получения кредитов.
    Значительные сложности при определении стоимости экологического ущерба связаны с несовершенством либо недостаточной точностью (адаптированностью к конкретной ситуации) действующих методик. Большинство из них основано на косвенных методах определения ущерба, что само по себе предполагает использование единообразных методик. Так, наиболее распространенная в РФ, ставшая основой для последующих разработок «Временная методика определения предотвращенного экологического ущерба» 1999 г. предполагает, что ценность различных типов территорий может быть учтена с помощью коэффициента, который в зависимости от плотности населения и вида использования участка изменяется от долей единицы до 10. На практике это может выразиться в том, что не отнесенная, например, к территории поселка площадь может оказаться в 10 раз менее ценной. При этом обе территории будут располагаться в непосредственной близости, с одинаковой степенью вероятности подвергаться риску и испытывать в случае неблагоприятных событий идентичные нагрузки.
    Во многом недостаточная «экологическая точность» связана с тем, что получаемые оценки ориентируются в первую очередь на человека как реципиента воздействий. При этом учитываемые в оценке ущерба допустимые пределы воздействий определены прежде всего именно для человека, но не для прочих компонентов окружающей природной среды (возможно, более чувствительных), либо хозяйственных объектов. Эта проблема связана с отсутствием ценового выражения для многих представителей растительного и животного мира с учетом их территориальной «ценности», а также отсутствием единых территориальных кадастров природных ресурсов и расчетов экологического потенциала отдельных территорий. 
    Очевидно, что для случаев идентификации экологических рисков и их экономической оценки наибольший интерес представляют так называемые «реципиентные» методики, т. е. используемые для конкретных отдельных реципиентов негативного воздействия (в отличие от «валовых» методик, когда сумма ущерба определяется по массе произведенных выбросов, сбросов и др.). Именно такие разновидности оценок более адекватны для расчетов эколого-экономических рисков, если негативные события уже произошли. 
    Таким образом, экологические проблемы могут решаться путем формирования новых методик расчетов ущерба. Такие методики должны быть основаны на современных подходах к оценке природных ресурсов, современных методах определения изменений в окружающей среде (в том числе и отдаленных последствий) при негативных воздействиях на ее компоненты; ориентироваться не только на вред здоровью человека, но и на прочие «ответные реакции» окружающей среды. 
    Разработанные и утвержденные комплексные методики, а их всего две, это «Методика определения ущерба окружающей природной среде при авариях на магистральных нефтепроводах» от 01.11.1995 г. и «Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемого народному хозяйству загрязнением окружающей среды» от 21.10.1983 г., уже не способны учитывать все факторы в современной ситуации − это еще один крайне сложный момент. Наиболее комплексные и объективные методики предполагают оценку эколого-экономического ущерба на основе ценовых показателей 80-90-х гг. прошлого века, что практически сводит на нет любые усилия по повышению точности расчетов: инфляционные процессы довольно сложно поддаются оценке и учету, а механическое повышение значений ущербов вряд ли адекватно отразит картину изменения ценности отдельных компонентов природной среды. 
    Значительные сложности при определении экономических оценок экологических ущербов связаны с несовершенством либо недостаточной точностью (адаптированностью к конкретной ситуации) действующих методик. Большинство из них основано на косвенных методах определения ущерба, что само по себе предполагает использование более или менее удачных «шаблонных» оценок. 
    В настоящее время готовятся новые законодательные документы, предполагающие отказ от временно согласованных норм выбросов, сбросов и образования отходов. Экологические платежи должны будут полностью покрывать экологические издержки, а тарифы за сверхнормативные выбросы, к которым будут отнесены последствия аварий на предприятиях, по некоторым данным планируется увеличить в 25 раз. В этих условиях, учитывая астрономические размеры экологических платежей, предприятия встанут перед выбором: либо скрывать факт аварии, либо всячески уходить от платежей, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
    Таким образом, можно выделить ряд проблем, связанных с методикой оценки экологического ущерба:
    1. Применение нормативных методов оценки, приводящих к некорректным показателям.
    2. Социально-экономические последствия (ущерб здоровью, имуществу) не оцениваются.
    3. Пробелы в методическом обеспечении оценки вреда определенным компонентам природы (отсутствие методики по воде, недрам, городским почвам, экосистемам особоохранямые природные территории (ООПТ), растительности, не входящей в лесной фонд, редким видам животных и растений, а также отсутствие методик по видам негативного воздействия, например, нефтяного загрязнения).
    4. Отсутствие единого методического подхода к стоимостной оценке вреда (ущерба, убытков) окружающей среде и использование методик, разработанных в иной правовой и экономической системе.
    5. Отсутствие комплексных методик.
    6. Субъекты, которым причинен ущерб, и убытки не выделяются.
    7. Современные методики оценки ущерба отсутствуют за исключением ряда методик для г. Москвы.
    8. Соотнесения экологических последствий ущерба и денежного выражения этих потерь. 
    9. Оценка морального ущерба.
    10. Выявление четко определяемых, но отдаленных последствий неблагоприятных экологических событий, как и со стоимостной оценкой очевидных изменений в экосистемах. Латентные и отдаленные последствия, которые происходят и будут происходить в экосистемах и, соответственно, отражаются на здоровье человека, наиболее сложно поддаются оценке. 
    Кроме законодательных и методических проблем можно выделить нижеследующие особенности оценки экологического ущерба в России.
    1. Слабое давление общественности из-за низких доходов населения.
    2. Случаи оценки по требованию западных инвесторов и кредиторов являются обязательными.
    3. Случаи оценки по требованию общественности в крупных центрах являются редкими.
    4. Перспективным направлением может являться оценка по требованию властей при продаже земли для строительства.
    Отсутствие надёжных оценок экономического ущерба приводит к тому, что показатели экономического ущерба как результат хозяйствования вообще не учитываются и в связи с этим природопользование выпадает из общей схемы оценки эффективности любой экономической деятельности.
    Таким образом, анализ проблем оценки экологического ущерба показывает неразвитость методического комплекса и законодательства. (данные разработки используются при обучении на курсах оценщиков) 
     
    Список использованной литературы
    1.  «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 08.05.2010).
    2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010), (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
    3. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 29.12.2010), (принят ГД ФС РФ 20.12.2001).
    4.  «Временная методика определения предотвращенного экологического ущерба» (утв. Госкомэкологией РФ 09.03.1999).
    5. «Методика определения ущерба окружающей природной среде при авариях на магистральных нефтепроводах» (утв. Минтопэнерго РФ 01.11.1995).
    6. А. П. Хаустов, М.М. Редина, П. Недоступ, А. Силаев, «Энергобезопасность в документах и фактах» №6, 2005 г. Проблемы оценок и управления экологическими рисками на предприятиях ТЭК.
    7. О. Е. Медведева, д.э.н., профессор кафедры экономических измерений ГУУ «Современные методы стоимостной оценки вреда окружающей среде (экологического ущерба)».
    Вусов А. В. Обзор методов стоимостной оценки экологического вреда в России и мире

    Материалы международной заочной научно-практической конференции: «Экономика и управление: теоретические и практические аспекты». – Новосибирск: Априори, 2011

     
    Обзор методов стоимостной оценки экологического вреда в России и мире
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    В международной практике оценки, где основной акцент сделан на определение рыночных стоимостей (как правило, основным подходом к оценке является сравнительный – метод сравнения продаж), экологическая оценка в значительной степени основана на предположении, что люди готовы платить за экологические выгоды и, наоборот, готовы принять компенсацию за некоторые экологические потери. 
    Экологические экономисты (environmental economists) разработали ряд рыночных и нерыночных методов, основанных на ценности окружающей среды. Мы сочли необходимым упорядочить данные методы в зависимости от общепринятых подходов к оценке. На рисунке ниже представлены данные методы (в т.ч. разработанные русскими специалистами) и их классификация по общепринятым подходам к оценке стоимости. 
    Подходы и методы оценки экологического вреда. Рисунок 1. (смотри в первоисточнике Материалы международной заочной научно-практической конференции: «Экономика и управление: теоретические и практические аспекты». – Новосибирск: Априори, 2011)
    Далее проведем характеристику каждого метода.
    Метод фактора производства. Цена на природные ресурсы может быть превращена в стоимость на основании значения природных ресурсов как фактора производства. Реализация этого метода достаточно проста, необходима лишь информация о ценах на природные ресурсы. Оценка стоимости производится согласно количеству испорченных или загрязненных природных ресурсов.
    Метод контрольных районов. Метод основан на сравнении показателей состояния реципиентов загрязненного и контрольного (незагрязненного или условно чистого) районов при оценке элементов натурального ущерба. Районы подбираются таким образом, чтобы все факторы, влияющие на состояние данного вида реципиентов, полностью совпадали в контрольном и загрязненном районах за исключением факторов загрязнения. При обоснованном выборе контрольного района влияние прочих факторов на тот или иной элемент натурального ущерба элиминируется, а ущерб в загрязненном районе приписывается исключительно действию загрязнителей.
    Метод аналитических зависимостей. Метод основан на статистической обработке фактических данных о влиянии различных факторов на изучаемый показатель состояния реципиента. Аналитические методы определения ущерба обычно используются в тех случаях, когда возникают трудности применения метода контрольных районов. Невозможно выделить последствия влияния загрязняющих веществ наряду с воздействием на реципиентов других факторов или выделить автономное влияние каждого загрязняющего вещества при их комплексном воздействии. Метод аналитических зависимостей связан с необходимостью сбора и обработки большого массива исходной информации. На основе машинных имитаций по одному району, закладывая разные объемы загрязнения, можно статистически вывести зависимость ущерба от основных характеристик региона (валового выпуска продукции, численности населения и др.). Метод аналитических зависимостей основан на построении многофакторных статистических моделей, включающих комплекс факторов, которые влияют на реципиентов.
    Комбинированный метод. Метод основан на сочетании методов контрольных районов и аналитических зависимостей и используется в случаях, когда ни одних из двух методов не может быть реализован четко и полностью для всех составляющих экологического ущерба. Разные составляющие ущерба могут при этом оцениваться разными методами в зависимости от имеющейся информации. Этот метод имеет обобщенный характер, т.е. может быть применен в любых условиях, при любых сочетаниях влияющих факторов и показателей состояния реципиентов.
    Комбинированный метод применяется в тех случаях, когда число факторов, влияющих на состояние объекта, достаточно велико и вследствие этого достаточно сложно точно оценить степень влияния каждого из них.
    Далее рассмотрим наиболее широко используемые методы оценки, основанные на анализе выраженных и выявленных предпочтений (гедонистический метод и транспортных затрат). 
    Гедонистический метод основан на анализе рынков товаров или факторов производства (таких, как земля, труд) с точки зрения их связи с объектами окружающей среды. С помощью метода можно определить разницу в стоимости имущества для районов с различным качеством окружающей среды, а также оценить готовность людей платить за улучшение качества окружающей среды, т.е. получить экономическую оценку стоимости такого улучшения. 
    Метод прямого счета. Реципиентные методики основаны на определении экономического ущерба от действия загрязнения на конкретные виды реципиентов путем суммирования различных составляющих потерь, выраженных в денежной форме. Первоначально должен быть определен натуральный ущерб от загрязнения по каждому реципиенту, затем рассчитывается экономическая оценка натуральных последствий загрязнения. Экономический ущерб в этом случае является комплексной величиной, получаемой суммированием локальных ущербов, наносимых всем видам реципиентов в пределах загрязненной зоны. Под экономическим ущербом в этом случае понимаются все издержки, потери и убытки, которые понесло общество вследствие загрязнения.
    Качество окружающей природной среды оценивают по степени отклонения ее фактических параметров (физико-химических, биологических, органолептических и др.) от "эталонных" значений, характеризующих нормальное состояние среды. Отклонения фактических параметров состояния природной среды от "нормальных" значений рассматриваются как экологические нарушения, обусловливающие ущерб.
    Метод оборонительных расходов. Данный метод основан на расходах со стороны промышленности и общественности, чтобы предотвратить или нейтрализовать негативные последствия загрязнений или других экологических ущербов. Метод оборонительных расходов также известен как метод измерения затраченных ресурсов для предотвращения будущего экологического вреда. Появление данного метода предшествовало развитие экологического страхования в мире.
    Метод транспортных затрат (или метод командировочных расходов). Этот метод связан с оценкой стоимости времени и ценности мест посещения, он используется для оценки выгод от улучшения мест рекреации и природных достопримечательностей, которые посещают люди из разных уголков страны, региона или мира. Такие исследований проводятся в США, Европе, Австралии, ряде развивающихся стран, заинтересованных в развитии индустрии туризма, сохранении биоразнообразия и дикой природы. Метод основан на допущении, что за посещение какого-либо места рекреации (например, природного парка) не требуют платы. Однако, чтобы попасть в выбранное место, посетители приходится потратить некоторое количество денег (затраты на транспорту на проживание и т. п.) и времени. 
    Метод вероятностной оценки (Contingent valuation method) базируется на проведении социологического опроса, в котором респондентам предлагают сделать потребительский выбор в ситуации гипотетического рынка на блага окружающей среды. В ходе опроса респондентам задаются прямые вопросы об их готовности платить (willingness to pay) или готовности получить компенсацию (willingness to accept) за некое изменение окружающей среды. На основе этих данных оцениваются индивидуальные предпочтения на нерыночные блага окружающей среды. При этом рассматривается не только благо как таковое (улучшение качества воздуха, воды и т. п.), но и институциональный контекст его представления, метода финансирования предполагаемых изменений и т. д.
    Оценка ущерба по стандарту Российского общества оценщиков. Целью Стандарта Российского общества оценщиков «Учет в процессе оценки экологических факторов» СТО РОО 25-02-98 является предоставление методического подхода для проведения оценки экологических факторов, когда последние могут оказывать влияние на стоимость оцениваемой собственности.
    Проводится экспертиза негативных экологических факторов с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов. Негативное воздействие на экологию:
    • механическое;
    • химическое;
    • физическое;
    • тепловое загрязнение;
    • световое загрязнение; 
    • шумовое загрязнение; 
    • электромагнитное загрязнение;
    • радиационное загрязнение. 
    При этом под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
    Косвенная оценка ущерба. Косвенный метод к оценке экологического ущерба основан на принципе перенесения на конкретный исследуемый объект общих закономерностей и предполагает использование системы нормативных показателей, фиксирующих зависимость негативных последствий от основных ущербообразующих факторов. В связи с этим метод более применим к негативным процессам, имеющим массовый характер.
    Первой такого рода была Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемого народному хозяйству загрязнением окружающей среды. Помимо этой методики предпринимались попытки ее обновления и доработки, но они не были утверждены в соответствующем порядке. Позже, в 1999г. на основании этой методики Госкоэкологией РФ была утверждена Методика определения предотвращенного экологического ущерба. К исследуемым природным средам здесь уже отнесены атмосферный воздух, водные ресурсы, почвы и земельные ресурсы, биоресурсы. Рассматриваются основные этапы расчета ущерба по каждому из этих элементов биосферы. Поскольку предотвращаемый ущерб представляет собой разность между ущербом при отсутствии проводимых природоохранных мероприятий и ущербом, уменьшенным благодаря реализации этих мероприятий, то основным звеном при расчете предотвращаемого ущерба является процедура определения абсолютной величины ущерба для любой ситуации (с учетом и без учета природоохранных мероприятий). 
    Стоит отметить тот факт, что из представленных методов оценки экологического вреда в зарубежной и отечественной литературе отсутствует доходный подход. В ряде методик предполагается оценка вреда методами доходного подхода, однако данные расчеты сводятся к определению недополученной прибыли или упущенных доходов. Таким образом, доходный подход к оценке экологического вреда применим.
     
    Список использованной литературы
    • Ильичева М. В. Методы оценки экономического ущерба от негативного влияния загрязненной среды. Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, г. Москва, Россия.
    • СТО РОО 25-02-98 Учет в процессе оценки экологических факторов.
    • NOAA Coastal Services Center. Restoration Economics. Environmental Valuation. Environmental Valuation: Principles, Techniques, and Applications [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.csc.noaa.gov.
    • University of California, Berceley. Environmental evaluation [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cp.berkeley.edu/LRDP/2020DEIR/4.0_EnvironEval.pdf.
    Вусов А. В. Анализ подходов к стоимостной оценке недвижимости с учетом факторов экологического вреда

    VI Международная научно-практическая конференция «Гуманитарные науки в XXI веке» 2011 г.

    Анализ подходов к стоимостной оценке недвижимости с учетом факторов экологического вреда 
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
     
    При оценке рыночной стоимости недвижимости возможно учитывать влияния экологических факторов в следующих ситуациях:
    • при установлении стоимости недвижимости;
    • при анализе наиболее эффективного использования;
    • при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей использования недвижимого имущества;
    • при оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения. 
    При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для населения, различные выплаты населению. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т. д.
    При определении стоимости объектов недвижимости в расчетах может учитываться удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами.
    При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек включают экологические платежи за загрязнение, а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям. При этом издержки формируют отрицательные денежные потоки, состоящие из компенсационных и страховых выплат в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий и т. д. Методы доходного подхода возможно использовать при расчете недополученной прибыли от влияния экологических факторов на оцениваемый объект за период выбытия данного объекта из использования.
    При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы могут рассматриваться как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравнения, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации.
    В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения. К количественным показателям относятся, измеряемые характеристики природной среды.
    К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением. Качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов.
    Примером таких качественных характеристик могут быть характеристики, связанные с топографией участка, наличием красивого вида близостью парка, гидрологическими особенностями территории. Характеристика экологической обстановки как благоприятная, неблагоприятная, относительно благоприятная и т. д. 
    Однако использование подобного метода не всегда возможно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположения оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный мониторинг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не налажен, получение исходной информации для расчета индексов весьма проблематично.
    Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показателей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние экологической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.
     
    Список использованной литературы
    1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010), (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
    2. «Оценка стоимости недвижимости», Мирзоян Н. В., Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005 г.
    Вусов А. В. Основные принципы оценки экологического ущерба в РФ

    Экономика. Управление. Право. – 2011. – №7 (19)

    Основные принципы оценки экологического ущерба в РФ 
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    В Законе РФ «Об охране окружающей среды» содержатся наиболее общие принципы охраны окружающей среды, всего 23 принципа. Также в законе упоминаются принципы оценки и возмещения вреда, причиненного окружающей природной среде в результате экологического правонарушения. Причем данные принципы полностью соответствуют принципам, изложенным в Гражданском кодексе РФ (статья 15), раскрывающей понятие убытков.
    В ст. 3 закона РФ «Об охране окружающей среды», в качестве одного из основных принципов охраны окружающей среды декларировано «платность природопользования и возмещение вреда окружающей среде». Обязанность полного возмещения вреда окружающей среде и порядок компенсации вреда окружающей среде прописаны в статьях 77-79 закона РФ «Об охране окружающей среды». Также в статье указывается обязательность оценки воздействия на окружающую среду при принятии решений об осуществлении хозяйственной и иной деятельности.
    Закон декларирует, что юридические и физические лица обязаны возместить вред окружающей среде в полном объеме в соответствии с законодательством, даже при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы на осуществление деятельности.
    Компенсация вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется добровольно либо по решению суда или арбитражного суда.
    Оценка экологического ущерба, возникающего в результате хозяйственной деятельности, нарушения законодательства, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера становится крайне актуальной задачей в условиях перехода к гражданско-правовым формам ответственности во всех сферах хозяйственной деятельности, а в особенности в сфере природопользования. В этой связи правовые основы применяемой методологии стоимостной оценки ущерба, причиняемого природным ресурсам и окружающей природной среде, становится одним из важнейших инструментов регулирования природопользования.
    В законодательных документах, регулирующих вопросы использования природных ресурсов, принципы возмещения ущерба, изложенные в перечисленных выше документах, либо уточняются, либо дополняются в зависимости от категории природного ресурса или компонента природной среды, которым нанесен вред.
    Данные принципы оценки ущерба соответствуют международной практике, которая только уточняет и дополняет составляющие экологического ущерба за счет включения в расчеты в некоторых случаях утраченных или нарушенных экосистемных или экологических услуг, а также ущерб жизни и здоровью людей.
    На данный момент в нашей стране экономический механизм охраны окружающей природной среды включает, с одной стороны, планирование и финансирование природоохранных мероприятий и установление лимитов использования природных ресурсов, выбросов и сбросов загрязняющих веществ в окружающую природную среду. С другой стороны, предусматривает установление нормативов платы и размеров платежей за использование природных ресурсов, выбросы и сбросы загрязняющих веществ в окружающую природную среду, размещение отходов и другие виды вредного воздействия, а также предоставление налоговых, кредитных и иных льгот при внедрении малоотходных и ресурсосберегающих технологий. Регулирование отношений в области охраны окружающей природной среды только путем применения административно-правовых методов воздействия на основе запретов и ограничений, мер административного и уголовного наказания не приносит ожидаемого эффекта. Включение средств экономического стимулирования в регулирование экологических отношений должно привести к большей заинтересованности предприятий или любых других хозяйственных объектов в проведении природоохранных мероприятий, внедрении ресурсосберегающих технологий.
    Таким образом, основными принципами оценки экологического ущерба в РФ являются:
    • платность природопользования и возмещение вреда окружающей среде;
    • обязательность оценки воздействия на окружающую среду при принятии решений об осуществлении хозяйственной и иной деятельности;
    • компенсация вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды;
    • учет правовой основы применяемой методологии стоимостной оценки ущерба;
    • ориентированность на рыночную стоимость при определении стоимости ущерба и затрат на восстановление окружающей среды. 
    Список использованной литературы
    1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
    2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010), (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
    3. Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об охране окружающей среды» (принят ГД ФС РФ 20.12.2001).
    4.  «Оценка недвижимости» под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005 г.
    Вусов А. В. Экологический ущерб как объект оценки в российском законодательстве
    Сборник тезисов докладов VI Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества – 2011». – М.:  Global Conferences, 2011
     
    Экологический ущерб как объект оценки в российском законодательстве
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    В нормативных документах часто фигурируют как равнозначные по содержанию термины «вред», «ущерб» и «убытки». 
    В законодательстве, экономической литературе и учебных пособиях используются такие понятия как «экологический ущерб», «экологический вред», «вред экологии», «предотвращенный ущерб», «прямой ущерб», «косвенный ущерб». Причем под ущербом понимаются потери и убытки народного хозяйства в целом. 
    Терминологическая неопределенность связана с тем, что многие понятия перешли из правовых норм, применяемых в старой социалистической системе, когда не было частной собственности на землю, ущерб определяли исходя из общих убытков и потерь народного хозяйства. 
    Прежде чем говорить об экологическом ущербе как об объекте оценке, необходимо обратить внимание на законодательство в этой области, а именно, на понятие «объект оценки».
    Согласно ст. 5 федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N135-ФЗ «к объектам оценки относятся:
    • отдельные материальные объекты (вещи);
    • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
    • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
    • права требования, обязательства (долги);
    • работы, услуги, информация;
    • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте».
    Однако прежде чем говорить о понятии экологического ущерба, рассмотрим, как трактуется понятие ущерба в законодательстве. Анализ законов показал отсутствие определение для понятия «ущерб». Несмотря на то, что упоминание об ущербе содержится в Конституции РФ: «Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением».
    Понятие ущерба раскрываются в некоторых словарях.
    Ущерб − невыгодные для кредитора имущественные последствия, возникшие в результате правонарушения, допущенного должником. Выражаются в уменьшении имущества, либо в неполучении дохода, который был бы получен при отсутствии правонарушения (упущенная выгода).
    Ущерб − убытки, непредвиденные расходы, утрата имущества и денег, упущенная выгода.
    В Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ) в п. 1 ст. 1064 ГК РФ раскрывается содержание понятия «вред», который можно соотнести с понятием «ущерб», и субъектный состав возникающего при его причинении обязательства. Речь идет о вреде, причиненном личности или имуществу гражданина, либо имуществу юридического лица. Это означает, что по нормам главы 59 ГК РФ вред подлежит возмещению, если он явился последствием нарушения личных неимущественных прав (благ) гражданина (здоровье, жизнь, честь, достоинство, деловая репутация, личная свобода, личная неприкосновенность и др.), а также имущественных прав граждан и юридических лиц.
    Принцип возмещения вреда в полном объеме раскрывается в ст. 1082 ГК РФ: вред может быть возмещен в натуре путем предоставления вещи того же рода и качества, исправления поврежденной вещи и т. п. либо путем возмещения убытков. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
    Следует также отметить, что при определении размера возмещения убытков применяется общее правило: размер вреда устанавливается по ценам, существовавшим на момент возмещения вреда (ст. 393 ГК РФ).
    Таким образом, к вреду можно отнести: неимущественные и имущественные убытки. 
    В тоже время, вред можно трактовать как расходы для восстановления нарушенных прав, а именно расходы для восстановления реального ущерба и возмещения упущенной выгоды.
    Употребляя данные выводы к определению объекта оценки в ФЗ N135-ФЗ от 29.07.1998, оценке подлежат:
    • материальные и нематериальные вещи, которым причинен вред;
    • работы и услуги по восстановлению нарушенных прав.
    Таким образом, при оценке стоимости экологического вреда объектом оценки являются работы и услуги, материальные и нематериальные вещи, необходимых для восстановления нарушенных прав.
     
    Список использованной литературы
    1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
    2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 08.05.2010).
    3. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 29.12.2010), (принят ГД ФС РФ 20.12.2001).
    4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010), (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
    5. Новый юридический словарь / Под редакцией А. Н. Азрилияна — М.: Институт новой экономики, 2006.
    6. http://www.glossary.ru/.
    Вусов А. В. Проблемы оценки экологического ущерба

    Сборник тезисов докладов V Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества – 2010». – М.:  Global Conferences, 2010

    Проблемы оценки экологического ущерба 
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
     
     
    Экологическим ущербом является фактические экологические, экономические или социальные потери, возникшие в результате нарушения природоохранного законодательства, хозяйственной деятельности человека, стихийных экологических бедствий, катастроф. Ущерб проявляется в виде потерь природных, трудовых, материальных, финансовых ресурсов в народном хозяйстве, а также ухудшения социально-гигиенических условий проживания для населения.
    Под оценкой экологического ущерба понимается денежная оценка негативных изменений в окружающей среде в результате ее загрязне¬ния, а также оценка последствий таких изменений.
    Согласно действующему законодательству, юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством.
    Учитывая специфику эколого-ресурсных компонентов окружающей природной среды  можно выделить следующие виды природных ресурсов, которые в первую могут быть подвергнуты негативным влияниям деятельности человека:
    • атмосфера;
    • водные ресурсы;
    • почвы и земельные ресурсы;
    • биологические ресурсы (растительный и животный мир).
    Экологический ущерб и его последствия могут проявляться в самых различных видах и областях: ухудшение здоровья человека из-за потребления загрязненной воды и загрязнения воздуха, снижения урожайности в сельском хозяйстве на загрязненных выбросами промышленности землях, уменьшением сро¬ков службы оборудования из-за коррозии металлов и т.д.
    Оценка и возмещение экологического ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным ресурсам, здоровью населения, а также различным субъектам правовых отношений и хозяйственной деятельности регламентируется обширным перечнем нормативно-методических документов, утвержденных на федеральном и на региональном уровнях. На федеральном уровне в настоящее время насчитывается множество нормативных документов, устанавливающих и (или) разъясняющих различные аспекты деятельности в данном направлении. Однако в результате анализа законодательства РФ комплексного подхода к оценке рыночной стоимости экологического ущерба выявлено не было.
    Существующие методики оценки экологического ущерба не всегда отражают рыночную стоимость ущерба. Прежде всего, это связано с устареванием используемых данных, заниженной оценкой природных ресурсов, основанной на критериях индустриальной экономики. Наиболее комплексные и объективные методики предполагают оценку эколого-экономического ущерба на основе ценовых показателей, рассчитанных более десяти лет назад, что практически сводит на нет любые усилия по повышению точности расчетов. Инфляционные процессы довольно сложно поддаются оценке и учету, а механическое повышение значений ущербов не отражает картину изменения ценности отдельных компонентов природной среды. Не всегда учитывается фактор времени, необходимый для ликвидации ущерба, а также время на восстановление окружающей среды. Некоторые виды ущерба, к примеру, ущерб атмосфере невозможно ликвидировать за короткий промежуток времени, по сути, ликвидация происходит за счет природных ресурсов, относящихся к другим видам (водные ресурсы, почвы и земельные ресурсы, биологические ресурсы).
    Проблемы также связаны с соотнесением экологических последствий ущерба и денежного выражения этих потерь. К примеру, проблемой является оценка морального ущерба при каких-либо нарушениях в состоянии окружающей среды. Оценки подобного рода могут всегда восприниматься как спорные.
    Значительные сложности при определении стоимости экологического ущерба связаны с несовершенством либо недостаточной точностью (адаптированностью к конкретной ситуации) действующих методик. Большинство из них основано на косвенных методах определения ущерба, что само по себе предполагает использование единообразных методик. Так, наиболее распространенная, ставшая основой для последующих разработок «Временная методика определения предотвращенного экологического ущерба» 1999 г. предполагает, что ценность различных типов территорий может быть учтена с помощью коэффициента, который в зависимости от плотности населения и вида использования участка изменяется от долей единицы до 10. На практике это может выразиться в том, что не отнесенная, например, к территории поселка площадь может оказаться в 10 раз менее ценной. При этом обе территории будут располагаться в непосредственной близости, с одинаковой степенью вероятности подвергаться риску и испытывать в случае неблагоприятных событий идентичные нагрузки.
    Особенности оценки экологического ущерба в России.
    1. Отсутствие жестких природоохранных норм и фактическая отмена платы за загрязнение.
    2. Слабое давление общественности из-за низких доходов населения.
    3. Применяются нормативные методы, которые являются некорректными в изменяющейся рыночной среде.
    4. Отсутствие единообразия в законах понятия ущерба и вреда окружающей среде.
    5. Субъекты, которым причинен ущерб,  и убытки не выделяются.
    6. Современные методики оценки ущерба отсутствуют за исключением ряда методик для г. Москвы.
    7. Отсутствие единого методического подхода к стоимостной оценке ущерба окружающей среде и использование методик, разработанных в иной правовой и экономической системе.
    8. Процедура экологической экспертизы и оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) не требует обязательной стоимостной оценки  экологического ущерба. Несмотря на обязательные требования проведения данной процедуры.
    9. Социально-экономические последствия (ущерб здоровью, имуществу) не оцениваются.
    10. Финансовая ответственность за прошлый ущерб отсутствует.
    11. Случаи оценки по требованию западных инвесторов и кредиторов являются обязательными.
    12. Случаи оценки по требованию общественности в крупных центрах являются редкими.
    13. Перспективным направлением может являться оценка по требованию властей  при продаже земли для строительства.
    Таким образом, проблемы оценок экологического ущерба должны решаться путем формирования новых методик расчетов ущерба. Такие методики должны быть основаны на современных подходах к оценке природных ресурсов, современных методах определения изменений в окружающей среде (в том числе последствий ущерба) при негативных воздействиях на ее компоненты. Ориентироваться необходимо не только на ущерб имуществу, но и на вред, причиненный биологической среде и животному миру, в т. ч здоровью человека.
     
    Список использованной литературы
    1. Б.А. Ревич, В.Н. Сидоренко. Методика оценки экономического ущерба здоровью населения от загрязнения атмосферного воздуха. Пособие по региональной экологической политике. – М.: Акрополь, ЦЭПР, 2006.
    2. Временная методика определения предотвращенного экологического ущерба. Утверждена председателем Госкомэкологии РФ 09.03.99.
    3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
    4. Лопатин В.Н. «Хрестоматия по курсу менеджмент и маркетинг в экологии» Москва – 2001 г. 
    5. Постановление Правительства Российской Федерации от 28. 08. 1972 №632.
    6. Федеральный закон «Об экологической экспертизе».
    7. Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об охране окружающей среды» (принят ГД ФС РФ 20.12.2001).
    Вусов А. В Разработка методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда

    Мир науки, культуры, образования. – 2012. – № 3 (34)

    Разработка методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда 
     
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    Линиями обозначены графики линейной, квадратичной и кубической функций. 
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и уровня CO, NO, NO2, максимального значения загрязнения почвы и среднего уровня загрязнённости почв (x) визуальные зависимости отсутствуют.
     
    Множественная регрессионная модель: описательная статистика Таблица 14.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Множественная регрессионная модель: корреляции. Таблица 15.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Из представленной выше таблице можно сделать заключение, что все переменные, кроме уровня NO, имеют статистически значимую корреляцию с описываемой переменной, т.е. с арендной ставкой на торговые площади. Практически все предикторы коррелируют друг с другом, кроме уровня NO и показателей загрязнения почв.
    Описание регрессионной модели. Таблица 16.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Коэффициент R2 приблизительно равен 0,18, следовательно, регрессионная модель объясняет 18% общей дисперсии (разброса) данных. Это можно интерпретировать так, что на 18% стоимость аренды торговых площадей можно объяснить через показатели экологической обстановки района.
    Результаты дисперсионного анализа (ANOVAb (Analysis of variation)). Таблица 17.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Так как коэффициент значимости Fменьше, чем 0,05, то регрессионная модель лишена смысла, так как она хуже описывает данные, чем константа.
    Коэффициенты регрессионной модели. Таблица 18.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    В целях разработки методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда сначала обратимся к действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, а именно, к федеральным стандартам оценки.
    Согласно ст. 4, п. 18, федерального стандарта №1 «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
    а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки…». 
    Таким образом, проблема оценки стоимости объектов оценки, в т. ч. недвижимого имущества с учетом экологического вреда заложена на законодательном уровне, что говорит об актуальности данной проблемы.
    Предлагаемая методика оценки основывается на загрязнениях атмосферы (воздуха) и почвы т. к. данные экологические среды наиболее часто подвергается негативным воздействиям и наиболее существенно влияют на стоимость недвижимости. Экологический вред от загрязнения гидросферы, в частности рек и притоков, не учитывается при формировании методики. Данное заключение было сделано, исходя из состояния гидросферы г. Москвы. Согласно проведенному исследованию, уровень ПДК в водных объектах на все территории г. Москвы не соответствует нормативам. Состояние гидросферы характеризуется как «умеренно загрязненное», для основных реки и протоков характерно превышение предельно допустимых концентраций более чем в 2 раза по многим основным загрязняющим элементам. Исходя из этих данным, возможно сделать вывод, что из-за загрязненного состояния гидросферы на всей территории г. Москвы, влияние данного фактора на стоимость недвижимости будет носить крайне слабый характер, который в полной мере проявляется при рассмотрении других загрязнений: атмосферного воздуха и почвы.
    Процедуру оценки стоимости недвижимости с учетом влияния экологического вреда можно разделить на несколько этапов.
    I этап. Определение возможности применения методики оценки недвижимости с учетом влияния экологических факторов
    II этап. Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости.
    III этап. Выбор источника информации о ценах на недвижимое имущество в г. Москве.
    IV этап. Определение существенных экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости
    V этап. Выбор статистического инструментария для проведения расчетов. 
    VI этап. Расчеты и анализ результатов.
    Разработанная методика используется для выделения из стоимости недвижимости той ее части, которая обусловливает влияние экологического вреда. Данная экологическая составляющая оценки недвижимости рассматривается в качестве оценки вреда от экологических нарушений. 
    Прежде чем проводить расчеты, позволяющие оценить влияние экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве, нужно сначала убедиться в возможности применения рассматриваемой методики для нашего объекта исследования.
    В соответствии с методикой, изложенной выше, начнем с пер¬вого этапа «Определение возможности применения методики» на примере г. Москвы.
    Применение методики оценки стоимости недвижимости с учетом экологического вреда на рынке московской недвижимости базируется на выполнении нижеследующих обязательных условий.
    1. Условия, связанные с оценкой состояния рынка недвижи¬мости, а именно:
    • население Москвы отличается мобильностью, т. е. рынок недвижимости активен;
    • рынок недвижимости в Москве в основном определяется экономическими отношениями спроса и предложения и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов, таких как фе¬деральное и местное законодательство, регулирующее процеду¬ры регистрации сделок с недвижимостью, и т.п.;
    • данные о предложениях на рынке недвижимости общедос¬тупны;
    • существуют экологически мотивированные предпочтения у потребителей.
    Проведенный анализ состояния рынка недвижимости г. Москвы показал, что московский рынок недвижимости удовле¬творяет вышеназванным условиям.
    Рассмотрим следующую группу условий, подтверждающих возможность применения:
    1) Имеются данные, необходимые для проведения расчетов. Этот факт подтверждается наличием достаточно большого коли¬чества печатных изданий с информацией о ценах предложения на рынке. Периодические издания, к примеру, «Недвижимость и цены», «Из рук в руки», «Недвижимость без границ», «Квадратный метр», «Дайджест российской и зарубежной недвижимости», а также другие газеты и журналы, материалы в Интернете, печат¬ная продукция, выпускаемая риэлтерскими и девелоперскими ор¬ганизациями, позволяют легко получать требуемую информацию. 
    Следует отметить, что аналитическими агентствами выпускается также ежемесячной и еженедельной статистическая информация о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.
    2) Следующее условие допустимости применения методики связано с соблюдением принципа сопоставимости данных. Для его выполнения при построении базы данных для проведения расчетов будут использоваться следующие данные:
    • данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года»); 
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам  на офисные помещения на май 2011 г.; 
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май 2011 г.; 
    • данные о состоянии окружающей среды по районам г. Моск¬вы на основе базы данных о загрязнении атмосферного воздуха и почвы, собираемых ГПУ «Мосэкомониторинг» (Доклады о состоянии окружающей среды в городе Москве в 2007 и 2008 гг.).
    Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т. к. согласно ретроспективной информации, экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 и 2010 гг. в открытых источниках информации найдено не было.
    Таким образом, можно сделать вывод, что применение методики на рынке недвижимости г. Москвы обосновано.
    Второй этап «Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости».
    За единицу обследования принимается жилая, офисная и торговая недвижимость, а именно: квартиры, офисные помещения в административных зданиях и торговые помещения, предлагаемые к продаже на вторичном рынке недвижимости.
    Спрос на жилье в Москве имеет устойчивые и стабильные тенденции, основан на: естественном намерении улучшить жилищные условия, желании переселиться в самый богатый город России, необходимости сохранить денежные сбережения.
    Спрос на коммерческую недвижимость в Москве в основном связан с инвестиционными мотивами.
    Выбор в качестве объекта исследования квартир, офисных помещений в административных зданиях и торговых помещениях обоснован тем, что:
    • данные виды недвижимости являются самыми распространенными;
    • имеется большой массив данных о ценах на квартиры и арендных ставках на офисные и торговые помещения;
    • на стоимость недвижимости в большей мере отражается влияние экологического вреда.
    Источником цен на квартиры по районам г. Москвы (третий этап), как было упомянуто выше, является аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), статья «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года».  Методика расчета средней цены за 1 кв. м квартир по районам г. Москвы представлена на сайте аналитического центра (http://www.irn.ru/methods/). Стоит сказать, что методика учитывает разнообразные факторы, такие как площадь, тип дома, количество комнат, близость к центральному району города, удаленность от метрополитена, площадь кухни, наличие/отсутствие балкона и т. д.
    Источниками об арендных ставках на офисную и торговую недвижимость являются информационные порталы в сети Интернет, а именно: www.arendator.ru, www.irr.ru и www.realto.ru. При этом в выборку попадали от 5 до 8 объектов коммерческой недвижимости по каждому из районов г. Москвы, далее определялось среднее значение ставки аренды по району.
    С целью обеспечения прин¬ципа однородности ценообразования, исходная база данных должна быть скорректирована нижеследующим образом. Специфика Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и огра¬ниченности в выборе объектов недвижимости на вторичном рынке. Новая массо¬вая застройка в центре практически не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, недвижимость, находящаяся за пределами МКАД, но относящиеся административно к Москве, также имеет свои специ¬фические особенности, которые сказываются на ее стоимости.
    Исходя из этих соображений, для соблюдения принципа одно¬типности, объекты недвижимости, относящиеся к Центральному ад¬министративному округу и районам Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения. Анализ данных о ценах на квартиры и арендных ставках на коммерческую недвижимость показал, что в районах, граничащих с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы также влияет фактор престижности центра города. Поэтому из первоначальной выборки были исключены районы, граничащие с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы. Таким образом, в выборку попали 74 района из восьми округов г. Москвы, которые включают 68 станций метро. 
    Для осуществления четвертого этапа необходимо выбрать экологические факторы, которые в большей степени влияет на стоимость недвижимости. 
    Согласно проведенному исследованию, корреляция между экологическими загрязнениями находится в обратной зависимости от цен на недвижимость. То есть чем больше загрязнений в округе, тем дешевле объекты недвижимости.
    Корреляция между средними ценами на недвижимость в округах и экологическим вредом. Таблица 1.(Смотреть первоисточник Мир науки, культуры, образования. – 2012. – № 3 (34))
    Особенно ярко отрицательная корреляция просматривается на загрязнении почв.
    В соответствии с методикой, на пятом этапе был опре¬делен статистический инструментарий для проведения расчетов.
    Стоит уточнить, что предлагаемая методика позволяет
    • определить, насколько сильно стоимость недвижимости зависит от различий в характеристиках окружающей среды;
    • определить, сколько люди готовы заплатить за улучшение качества окружающей среды.
    Если исследуются переменные, измеряемые с помощью интервальных шкал, то при оценке экологической составляющей в стоимости недвижимости возможно использовать методы регрессионного и корреляционного анализа: 
    • такие показатели, как парная корреляция, частная корреляция, частичная корреляция, которые являются основой для регрессионного анализа;
    • неметрическую корреляцию и такие показатели, как коэффициенты ранговой корреляции Снирмена и Кендалла;
    • использование множественного регрессионною анализа.
    Хотя независимые переменные могут объяснять вариацию зависимой переменной, это необязательно подразумевает причинную связь. 
    В завершение описания экономико-статистического инструментария исследования остановимся на компьютерных программах для выполнения корреляционного и регрессионного анализов. Среди них можно выделить SAS, BMDP, Minitab, Excel, SPSS, позволяющие вычислить уравнения парной и множественной регрессий, соответствующие статистики и графики.
    Таким образом, статистическим инструментарием был выбран регрессионный анализ, с помощью которого можно вывести математическую зависимость между выделенными факторами и переменной ―ценой 1 кв. м недвижимости.
    Теоретическое исследование сути и предпосылок применения предлагаемой методики, разработка многоэтапной процедуры его реализации, а также определение адекватного экономико-статистического инструментария позволяют перейти к практической части и проведению вычислений, основанных на ценах рынка недвижимости г. Москвы.
     
    Список использованной литературы
    1. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Гарант Эксперт 2010. Информационно-правовой портал. http://base.garant.ru/191703/#1000.
    2. Елисеева И. И., Юзбашев М.М. Е51  Общая теория статистики: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2004. — 656 с: ил.  ISBN 5-279-02414-7.
    3. Оценка недвижимости: Учебник для вузов / под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2005. - С. 233. 
    4. РБК Рейтинг. Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rating.rbc.ru/article.shtml?2011/06/03/33312528.
    5. Информационный портал «Индикаторы рынка недвижимости». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/36.html.
    6. http://www.arendator.ru. 
    7. http://www.irr.ru. 
    8. http://www.realto.ru.
    Вусов А. В. Эконометрический анализ учета влияния экологического вреда на стоимость недвижимости
    Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4
     
    Эконометрический анализ учета влияния экологического вреда на стоимость недвижимости 
    Вусов А. В.
    Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»
    Российская Федерация, Москва
     
    Возрастающее внимание к проблемам экологического характера, трудности анализа и учета влияния экологических факторов на стоимость объектов недвижимости приобретает с каждым годом все более весомый характер в практической обрасти и в области обучения оценщиков. Отсюда появляется необходимость точной оценки стоимости объектов, в том числе объектов недвижимости. Для решения это проблемы необходима разработка современного теоретического и методического инструментария, который позволит не только получить достоверный анализ влияния экологических факторов, но и точно определить стоимость недвижимого имущества. Результаты эконометрического анализа возможно использовать для выделения из стоимости недвижимости той ее части, которая обусловливает влияние экологического вреда. Данная экологическая составляющая оценки недвижимости рассматривается в качестве оценки вреда от экологических нарушений.
    Для проведения анализа и выявления влияния экологических загрязнений на цены недвижимого имущества, были выделены следующие экологические факторы (далее регрессоры (предикторы)):
    1.загрязнение атмосферы:
    • оксид углерода (СО);
    • диоксид азота (NO2); 
    • оксид азота (NO).
    2.максимальный уровень загрязнения почвы;
    3.средний уровень загрязненности почв.
    Исходя из того, что минимальный уровень загрязнения почв невозможно использовать из-за множества одинаковых нулевых значений данного показателя, для исследования были взяты максимальные и средние (производная от максимального и минимального значений) показатели для каждого района.
    Уровень доверия по умолчанию для всех тестов будем считать равным 95%.
    Для исследования были определены следующие зависимые переменные (отклики):
    • цена 1 кв. м жилой площади в руб.;
    • цена 1 кв. м аренды офисных помещений в руб.;
    • цена 1 кв. м аренды торговой площади в руб.
    Для проведения расчетов были использованы следующие данные базы данных:
    • данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года»); 
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам  на офисные помещения на май 2011 г.; 
    • данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май 2011 г.; 
    • данные о состоянии окружающей среды по районам г. Моск¬вы на основе базы данных о загрязнении атмосферного воздуха и почвы, собираемых ГПУ «Мосэкомониторинг» (Доклады о состоянии окружающей среды в городе Москве в 2007 и 2008 гг.).
    Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т. к. согласно ретроспективной информации экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 и 2010 г. в открытых источниках информации найдено не было.
    Для определения эффективности моделей, а также статистической проверки верности нулевых гипотез  использовались классические эконометрические критерии. 
    • R2 – коэффициент детерминации.
    • F-критерий Фишера – показатель качества модели и её необходимости;
    • t-критерий Стьюдента – показатель значимости коэффициентов регрессии.
    • Коэффициенты корреляции Спирмена и Пирсона.
    Все зависимые переменные подвергались одинаковым процедурам исследования и тестирования.
    На первом этапе каждая зависимая переменная попарно сравнивалась с предиктором при помощи инструмента CurveFit программного комплекса SPSS 16.0 и определялся характер зависимости. Для теста были выбраны три типовых характера возможной зависимости: линейная, квадратичная, кубическая. Для графической иллюстрации характера зависимостей к каждому тесту был построен график рассеивания.
    Второй этап заключался в построении множественной линейной регрессии с заданной зависимой переменной и всеми возможными включенными предикторами. Этот этап разобран более подробно в исследовании.
    Константа включена во все тесты и модели, поскольку ситуация когда при нулевом (близком к нулевому) показателю CO недвижимость перестаёт стоить денег логически противоречива и не осуществима в реальности.
     
    Учет влияния экологического вреда на стоимость жилой недвижимости
    Максимально близкие к статистически значимым показателям значения выделены в таблице. Однако даже среди них нет ни одной статистически значимой зависимости, которую можно описать функционально.
     
    Анализ зависимостей между средней ценой на квартиры и экологическим вредом, руб./кв. м. Таблица 1.
     Предиктор  Тип зависимости R2  Значимость F-теста  Значимость t-теста коэффициентов Лин. Значимость t-теста коэффициентов  Кв. Значимость t-теста коэффициентов  Куб.
     СО  Линейная  0,002 0,682 0,682    
     СО  Квадратическая  0,055 0,136 0,072  0,051  
     СО  Кубическая  0,067  0,183  0,168 0,229   0,349
     NO  Линейная  0,002 0,724  0,724   0,724  
     NO  Квадратическая  0,021 0,479   0,287 0,247   
     NO  Кубическая  0,021 0,688  0,806  0,933  0,918 
     NO2  Линейная  0,017  0,266 0,266     
     NO2  Квадратическая  0,026 0,397  0,579   0,433  
     NO2  Кубическая  0,035 0,470  0,533  0,484  0,408 
     Максимальное значение загрязнение почв  Линейная  0,044  0,073 0,073     
     Максимальное значение загрязнение почв  Квадратическая  0,087 0,039  0,031  0,071   
     Максимальное значение загрязнение почв  Кубическая  0,087 0,039  0,031  0,071  Искл. 
     Среднее значение загрязнение почв  Линейная  0,040 0,087  0,087     
     Среднее значение загрязнение почв  Квадратическая  0,080 0,052  0,039 0,084  
     Среднее значение загрязнение почв  Кубическая  0,081 0,114  0,817  0,842  0,766 
    Рассеивания значений цены и уровней загрязнений. График 1. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
     
    Линиями обозначены графики линейной, квадратичной и кубической функций. 
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и уровня CO (x) визуальная зависимость отсутствуют.
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и максимального значения загрязнения почвы (x) визуальная зависимость отсутствуют.
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и уровня NO2 (x) визуальная зависимость отсутствуют.
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и среднего уровня загрязнённости почв (x) визуальная зависимость отсутствуют.
     
    Множественная регрессионная модель: описательная статистика. Таблица 2. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Множественная регрессионная модель: корреляции. Таблица 3.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
     
    Из представленной выше таблице только 2 переменных (выделенные цветом) имеют статистически значимую корреляцию с описываемой переменной. Это показатели загрязненности почвы.
    Также можно выделить статистически значимую корреляцию между предикторами: показатели CO, NO, NO2 имеют умеренную связь друг с другом.
    Описание регрессионной модели. Таблица 4.
     Model  R  R2  Adjusted R Square  Std. Error of the Estimate
     1 0,314   0,099  0,032  11895,837
    Коэффициент R2 приблизительно равен 0,1, следовательно, регрессионная модель объясняет 10% общей дисперсии (разброса) данных. Это можно интерпретировать так, что на 10% стоимость жилья можно объяснить через показатели экологической обстановки района.
    Результаты дисперсионного анализа (ANOVAb (Analysis of variation)). Таблица 5.
     Model    Сумма квадратов  Степень свободы  Средний квадрат  F  Значимость
     1  Регрессия  1,052Е9  5  2,105Е8  1,487  0,250
     1  Остатки  9,623Е9 68   1,415Е8    
     1  Общее  1,068Е10 73       
    Коэффициенты регрессионной модели. Таблица 6.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Распределение остатков. График 2.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Распределение остатков подчиняется закону нормального распределения со смещенным средним. Это значит, что оставшиеся данные, не охваченные регрессионной моделью, сформированы случайно и нормально распределены.
    Далее идут графики рассеивания отдельных переменных и цены на жилую недвижимость. 
    Рассеивание отдельных переменных и цен на квартиры. График 3. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Как видно из графиков, явных визуальных связей и зависимостей не наблюдается, единственное, о чем можно рассуждать – это тенденции, что статистически не доказуемо в данной выборке.
     
    Выводы по регрессионному анализу:
    1. Статистически значимая корреляция обнаружена только между признаками:
    a. цена и средний уровень загрязнения почв;
    b. цена и максимальный уровень загрязнения почв.
    Такое наблюдение довольно ожидаемо, поскольку средний уровень – производная от максимального уровня. Поэтому мы можем утверждать, что статистически верно обнаружена корреляция Rpearson= -0,2 между ценой на жильё и загрязненностью почв.
    Поскольку 0,2 по модулю число очень маленькое, то характер связи слабый. Знак минус говорит нам о том, что направленность связи обратная, т. е. при росте загрязненности почв падает цена на жильё.
    2. Статистически верно, что при уровне доверия 95% (с вероятностью 0,95) максимально снижающие цену на жильё коэффициенты при переменных среднего и максимального уровня загрязнённости почв могут быть следующими:
    a. Средний уровень загрязнения почв = -44,72 руб. при увеличении показателя на 1;
    b. Максимальный уровень загрязнения почв = -774,024 при увеличении показателя на 1.
     
    Учет влияния экологического вреда на стоимость офисной недвижимости
    Максимально близкие к статистически значимым показателям значения выделены в таблице. Однако даже среди них нет ни одной статистически значимой зависимости, которую можно описать функционально.
    Анализ зависимостей между средней ценой на офисные помещения и экологическим вредом, руб./кв. м. Таблица 7. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Рассеивания значений цены и уровней загрязнений. График 4.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Линиями обозначены графики линейной, квадратичной и кубической функций. 
    На графике рассеивания значений средней цены (y) и уровня CO, NO, NO2, максимального значения загрязнения почвы и среднего уровня загрязнённости почв (x) визуальные зависимости отсутствуют.
    Множественная регрессионная модель: описательная статистика Таблица 8. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Множественная регрессионная модель: корреляции. Таблица 9.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Из представленной выше таблице можно сделать заключение, что все переменные (выделены цветом), кроме уровня CO, имеют статистически значимую корреляцию с описываемой переменной. 
    Также можно выделить статистически значимую корреляцию между предикторами: показателями загрязнения почвы и уровнем NO2, которые имеют умеренную связь друг с другом.
    Описание регрессионной модели. Таблица 10.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Коэффициент R2 приблизительно равен 0,09, следовательно, регрессионная модель объясняет 9% общей дисперсии (разброса) данных. Это можно интерпретировать так, что на 9% стоимость аренды офисных помещений можно объяснить через показатели экологической обстановки района.
    Результаты дисперсионного анализа (ANOVAb (Analysis of variation)). Таблица 11. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Коэффициенты регрессионной модели. Таблица 12.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Согласно полученным наблюдениям, ни один из коэффициентов не может считаться статистически значимым и использоваться в построении модели множественной линейной регрессии.
    Распределение остатков. График 5. (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Распределение остатков не подчиняется закону нормального распределения. Это говорит нам о том, что регрессионная модель не является статистически верной и не может быть использована.
    Далее идут графики рассеивания отдельных переменных и арендной ставки на офисные помещения. 
    Рассеивание отдельных переменных и ставок аренды. График 6.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Как видно из графиков, явных визуальных связей и зависимостей не наблюдается, единственное, о чем можно рассуждать – это тенденции, что статистически не доказуемо в данной выборке.
     
    Выводы по регрессионному анализу:
    1. Статистически значимая корреляция обнаружена между признаками:
    a. Цена и уровень NO: Rпирсона= -0,207;
    b. Цена и уровень NO2: Rпирсона= -0,202;
    c. Цена и средний уровень загрязнения почвы: Rпирсона= -0,197;
    d. Цена и максимальный уровень загрязнения почвы: Rпирсона=   -0,200.
    Все перечисленные выше коэффициенты корреляции статистически значимые, отрицательные числа и небольшие по модулю. Исходя из этого, можно сделать вывод о присутствии слабого обратного (негативного) влияния экологической обстановки на уровень арендной ставки офисных помещений.
    Регрессионная модель не может быть применена для поиска коэффициентов для предикторов, поскольку коэффициенты статистически не значимы, даже несмотря на наличие корреляции.
    Учет влияния экологического вреда на стоимость торговых помещений
    Статистически значимых или даже близких к статистически значимым показателей нет.
    Анализ зависимостей между средней ценой на торговые помещения и экологическим вредом, руб./кв. м. Таблица 13.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Рассеивания значений цены и уровней загрязнений. График 7.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Согласно полученным наблюдениям, ни один из коэффициентов не может считаться статистически значимым и использоваться в построении модели множественной линейной регрессии.
    Распределение остатков. График 8.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Распределение остатков не подчиняется закону нормального распределения. Это говорит нам о том, что регрессионная модель не является статистически верной и не может быть использована.
    Далее идут графики рассеивания отдельных переменных и арендной ставки на торговые помещения. 
    Рассеивание отдельных переменных и ставок аренды. График 9.
    (смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)
    Как видно из графиков, явных визуальных связей и зависимостей не наблюдается, единственное, о чем можно рассуждать – это тенденции, что статистически не доказуемо в данной выборке.
     
    Выводы по регрессионному анализу:
    1. Статистически значимая корреляция обнаружена между всеми признаками кроме NO:
    a. Цена и уровень CO:R¬пирсона= -0,322;
    b. Цена и уровень NO2: Rпирсона= -0,347;
    c. Цена и средний уровень загрязнения почвы: Rпирсона= -0,306;
    d. Цена и максимальный уровень загрязнения почвы: Rпирсона= -0,303.
    Все перечисленные выше коэффициенты корреляции статистически значимые, отрицательные числа и небольшие по модулю. Исходя из этого, мы можем сделать вывод о присутствии слабого обратного (негативного) влияния экологической обстановки на уровень арендной ставки торговых помещений.
    Регрессионная модель не может быть применена для поиска коэффициентов предикторов, поскольку коэффициенты и модель статистически не значимы, даже несмотря на наличие корреляции.
     
    Общие выводы:
    Основываясь на проведенном регрессионном анализе с целью выявления зависимости стоимости недвижимости (квартир, офисных и торговых помещений) от экологического обстановки в районах г. Москвы, мы пришли к следующим выводам:
     влияние экологического вреда на стоимость недвижимости находится в обратной зависимости, т. е. чем хуже экологическая обстановка, тем дешевле объекты недвижимости в районе;
     анализ зависимостей между средней ценой на объекты недвижимости и экологическим вредом показал, что нет ни одной статистической значимой зависимости, которую можно описать функционально;
     анализ рассеивания значений цен на недвижимость и уровней загрязнений показал, что визуальные зависимости отсутствуют по всем объектам недвижимости;
     коэффициенты детерминации (R2):
    • для квартир приблизительно равен 0,1, следовательно, регрессионная модель объясняет 10% общей дисперсии (разброса) данных;
    • для офисной недвижимости приблизительно равен 0,09, следовательно, регрессионная модель объясняет 9% общей дисперсии (разброса) данных;
    • для торговой недвижимости приблизительно равен 0,18, следовательно, регрессионная модель объясняет 18% общей дисперсии (разброса) данных.
    Таким образом, стоимость недвижимого имущества зависит от показателей экологической обстановки района следующим образом:
    • квартиры – 10%;
    • офисной недвижимости – 9%;
    • торговой недвижимости – 18%.
     Статистически верно, что при уровне доверия 95% (с вероятностью 0,95) максимально снижающие цену на жильё коэффициенты при переменных среднего и максимального уровня загрязнённости почв могут быть следующими:
    • средний уровень загрязнения почв = -44,72 руб. при увеличении показателя на 1;
    • максимальный уровень загрязнения почв = -774,024 при увеличении показателя на 1.
    Таким образом, регрессионный анализ подтверждает наличие статистической зависимости только у цен на квартиры и загрязнений почвы.
     
    Список использованной литературы
    1. Елисеева И. И., Юзбашев М.М. Е51  Общая теория статистики: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2004. — 656 с: ил.  ISBN 5-279-02414-7.
    2. РБК Рейтинг. Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rating.rbc.ru/article.shtml?2011/06/03/33312528.
    3. Свободная энциклопедия «Википедия». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ru.wikipedia.org/wiki/Нулевая_гипотеза.
    4. http://www.arendator.ru. 
    5. http://www.irr.ru. 
    6. http://www.realto.ru.
    Оценка нематериальных активов
    Пирожкова Н.И. Методика экономического анализа человеческого капитала предприятия

    «Аудит и финансовый анализ» № 1 за 2012 год

    Методика экономического анализа человеческого капитала предприятия
    Пирожкова Нелла Ильинична
     Человеческий капитал индивидуального работника - это совокупность приобретенных знаний, навыков, умений, опыта, жизненной мудрости, ценностей и норм, повышающая шансы работника на рынке труда [1 c 125]
     Под человеческим капиталом предприятия автор будет понимать совокупность приобретенных знаний, навыков, умений, опыта, жизненной мудрости и ценностей каждого работника компании с учетом потенциальных возможностей работников как целостной системы (коллектива), которые используются и могут быть использованы в определённый момент времени в совокупности с социальным взаимодействием, т.е. с учетом влияния социально-психологической обстановки, существующей в коллективе предприятия. 
     В современной литературе многими приводится методика экономического анализа трудовых ресурсов. Нельзя не отметить, что понятие «трудовые ресурсы» отличается от определения «человеческий капитал». 
     Трудовые ресурсы как понятие отечественной экономической науки, близкое по значению к экономически активному населению. Включает население трудоспособного возраста, обладающее необходимым физическим развитием, знаниями и практическим опытом для работы в народном хозяйстве, а также занятое население моложе и старше трудоспособного возраста [2 c. 94].
    Трудовые ресурсы – это население в трудоспособном экономически активном возрасте, исключая неработающих инвалидов I и II групп и пенсионеров по льготному списку. К трудовым ресурсам относятся работающие пенсионеры и подростки. Трудовые ресурсы характеризуются по половозрастному, образовательному, профессиональному составу, общему и специальному стажу работы. В составе трудовых ресурсов выделяют собственников (акционеров) и наемных работников. По занимаемым должностям в составе трудовых ресурсов различают руководителей, специалистов, менеджеров, инженерно-технический персонал и рабочих. [3 c 52].
    Под трудовыми ресурсами понимается промышленно-производственный  персонал, занятый в основной деятельности организации (в процессе производства, сбыта, организации процесса производства, управления и прочей коммерческой деятельности). При этом промышленно-производственный персонал согласно Постановлению Госстандарта РФ  от 26.12.1994 № 367 «О принятии и введении в действие общероссийского классификатора профессий рабочих, должностей служащих и тарифных разрядов» подразделяется на рабочих и служащих. Рабочие – категория персонала, непосредственно связанного с производством продукции. Служащие – руководители, специалисты и другие служащие (технические исполнители) [4 c 18]. 
    Отличие терминов «трудовые ресурсы» и «человеческий капитал»
    Автор считает, что в определении «трудовые ресурсы» работник рассматривается как механизм, помогающий компании выполнять необходимый объем производства/оказать установленный набор услуг, обладающий необходимым набором навыков и умений. Поэтому этот работник имеет определенную стоимость, выраженную в заработной плате. Понятие «человеческий капитал» рассматривает каждого работника как индивидуальную личность, обладающую особыми знаниями, умениями, жизненной мудростью и ценностями и нормами. Поэтому величина человеческого капитала данного работника будет учитывать не только заработную плату, но и ряд факторов, которые могут повысить или понизить эту величину, такие как образование, стаж работы, возраст работника и ряд прочих факторов.  Т.е. понятие «человеческий капитал» является более широким, включает в себя все свойства трудовых ресурсов, но рассматривает каждого работника как индивидуальную личность. 
     Экономический анализ – это одна из функций управления; метод научного исследования явлений и процессов, в основе которого лежит изучение составных частей, элементов изучаемой системы. 
      В экономике анализ применяется в целях выявления сущности, закономерностей, тенденций экономических и социальных процессов, хозяйственной деятельности на всех уровнях (в стране, регионе, на предприятии, в частном бизнесе, семье).[5 c 42]
     Анализ служит исходной точкой прогнозирования, планирования, управления экономическими объектами и протекающими в них процессами. Экономический анализ призван обосновывать с научных позиций решения органов управления социально-экономическую политику, способствовать выбору лучших вариантов действий. [6 c 24]
      Экономический анализ человеческого капитала предприятия – это исследование и расчет составных частей человеческого капитала предприятия для выявления факторов, влияющих на повышение или понижение величины человеческого капитала и для дальнейшего принятия необходимого управленческого решения.
    Закономерно и то, что подходы к экономическому анализу трудовых ресурсов и к экономическому анализу человеческого капитала будут разные. 
    В экономическом анализе трудовых ресурсов многими авторами, такими как Баканов М.И., Шеремет А.Д., Савицкая Г.В Сайфулин Р.С, Толпегина О.А указываются следующие задачи трудовых ресурсов:
    • анализ обеспеченности трудовыми ресурсами; анализ движения рабочей силы;
    • анализ использования трудовых ресурсов;
    • анализ производительности труда;
    • анализ фонда заработной платы и эффективности его использования и др.
    Поскольку экономический анализ человеческого капитала предприятия представляет собой анализ каждого индивидуального работника как отдельной важной составляющей и ранее такой анализ ни одним из авторов не проводился, в  данной статье будет предложена методика, задачи которой будут следующие:
    • проанализировать эффективность вложений компании в человеческий капитал предприятия;
    • провести анализ показателей профессионализма работников, влияющих на величину человеческого капитала;
    • проанализировать влияние социально-психологического климата в коллективе на величину человеческого капитала предприятия;
    • проанализировать влияние величины человеческого капитала  на финансовые результаты деятельности предприятия за определенный период.
    Цели, для которых может применяться экономический анализ  человеческого капитала могут быть различны для отдельных субъектов, принимающих участие в данном процессе. Далее приведена таблица с описанием значения экономического анализа человеческого капитала для конкретного субъекта бизнеса. 
     
    Таблица 1 Значение экономического анализа человеческого капитала для субъектов бизнеса
    Деловая репутация как элемент оценки рыночной стоимости банка

    Ивлиева Н. Н

      За последние два месяца в банковской системе нашей страны возникла ситуация, обладающая многими признаками банковского кризиса и свидетельствующая, как минимум, о реальном кризисе доверия вкладчиков при рекордной капитализации российской банковской системы, рекордных темпах экономического роста, рекордно высоких ценах на нефть и рекордной политической стабильности. Гута-банк стал самой крупной жертвой «войны слухов», развернувшейся на банковском рынке после отзыва лицензии у Содбизнесбанка и заявлений финансовой разведки о возможных претензиях к другим банкам. В качестве одной из причин сложившейся ситуации чаще всего называют недобросовестную конкуренцию со стороны государственного сектора.

      Таким образом, решающую роль в создании кризисной ситуации и выходе из нее играют факторы субъективные (как, например, то же самое доверие) и нематериальные (деловые связи, информация, «черные» списки банков, распространяемые со ссылкой на ЦБ). С наименьшими потерями из нее смогут выйти те кредитные организации, которые помимо материальных и финансовых активов в своей деятельности опираются и на имеющиеся у них «неосязаемые» ресурсы — положительную, складывавшуюся годами безупречной работы деловую репутация, устойчивые, полезные для функционирования организации деловые связи, сплоченный, достойные доверия коллектив, современные методы организации работы, обработки информации и т. д.

      Создавшаяся кризисная ситуация указывает на те инструменты конкурентной борьбы, которые приобретают все большую значимость в последнее время — именно нематериальные ресурсы организации. Тем не менее, и в стабильных условиях развития банковского рынка страны и экономики в целом, эти вопросы актуальности не теряют.

    ***************

      В мировом сообществе в течение последних 20-ти лет очень активно обсуждаются вопросы выявления нематериальных преимуществ организаций, которые приносят деньги и должны хоть как-то контролироваться, т. е. быть управляемы. Такое внимание к нематериальным аспектам функционирования организаций, в том числе и кредитных, связано с тем, что наиболее развитые западные страны перешли в эпоху постиндустриального общества, которую все чаще называют как экономику основанную на знаниях или экономику знаний.

      Сегодня возрастающую долю экономической деятельности составляет обмен идеями, информацией, опытом и услугами. Экономический рост в современных условиях порождается, прежде всего, активами, нематериальными по своей природе, и отождествляется с НТП и интеллектуализацией основных факторов производства.

      Можно выделить следующие основные отличительные особенности экономики постиндустриального общества.

    1. Интеллектуальные ресурсы, воплощенные в продуктах и услугах формируют большую часть создаваемой обществом стоимости путем:
    2. интеллектуализации используемых технологий, способствующей повышению производительности труда;
    3. роста наукоемкости товаров и услуг (их стоимость образуют, главным образом, интеллектуальные компоненты);
    4. доминирования на рынке интеллектуальных товаров и услуг.
    5. Деятельность, связанная с производством, хранением, передачей, использованием информации и знаний, приобретает существенное значение.
    6. Повышение требований к уровню образования и квалификации работающих.

      Например, в настоящее время на долю новых знаний, воплощаемых в технологиях, оборудовании и организации производства, в развитых странах приходится от 70 до 85% прироста ВВП. В настоящее время на долю семи высокоразвитых стран приходится 80–90% наукоемкой продукции и весь ее экспорт. Эта группа стран обладает 46 из 50 макротехнологий, из них 22 технологии контролируются США, 10 — Германией, 7 — Японией, по 3–5 — Великобританией и Францией и по одной приходится на Швецию, Норвегию, Италию и Швейцарию.

      В экономике этих стран довольно заметную роль начинает играть сфера услуг, информация, информационные технологии — идеи, интеллектуальные возможности общества. Основные причины, обусловившие все большее доминирование нематериальных ресурсов в экономике западных стран, заключаются в совместном действии факторов:

    1. усилившаяся деловая конкуренция, вследствие глобализации торговли;
    2. использование информационных технологий.

      Данные факторы выдвинули нематериальные ресурсы на роль главного «потенциала стоимости» бизнеса в условиях экономики развитых стран. В этих условиях постепенно свойства информации, знаний, идей становятся характеристиками экономики в целом. Основное влияние на функционирование рынка начинают оказывать следующие свойства.

    1. Неконкурентность — способность неосязаемых активов, в отличие от материальных и финансовых активов, в одно и то же время использоваться различными альтернативными способами без уменьшения полезности самих активов.
    2. Способность к расширению — с ростом масштаба производства отдача от нематериальных ресурсов увеличивается (это противоречит закону убывающей отдачи, характерному для материального производства).
    3. Сетевые эффекты — преимущества от включения в систему в качестве ее элемента возрастают с ростом числа других элементов.
    4. Неликвидность.
    5. Уровень риска, связанного с вложениями в нематериальные активы, как правило, существенно выше риска, связанного с большинством материальных и финансовых активов и пр.

      Некоторые из этих свойств являются серьезным препятствием, ограничивающим использование и рост нематериальных ресурсов. С другой стороны, преодоление таких ущербов путем совершенствования информационных систем и систем управления нематериальными активами обещает колоссальные преимущества.

      Таким образом, преимущества, которые достигаются использованием материального производства, материальных ресурсов, по мнению западных экономистов, известны человечеству на продолжении всей истории его существования и в настоящий момент исчерпаны. Наличие материальных активов, позволяющих экономить на эффекте масштаба, уже не является источником конкурентных преимуществ. В лучшем случае, они обеспечивают среднюю окупаемость инвестиций. Сверхнормальные прибыли приносит разумное использование наряду с другими активами нематериального капитала, который и обеспечивает доминирующее положение на рынке. Поэтому в конкурентной борьбе кредитные организации все чаще обращаются к интеллектуальной составляющей своего бизнеса.

      В этих условиях особую важность приобретают вопросы:

    1. идентификации (выявления) нематериальных преимуществ кредитной организации;
    2. измерения их величины (стоимости);
    3. управления этими нематериальными преимуществами для создания большей стоимости бизнеса.

      Для успешно развивающихся западных стран это проблемы настоящего времени. Для России они актуальности не теряют, несмотря на то, что экономика нашей страны находится на стадии становления, и для большинства российских коммерческих организаций по-прежнему остаются первостепенными вопросы выживания. Однако дальнейшее развитие экономики России неизбежно приведет отечественные компании к пониманию необходимости комплексного использования всех преимуществ — и материальных, и нематериальных.

      Указанные вопросы вполне разрешимы и для кредитных организаций, нацеленных на успешное развитие в будущем, которое будет возможно только при условии использования в конкурентной борьбе всех преимуществ, и в первую очередь,— нематериальных, наименее изученных в настоящее время и, следовательно, наименее используемых, по этим же причинам обладающих наибольшим потенциалом в увеличении стоимости всего бизнеса.

      Следует отметить, что теоретические исследования в этой области с учетом специфики экономики России уже ведутся. Тематика, связанная с исследованием и управлением нематериальными преимуществами, «неосязаемым» капиталом, становится предметом исследования наших отечественных ученых. Среди них можно назвать фамилии, известные, в том числе, и в области оценки,— Козырев А. Н., Макаров В. Л., Леонтьев Б. Б., Леонтьев Ю. Б.

    1. Идентификация нематериальных преимуществ компании

      Итак, первая проблема связана с выявлением нематериальных преимуществ кредитной организации. На этом пути возникает немало трудностей, и первая из них,— терминологического характера, связанная с показателем, величина которого свидетельствует о наличии или отсутствии нематериальных преимуществ у той или иной организации. Этот показатель — превышение рыночной стоимости компании над ее балансовой стоимостью. Различие между указанными стоимостями возникает в силу того, что не все активы организации, т. е. ресурсы, участвующие в создании стоимости, могут быть отражены на ее балансе (например, знания ключевых специалистов, управленческие ноу-хау, полезные деловые связи сотрудников и т. д.), но, тем не менее, оцениваются покупателем при совершении сделки купли-продажи бизнеса целиком или клиентом, например, банка при выборе того или иного кредитного учреждения.

      Множество исследователей, и теоретиков, и практиков отмечают все возрастающую тенденцию увеличения разницы между балансовой и рыночной стоимостью организаций… И не заметить это невозможно. Примеры, ставшие уже «типовыми», которые приводят для иллюстрации этой тенденции:

    1. в компании Microsoft этот разрыв доходил в 1999 до двух порядков (100 раз);
    2. в компании Cisco в 2000 г. чистые материальные и финансовые активы оценивались лишь в 5% рыночной стоимости.

      Примерно то же соотношение балансовой и рыночной стоимостей на-блюдается в настоящий момент во многих Internet-фирмах.

      Коэффициент «капитализация/балансовая стоимость» (отношение рыночной стоимости капитала компании к чистой балансовой стоимости ее активов) часто приводится в качестве причины сосредоточения внимания на нематериальных активах. По данным 6, средний коэффициент «капитализация/балансовая стоимость» для 500 крупнейших компаний США стал возрастать с начала 1980-х годов, достигнув значения примерно 6,0 в 2001 г. (т. е. из каждых шести долларов рыночной стоимости только один доллар зафиксирован в балансах компаний).

      Проблема состоит в том, что для обозначения разницы между рыночной и балансовой стоимостями в настоящий момент используются, как минимум, два термина: интеллектуальный капитал (ИК) и гудвилл («goodwill» или деловая репутация юридического лица, в соответствии с терминологией, принятой в ГК РФ). При этом, как отмечает Козырев А. Н, особых противоречий здесь нет, так как отнесение данной разности на сто-имость деловой репутации означает некоторую фигуру умолчания. То есть покупатель согласен платить за приобретаемую организацию больше ее балансовой стоимости, предполагая использовать в будущем некоторые его конкурентные преимущества, не раскрывая, какие именно.

      Существующие различия между данными понятиями обусловлены, главным образом, сферами использования этих терминов и исторически сложившимися особенностями в их понимании.

      Понятие «деловая репутация» используется бухгалтерами, специалистами налоговой службы, и, как следствие, профессиональными оценщиками. Термин «интеллектуальный капитал» используется, кроме перечисленных групп профессий, главным образом:

    1. юристами в связи с возможностью документального подтверждения прав на интеллектуальные ресурсы и необходимостью их защиты.
    2. менеджерами при управлении персоналом и ак-тивами,
    3. маркетологами, специалистами по PR при создании благоприятного образа организации с целью привлечения денежных средств; при этом интеллектуальный капитал часто отождествляется с имиджем фирмы, фирменным стилем, который включает в себя товарные знаки, бренды и пр.

      В западной литературе также можно встретить использование понятий «нематериальные активы» (НМА) и «интеллектуальный капитал» в качестве взаимозаменяемых. Объясняется это выделением общих, наиболее существенных их характеристик, а именно:

    1. отсутствие материально-вещественной формы;
    2. способность обеспечить будущие выгоды (если они могут быть защищены законом, тогда используется термин «интеллектуальная собственность»), которые порождаются инновациями, уникальными организационными проектами, человеческими ресурсами и т. д.

      Однако такое смешение понятий не совсем корректно, так как ИК может включать в себя кроме НМА те активы (т. е. ресурсы) предприятия, которые не были учтены в его балансе. При этом не все НМА могут являться составной частью ИК. Пересечение данных понятий неполное. В этом случае преимущество в изучении нематериальных ресурсов организации с точки зрения ее интеллектуального капитала, состоит в том, что последний позволяет взглянуть на активы кредитной организации с разных, иногда неожи-данных, сторон и увидеть их как цельный образ, а не как формальную правовую конструкцию, отягощенную (подобно НМА) огромным количеством исторически сложившихся несообразностей.

      Следует заметить, что в настоящий момент понятие ИК не используется в явном виде ни в одной международной конвенции, законодательном акте или нормативном правовом документе более низкого уровня. Однако многие организации стремятся про-демонстрировать потенциальным инвесторам все преимущества, в том числе и нематериального характера, не нашедшие отражения в балансе.

      Концепция ИК появилась не на пустом месте. Отправной точкой принято считать отчет шведской страховой компании Skandia Navigator, выпущенный в 1993 г., о факторах, опреде-ляющих истинную стоимость компаний. Примеру Skandia последовали многие успешно развивающиеся фирмы, и в настоящий момент, отчеты об ИК, основанные на различных моделях представления информации, составляют такие организации, как RambOl, Consultus, SCAA, ABB, Telia и т. д.

      Следует подчеркнуть, что в основе концепции ИК лежит теория человеческого капитала. Теоретические исследования влияния интеллектуальных ресурсов на результаты деятельности предприятия имеют богатую историю. Современные исследователи не раз обращались к этому вопросу. Первые упоминания о некоей «нематериальной» компоненте в составе ресурсов организации мы можем встретить в трудах классиков политэкономии (В. Петти, А. Смита, Д. Рикардо), трудах К. Маркса.

      Особая роль способностей, навыков, знаний человека в процессе создания богатства, обеспечения развития общества и экономики отмечалась многими деятелями экономической науки. Первые попытки научного осмысления того, что мы сейчас называем интеллектуальным капиталом, были связаны с анализом такого экономического ресурса, как труд, который трактуется как услуги всех работающих. Точнее говоря, с анализом особенностей и способностей субъекта данного фактора производства — человека — в создании дополнительной стоимости. При этом многими исследователями отмечалось, что в процессе создания богатства также участвуют: численность и искусность работающих (В. Петти); физические силы рабочих, способности к труду, высокоразвитые способности (А. Смит); творческая сила (К. Маркс); мастерство, навыки, способности рабочего (Н. Сениор); обученный индивидуум (И. Фишер); персональный капитал (А. Маршалл) 14. Дальнейшее развитие экономической мысли постепенно привело исследователей к пониманию особого значения и необходимости образования, обучения, получения знаний в создании предпосылок экономического развития общества. В XX-ом веке теория человеческого каптала получила окончательное оформление, и в первую очередь в трудах нобелевских лауреатов Т. Шульца и Г. Беккера, которые обосновали решающую роль человека, его способностей, потенциала в создании стоимости конкретной организации и общественном прогрессе.

      Таким образом, интеллектуальный капитал задает темп и характер обновления технологий, продукции, услуг. Интеллектуальный капитал — это система устойчивых интеллектуальных преимуществ данной организации на рынке. Без надежной системы контрактов, соглашений, договоров и других юридических инструментов капитал не состоится. Но, этими преимуществами необходимо не только обладать, но и управлять.

      Термин «деловая репутация», в отличие от ИК, закреплен законодательно в следующих нормативных правовых актах РФ:

    1. Гражданский кодекс РФ, ст.152;
    2. Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» (НМА) ПБУ 14/2000.

      В ГК РФ термин «деловая репутация» используется, в основном, для обозначения неотчуждаемого нематериального блага — деловой репутации гражданина. Вместе с тем, там нет ни одной статьи, посвященной защите деловой репутации именно юридического лица. ГК РФ ограничивается лишь указанием, что при защите деловой репутации юридического лица применяются те же нормы, что и при защите деловой репутации гражданина.

      Для целей бухгалтерского учета величина деловой репутации организации определяется расчетным путем в виде разницы между покупной ценой организации и стоимостью по балансу всех ее активов и обязательств (т. е. на основе величины собственного капитала компании).

      Однако, если деловая репутация организации определяется в соответствии с пунктом 27 ПБУ 14/2000, затрагивается только порядок определениябалансовой стоимости деловой репутации как нематериального актива.

      Такая точка зрения в настоящее время критикуется многими специалистами. Если рассчитывать деловую репутацию по предложенному варианту, то ее стоимость будет значительно искажена, так как балансовая стоимость активов и их рыночная стоимость различаются. Тем более, что в условиях массовой недооценки российских организаций по этой статье проходит чаще всего сумма дооценки активов компании и, следовательно, актив, проходящий по статье «Деловая репутация», может вообще не иметь никакого отношения к нематериальным активам, а просто приравнивается к ним в целях бухгалтерского учета 18.

      Деловая репутация — часть стоимости действующей кредитной организации, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, знака обслуживания, пресечение недобросовестной конкуренции. Однако, существуют и другие трактовки этого термина, например, деловую репутацию интерпретируют также как стоимость практически всех элементов нематериальных активов. В любом случае, все точки зрения сходятся в том, что деловая репутация обладает следующими характеристиками:

    1. присутствует только при наличии избыточной прибыли;
    2. не принадлежит организации на праве собственности;
    3. не может существовать отдельно от организации и быть самостоятельным предметом сделки, т. е. ее нельзя продать, обменять или подарить;
    4. принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия.

      Считается, что деловая репутация возникает, когда кредитная организация получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы или на собственный капитал выше среднего; именно поэтому стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов.

      В международной юридической практике принят термин «goodwill», что означает «благое пожелание, завещание» — то, что прежний владелец бизнеса передает новому вместе с материальным бизнесом. В отличие от отечественной практики, goodwill в качестве отдельного нематериального актива может быть продан частично, передан по наследству или отчужден на основании каких-либо иных обстоятельств.

      В нашей стране деловая репутация кредитной организации является, пожалуй, самым «неосязаемым» из нематериальных активов, поскольку, введена в хозяйственный оборот не так давно — с 1999 года, и вследствие этого отсутствуют:

    1. понимание руководителями сущности этого актива, возможных его преимуществ, методов управления деловой репутацией;
    2. необходимый опыт оценки деловой репутации;
    3. достаточно квалифицированные специалисты в этой области.

      В подтверждение вышесказанному, сведения о деловой репутации как составной части нематериальных активов практически отсутствуют. По данным Национального кредитного бюро в России из более чем 620 тысяч организаций (чьи отчеты имеются в его системе) только 1728 заполнили графу «Деловая репутация», их отраслевая структура, а также доля актива «деловая репутация» в валюте баланса показаны соответственно на рис. 1 и в табл. 1.

    График

    Рис. 1. Отражение актива «деловая репутация» в балансе российских организаций

    Таблица 1
    Место актива «деловая репутация»в структуре активов

    № п/п Отрасль Отраслевая структура организаций, % Доля «деловой репутации» в валюте баланса, %
    1 Торговля и общественное питание 39,64 (max) 0,65
    2 Промышленность 17,71 0,08 (min)
    3 Строительство 14,18 0,29
    4 Материально-техническое снабжение 12,21 0,96
    5 Жилищно-коммунальное хозяйство 11,05 1,53
    6 Транспорт и связь 3,82 0,10
    7 Сельское хозяйство 1,33 14,79 (max)
    8 Лесное хозяйство 0,06 (min) 1,50

      В лидерах оказались отнюдь не наиболее известные в стране гиганты, они указали довольно скромные доли этого актива — 1–2% от суммарных активов. При этом отражение деловой репутации в бухгалтерском балансе производили лишь организации, приватизированные в процессе проведения аукционов и конкурсов, а также компании, консолидирующие отчетность головной и дочерних организаций 22. При этом среди указанных организаций нет ни одного кредитного учреждения.

      Таким образом, данные баланса, а именно отраженная в нем «деловая репутация», не дают точной информации о величине и состоянии нематериальных преимуществ организации. В свою очередь, анализ таких преимуществ имеет место не только с целью отражения в балансе, но и для управления ими на основе определения стоимости, т. е. оценки. Это еще раз подтверждает тезис о том, что бухгалтерский и стоимостной подходы к анализу активов могут различаться. Более того, в Международных стандартах оценки (МСО) и стандартах Российского общества оценщиков (РОО) говориться, что принципы бухгалтерского учета «…ограничивают признание отдельных неосязаемых активов теми, которые обычно опознаваемы; имеют установленный законом или дого-вором остаточный срок службы; и/или должны допус-кать возможность их передачи в индивидуальномпоряд-ке и отделения их от бизнеса».

      Из сказанного нельзя сделать вывод, что бухгалтерию надо радикально менять. Переход к новым условиям всегда связан с несоответствием новых требований и старых возможностей. Поэтому существующая система бухгалтерского учета, по мнению Б. Лева, хорошо приспособлена к учету материальных и финансовых активов. Когда дело касается нематериальных ресурсов, активов, основанных на знаниях, она ведет к искажению отчетности о результатах деятельности организации и ее стоимости. Причина таких несоответствий кроется в фундаментальных различиях экономик индустриального и постиндустриального общества, а именно активах, являющихся доминирующими для каждой их них.

      С точки зрения стоимостного подхода, величина деловой репутации является характеристикой любой организации в любой момент времени и результатом совместного влияния нескольких факторов. В случае продажи организации новый собственник приобретает не разрозненный набор зданий, сооружений, оборудования, кадров, знаний, методов управления и пр., его интересует совокупность этих элементов в их целостном единстве, ихуникальный набор в конкретном месте, в конкретное время. Этим объясняется превышение рыночной стоимости организации над ее балансовой стоимостью как оценка покупателем или клиентом преимуществ именно такого объединения уникальных ресурсов (или, в противном случае, занижение рыночной стоимости, в том случае, если покупатель или клиент считает данное сочетание элементов не эффективным).

      Таким образом, для целей определения стоимости, понятия «интеллектуальный капитал» и «деловая репутация» можно считать равными друг другу по своему содержанию. Тем более, с этой точки зрения их структура почти одинакова, с той лишь разницей, что концепция ИК существует уже достаточно давно и получила серьезное теоретическое обоснование, а все, что связано с деловой репутацией, находит отклик в первую очередь практике специалистов самых разных профессий.

      Например, в качестве элементов деловой репутации упоминаются: доброе или печально известное имя; известность фирменного наименования, товарного знака; пресечение недобросовестной конкуренции; хорошие перспективы роста; качество, степень искусности менеджмента; возраст организации; авторитет учредителей; репутация руководителей предприятия; деловые связи; сложившийся коллектив; корпоративная культура; имеющиеся у компании патенты, ноу-хау, ею разработанные и в балансе не показываемые; прозрачность информации о компании;финансово-бухгалтерская отчетность и пр.

      Что касается ИК, то пока не сложилось общего для всех представления о его структуре. Тем не менее некоторые общие принципы уже наработаны. Так, во всех отчетах в качестве отдельной позиции выделяется человеческий капитал.

      Человеческий капитал — это не только собранная вместе и обученная рабочая сила, но и хороший менеджмент, контракты с выдающимися специалистами в банковской сфере, ноу-хау, неотделимые от конкретного физического лица, «молчаливые» или подразумеваемые знания. Естественно, человеческий капитал не отражается в составе активов организации, так как он ей не принадлежит. Чтобы успешно управлять человеческим капиталом, менеджмент дол-жен отслеживать примерно следующий набор параметров: обра-зование; квалификация; связанные с работой знания;професси-ональные наклонности; психометрические характеристики; связанные с работой умения.

      Оставшаяся часть ИК также подразделяется на рад позиций, причем обычно в ней выделяется составляющая, называемая рыночным капиталом(отношенческим, клиентским). Эта часть связана с положением кредитной организации на рынке, ее связями с клиентами и партнерами. К рыночному капиталу кредитной организации принято относить 27:

    1. знаки обслуживания;
    2. фирменные наименования;
    3. деловая репутация;
    4. наличие своих людей (insiders) в организациях партнерах или клиентах;
    5. наличие постоянных покупателей, каналов сбыта;
    6. повторные контракты с клиентами и т. д.

      Оставшаяся часть, которая достаточно разнородна по составу, называется структурным капиталом. Сюда относятся 27:

    1. информационные ресурсы;
    2. инструкции, методики работы;
    3. система организации банка;
    4. систематизированные знания, в том числе ноу-хау, в принципе отделимые от физических лиц (работников) и от фирмы;
    5. права на ИС.

      Отчет об ИК рассматривается как инструмент для его измерения, управления им и демонстрации привлекательности компании для инвести-ций. Он должен показывать инвестору, как организация движется от своего текущего состояния к тому, какой она может и должна быть. При этом, как показывает практика, наглядность представления данных превалирует по важности над денежным (стоимостным) выражением показателей, что, естественно, является большим недостатком и ограничивает использование результатов анализа ИК в других целях.

      Необходимо отметить, что на сегодняшний день в стандартах оценки, в единственном документе, пожалуй, на сегодняшний день, фактически, отражена структура ИК (табл. 2). В Стандартах РОО дается классификация нематериальных активов, в большинстве своем не учитываемых на балансе кредитной организации и формирующих ее деловую репутацию,— по происхождению. При этом в качестве базы, на основе которой возникают эти НМА (в широком понимании) обозначено следующее.

    1. Права, существование которых определяется условиями письменного или устного соглашения, заключенного для получения договаривающимися сторонами некоторых экономических выгод.
    2. Взаимоотношения, которые обычно не имеют под собой контрактной основы:
    3. специфические взаимоотношения с клиентами, поставщиками, дистрибьюторами, и пр., т. е. деловые связи;
    4. отношения в сложившихся трудовых коллективах;
    5. структурные взаимоотношения между сторонами.
    6. Интеллектуальная собственность.
    7. Группы нематериальных элементов:
    8. тенденция клиентов вновь пользоваться услугами той же организации;
    9. как избыточный доход, производимый кредитной организацией сверх справедливой прибыли на идентифицируемые активы;
    10. избыточная стоимость организации в целом сверх совокупной стоимости составляющих идентифицируемых активов.

      Таким образом, структура ИК и НМА с точки зрения оценки стоимости очень похожи друг на друга.

      Таблица 2
    Взаимосвязь Отчета об ИК и Стандартов оценки

    Состав ИК База, на основе которой возникают НМА
    Рыночный капитал Права на основе письменного или устного соглашения
    Рыночный капитал Группы нематериальных элементов
    Структурный капитал
    Человеческий капитал
    Интеллектуальная собственность
    Структурный капитал
    Рыночный капитал
    Человеческий капитал
    Взаимоотношения

    2. Измерение величины стоимости деловой репутации

      Существуют различные способы измерения нематериальных ресурсов организации, в том числе и кредитной. Большинство методик позволяют определять их величину на основе большого количества относительных величин — коэффициентов. Наибольший интерес по своим результатам представляют методы вычисления стоимостных показателей. Среди них можно выделить ряд основных, общепризнанных методов определения стоимости интеллектуального капитала и деловой репутации с точки зрения оценки.

    1. На основе информационной производительности (П. Страссман). В качестве меры измерения эффективности он предлагает ROM — доход на менедж-мент (return on management). Оценка эффективности менеджмента заключается в определении той части чистого дохода организации, которая может быть отнесена на ис-кусство и интеллект управления. Для того чтобы определить эту величину, вводятся понятия издержек информационного менеджмента (включающих издержки по реализации услуг, управлению фирмой и расходов на развитие) и дохода, добавленного интеллектуальным капиталом (избыточный доход, получаемый вследствие высокой доходности капитала). Оценка части чистого дохода фирмы, относимой не-посредственно на вклад интеллектуальных ресурсов организа-ции, позволяет рассчитать методом дисконтирования стоимость интеллектуального капитала.
    2. На основе стоимости, добавленной интеллектуальным капиталом (А. Пулик). Добавленная стоимость создается капиталом организации, который состоит из трех частей: материальные средства производства (физический капитал); финансово-кредитные ресурсы (финансовый капитал); трудовые ресурсы (интеллектуальный капитал). Добавленная стоимость складывается из оплаты труда и прибыли организации. Отношение добавленной стоимости к общей стоимости услуг предлагается трактовать как коэффициент стоимости, добавленный интеллектуальным капиталом 34.
    3. На основе уже известной величины рыночной стоимости бизнеса, которая определяется, главным образом, при смене владельца. В этом случае стоимость деловой репутации равна разнице между рыночной стоимостью бизнеса и стоимостью его чистых активов по балансу.
    4. В рамках метода стоимости чистых активов в оценке выявляются и оцениваются НМА, в том числе и деловая репутация, стоимость которой вычисляется методом избыточных прибылей. Данный метод основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят организации не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы или на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Стоимость деловой репутации определяется путем капитализации избыточной прибыли.

    Однако, не смотря на то, что данные методы являются основными в измерении величины стоимости нематериальных преимуществ организации, они обладают некоторыми недостатками, являющимися серьезным ограничением в их использовании, так как определение стоимости:

    1. идет обратным ходом — от достигнутых финансовых результатов, а не от объема инвестиций, как бывает при определении стоимости физического (материального) капитала;
    2. на основе уже известной величины рыночной стоимости собственного капитала.

      Кроме описанных выше способов вычисления стоимости деловой репутации, существует возможность определить ее, так сказать, «изнутри», на основе стоимостей ее элементов. Однако, сумма человеческого, рыночного и структурного капитала не будет равна величине ИК или деловой репутации. Специалисты в области ИК, отмечают такую его особенность — если фирма теряет один из элементов, то обесценивается весь ее ИК и, следовательно, сама фирма. Здесь имеет место нарушение принципа, известного в теории корпоративных финансов как закон сохранения стоимостей. С учетом этого, стоимость деловой репутации должна определяться не как сумма ее элементов, а как их произведение. Также возможно использование смешанной модели.

      Например, стоимость деловой репутации предприятия будет равна:

    Формула

    где Vр — стоимость рыночного капитала; Vс — стоимость структурного капитала;
    Кс — коэффициент использования структурного капитала.

    Коэффициент использования структурного капитала можно определить как среднее арифметическое коэффициентов, характеризующих уровень интеллектуальности кредитной организации по сравнению со среднеотраслевыми показателями.

      Если Кс =1, уровень интеллектуальности организации будет соответствовать среднему по отрасли (т. е. уровню конкурентов) и не будет оказывать влияния на стоимость всей организации. Значит, никаких дополнительных конкурентных преимуществ структурный капитал банка не дает.

      Если Кс > 1, уровень структурного капитала организации выше, чем у конкурентов, его деловая репутация будет увеличиваться. При уменьшении Кс до уровня, ниже среднеотраслевых показателей, деловая репутация организации будет уменьшаться.

      Методика определения коэффициента использования структурного капитала достаточно подробно представлена в работе Бендикова М. А., Джамая Е. В.36 Коэффициент определяется на основе следующих показателей: доля прибыли организации, обусловленной банком знаний; оборачиваемость запасов и пр. ; выручка на 1 руб. управленческих расходов и т. д. также возможно использование отдельных показателей, фигурирующих в отчетах об ИК, например, компании Skandia. Единственная трудность в использовании данной методики состоит в вычислении среднеотраслевых показателей.
    Определение величины человеческого капитала, в том числе и в стоимостном выражении можно найти в отчетах об ИК 36

    .

      Остановимся более подробно на вычислении стоимости рыночного капитала. Некоторые исследователи уделяют этому элементу нематериальных преимуществ компании наибольшее внимание, так как, считают они, без устойчивых деловых связей, каналов сбыта, узнаваемого знака обслуживания все усилия в области создания сплоченного коллектива, использования современных информационных технологий и методов управления будут безрезультатными. Изучения рыночного капитала, в сою очередь, следует продолжить на основе его составных частей, например, деловых связей компании.

    Определение стоимости деловых связей

      По мнению авторов доклада о состоянии экономики России, который был подготовлен Всемирным Банком, экономика России остается во многом экономикой «личных контактов». Причем, речь идет не только о коррупции. Подчас это выражается в помощи (или наоборот) кредитным организациям со стороны властных структур. В результате одни получают не совсем законные преимущества, другие — дополнительные трудности, а в целом — нет цивилизованных правил, как того требует рынок.

      Тем не менее, наличие деловых связей дает ощутимые преимущества, которые в конечном итоге имеют материальное выражение. Деловые связи с другими людьми позволяют пользоваться всем багажом деловых партнеров — их деловыми связями, информацией, знаниями, деловой репутацией, финансовыми возможностями, помощью в решении самых различных проблем, их навыками, умениями, возможностью получения новой работы и решением многих других задач.

      Таким образом, можно сказать, что деловые связи — качественно новые общественно полезные отношения, возникающие в процессе бизнеса и имеющие своей целью получение выгоды, которая может иметь как материальное, так и нематериальное выражение.

      Поскольку определение стоимостного выражения деловых связей, их возможности влияния на стоимость предприятия в целом — вопросы не освещенные в научной литературе, исследование такого рода следует начинать с выявления и всестороннего анализа контактов предприятия с внешним окружением, позволяющих получать дополнительные выгоды (убытки).

      Тогда алгоритм оценки деловой репутации будет включать в себя следующие этапы.

    • Выявление деловых связей.
    • Выявление «носителей» деловых связей:
    • вся организация;
    • конкретные сотрудники.
    • Анализ связей, распределение их по видам.

    Если деловые связи оказывают негативное влияние на стоимость кредитной организации и ее репутацию, то от них, по возможности, стоит отказаться. Влияние связей (неформальных), существующих на уровне сотрудников разных организаций, можно аннулировать или ослабить путем увольнений (в крайнем случае), перераспределения обязанностей, полномочий, перевода на другую должность, административных мер. При решении таких вопросов также имеет большое значение, какую должность занимает работник: руководитель организации или рядовой сотрудник.

      Если негативные деловые связи (формальные) существовали на уровне всей организации, для уменьшения их воздействия на репутацию потребуется гораздо больше времени и усилий.

      Если влияние положительно, и деловые связи обеспечивают кредитной организации определенные преимущества, целесообразно поддерживать их, как минимум, в существующем состоянии, а по возможности развивать, делать более прочными, все более и более заинтересовывать деловых партнеров, а также собственных сотрудников — «носителей» связей.

      В общем виде деловые связи, которыми обладает любая организация (а также ее специалисты и руководители), дают ему следующие преимущества:

    • во времени — позволяют осуществлять деятельность организации с большей скоростью, т. е. делают возможным за определенный промежуток времени (1 месяц, 1 год, 3 года и т. д.) выполнять больше работы, оказывать большее количество услуг по сравнению с той ситуацией, когда таких полезных контактов с внешним окружением предприятия нет, в конечном итоге это ведет к ускорению оборачиваемости оборотных средств, увеличению объема выручки, получению большей прибыли, которую можно измерить по окончании выбранного интервала времени;
    • новых возможностей — в выпуске новинок, оказании нового вида услуг, расширении деятельности, что в конечном итоге означает, опять же, экономию времени; деловые связи выступают мощной поддержкой и служат своеобразным «пропуском» в мир новых возможностей развития.

      Также, дополнительную информацию относительно перспектив развития может дать анализ соотношения преимуществ связей. Связи, дающие преимущества во времени,— устоявшиеся, стабильные, связаны с повторением стандартных, практически одинаковых в каждом случае, процедур общения. Интенсивное их использование качественно новых преимуществ не дает. Связи, дающие преимущества новых возможностей, ориентированы на будущее развитие кредитной организации. Преобладание того или иного вида связей свидетельствует о том, насколько успешным будет развитие в будущем. Надо заметить, что преобладание связей — новых возможностей еще не является условием развития, а только говорит о более благоприятных условиях.

      Обе разновидности указанных преимуществ можно легко перевести в денежное выражение, сравнив прибыль, получаемую в результате деятельности организации при существующих условиях, и прибыль, которую она получала бы при отсутствии деловых контактов, не опираясь ни на чью поддержку.

    • Оценка стоимости деловых связей, их влияния на стоимость организации в целом.

      Для определения стоимости участия в бизнесе ключевых фигур руководства, ведущих специалистов, можно использовать подход, близкий по своей сути к методу преимущества в прибылях. Этот метод используют, в основном, в оценке для определения стоимости изобретений, при условии, что оцениваемый объект может быть использован для получения дополнительной прибыли после даты проведения оценки.

      Метод «преимущество в прибылях» представляет собой определение полученного организацией преимущества в прибыли, которое возникает в результате обладания оцениваемым активом, в нашем случае — деловыми связями, которые, строго говоря, активом и не являются, так как не существует механизма определения их стоимостного значения и учета на балансе. Но они могут оказывать значительное влияние на деятельность кредитной организации, как положительное, так и отрицательное.

      Кроме этого, о прочности и стабильности деловых связей можно судить по ретроспективным данным. Поэтому, если организация имеет небольшую историю, текущую стоимость его будущих деловых связей можно определить в течение периода, равного продолжительности существования самой организации.

      Таким образом, стоимость деловых связей методом преимущества в прибылях определяется по формуле:

    формула

    где Vс — стоимость деловых связей;
    DРt — преимущество в прибыли (разность между прибылью, полученной при использовании деловых связей, и прибылью, полученной без их использования);
    r — ставка дисконта;
    Т — предполагаемый период получения преимущества в прибыли.

      На практике данная методика была использована для определения нематериальных преимуществ, которыми обладает небольшое предприятия полиграфической промышленности. Результаты вычислений представлены в табл. 3.

      Таблица 3

    Соотношение стоимостных оценок деловой репутации

    Показатель Стоимостная характеристика,
    тыс. руб.
    Балансовая стоимость собственного капитала компании 48934,00
    Рыночная стоимость собственного капитала компании 56217,85
    Стоимость деловых связей 23270,19
    Стоимость деловой репутации с учетом ее поэлементной оценки 46907,32

      Таким образом, стоимость деловых связей составляет 41%, а стоимость деловой репутации 83% от рыночной стоимости собственного капитала и в 6,4 раза превышает разность между рыночной стоимостью и стоимостью его чистых активов.

      Итоговая величина стоимости организации с учетом поэлементной оценки деловой репутации составляет: V = 48934,00 + 46907,32 = 95841,32 (тыс. руб.).

      Необходимо добавить, что полученная величина стоимости компании не является рыночной. Это значит, что целью ее вычисления не было заключение сделки в отношении объекта собственности (в нашем случае — предприятия). Использование полученного значения стоимости возможно только для внутренних целей данной организации. Заметное проявление указанных нематериальных преимуществ, а именно устойчивых деловых связей и пр., возможно при сравнении данного бизнеса с вновь создаваемым, у которого пока не наработана деловая репутация. В этом случае определенная нами сумма стоимостей элементов деловой репутации будет свидетельствовать о величине необходимых затрат для завоевания положительной деловой репутации, приобретения постоянных партнеров, создания сплоченной команды работников, обладающих достаточно высоким интеллектуальным потенциалом.

    3. Управление нематериальными преимуществами компании

      Очевидно, что любая органихация обладает деловой репутацией не только в момент купли-продажи, как указано в ПБУ 14/2000, когда необходимо определить ее рыночную стоимость. С точки зрения определения стоимости, деловая репутация — характеристика деятельности любой организации в любой момент времени, независимо от того, имеет она положительную или отрицательную величину, и в этом случае деловая репутация, ее состав, структура, стоимостное выражение становятся уже инструментом и одновременно критерием эффективности стратегического менеджмента, направленного на обеспечение конкурентных преимуществ организации в течение продолжительного периода времени.

      Особую важность в этом случае приобретает анализ на основе относительных показателей, позволяющих отслеживать в динамике величину деловой репутации, ее влияние на результаты деятельности кредитной организации, и как следствие, на ее стоимость.

      При этом следует помнить, что задачи анализа финансового состояния хозяйствующего субъекта в оценке несколько отличаются от традиционно формулируемых и включают в себя, в том числе, и выявление резервов организации с целью установления реальных возможностей наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Одним из таких резервов и является деловая репутация.

      В связи с вышесказанным, можно предложить следующие показатели, позволяющие анализировать состав и структуру актива «деловая репутация», ее динамику, на основе которых следует осуществлять управление неидентифицированными преимуществами кредитной организации.

      Кроме этого необходимо производить анализ структуры деловой репутации, степени влияния элементов деловой репутации на рыночную стоимость организации, влияния изменения деловой репутации на результаты деятельности банка за период.

    Таблица 4

    Система показателей для анализа величины деловой репутации

    Показатель Назначение
    1 Доля деловой репутации в рыночной стоимости организации Показывает соотношение стоимости деловой репутации и рыночной стоимости организации. Дает представление о величине неидентифицированных преимуществ, с одной стороны, не получивших оценку со стороны рынка, с другой стороны, являющихся дополнительными конкурентными преимуществами.
    2 Соотношение стоимости деловой репутации и балансовой (рыночной) стоимости НМА Показывает соотношение неидентифицированных и идентифицированных нематериальных активов организации
    3 Соотношение стоимости деловой репутации и балансовой (рыночной) стоимости чистых активов Показывает соотношение неидентифицированных нематериальных активов и всей совокупности активов организации
    4 Соотношение стоимости деловой репутации и балансовой (рыночной) стоимости внеоборотных активов Показывает соотношение неидентифицированных нематериальных активов и внеоборотных активов
    5 Соотношение стоимости деловой репутации и балансовой (рыночной) стоимости оборотных активов Показывает соотношение неидентифицированных нематериальных активов и оборотных активов
    6 Стоимость деловой репутации на 1-гоработающего Показывает производительность труда в создании «неосязаемых» неидентифицированных активов

      Применение данной системы показателей будет более наглядным и действенным при определении динамики используемых коэффициентов. На основе данной системы можно разрабатывать комплекс мероприятий по управлению неидентифицированными преимуществами организации, учитывающий их состав и структуру.

      Таким образом, определение стоимости составляющих элементов деловой репутации дает возможность осознать, идентифицировать те, преимущества, которыми обладает данная организация, и уже на основе полученных знаний строить свою политику в будущем.

      В собственных интересах кредитной организации, в целях ее устойчивого развития, а иногда и в целях выживания необходимо уметь давать самооценку собственному потенциалу и, в первую очередь, «неосязаемому» капиталу, соизмерять его возможности с потребностями рынка. Методика определения стоимости деловой репутации, предлагаемая в работе:

    • дает более широкий взгляд на активы, находящиеся в распоряжении кредитной организации, в том числе неидентифицированные, «неосязаемые» активы, такие как выгодные связи с партнерами по бизнесу, интеллектуальный уровень сотрудников, психологический климат в коллективе и пр., обеспечивающие конкурентные преимущества;
    • позволяет выявить неидентифицированные, «неосязаемые» активы в процессе определения их стоимости;
    • дает обоснование различия в определении стоимости бизнеса и стоимости имущественного комплекса на величину неидентифицированных активов, основанных на использовании кадрового потенциала;
    • дает представление о будущем развитии организации на основе текущего состояния интеллектуального капитала, использования выгодных деловых связей, работы сплоченного высококвалифицированного персонала.

      Таким образом, на основе использования поэлементной оценки стоимости деловой репутации и сравнения полученной величины с результатами традиционно используемых в оценке методик, кредитная организация может управлять своими неидентифицированными активами, анализировать преимущества, обеспеченные положительной деловой репутацией, выявлять новые, сравнивать результаты развития с показателями конкурентов и использовать незаметные для них (неидентифицированные) активы в конкурентной борьбе, обеспечивая себе все новые преимущества.

    Проблематика расчета ставки дисконтирования в ходе оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов

    В рамках доходного подхода стоимость ОИС (либо НМА) рассчитывается на основе капитализации или дисконтирования (приведения к текущей стоимости) будущих доходов (выгод) от использования объекта оценки.

    Для расчета текущей стоимости доходов (выгод) методом дисконтирования денежного потока необходимо рассчитать ставку дисконтирования, а при расчете текущей стоимости методом прямой капитализации дохода, соответственно, ставку капитализации.

    Ставка дисконтирования – «это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости».

    Она отражает, по своей экономической сути, риски, связанные с инвестированием денег в тот или иной ОИС (либо НМА) и, следовательно, норму доходности инвестора при данном уровне риска.

    Согласно "Методическим рекомендациям" при расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

    • безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;
    • величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОИС.

    Ставка капитализации – «это ставка , применяемая для приведения потока доходов к единой стоимости объекта... С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора.» Т.е. ставка капитализации так же учитывает риски инвестирования в оцениваемый объект.

    Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязанность ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

    R = i - g

    где: R – ставка капитализации;
    i – ставка дисконтирования;
    g – ожидаемые темпы роста (снижения).

    Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации связан с определенными сложностями ввиду специфики экономики России и неразвитости рынка ОИС:

    • низкая достоверность прогнозов развития экономики;
    • отсутствие развитого рынка купли-продажи ОИС и НМА, а так же ретроспективной информации о тенденциях вышеназванного рынка;
    • иной уровень риска, чем в других странах, связанный с инвестированием в ОИС и НМА;
    • недостаточная развитость фондового рынка;
    • неэффективные системы бухгалтерского и налогового учёта.

    Все вышеперечисленное не позволяет полностью перенимать зарубежный опыт в расчете ставки дисконтирования и ставки капитализации и, соответственно, применять без существенных корректировок методы расчета, разработанные западными специалистами.

    Так же, необходимо учитывать, что «Объекты ИС – это более доходные, но и более рисковые активы, чем материальные...»

    В связи с тем, что ставка капитализации и ставка дисконтирования взаимосвязаны (см. формулу (1)), мы считаем целесообразным рассмотрение только методов расчета ставки дисконтирования, т.к. рассчитав её можно вывести и ставку капитализации, если это необходимо, проанализировав ожидаемые темпы роста (снижения) денежного потока.

    На текущем этапе развития оценочной деятельности в ходе оценки стоимости ОИС и НМА используются следующие методы расчета ставки дисконтирования:

    • метод оценки капитальных активов (CAPM );
    • метод рыночной экстракции;
    • метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC );
    • метод кумулятивного построения.

    Метод оценки капитальных активов используется в том случае, когда акции фирмы, являющейся собственником ОИС (НМА), котируются на фондовом рынке.

    Суть метода оценки капитальных активов в том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от безрисковых вложений. Дополнительный доход – это компенсация инвестора за вложение средств в более рисковые активы.

    Основные недостатки данного метода в современных условиях экономики РФ:

    • метод используется только в случае, когда акции компании котируются на фондовом рынке, а это не характерно для большинства российских компаний научно-технической направленности;
    • данный метод подразумевает большое количество ограничений и допущений, таких как: наличие совершенной конкуренции инвесторов, наличие эффективного рынка капитала.

    На современном этапе развития оценочной деятельности в РФ данный метод в ходе оценки стоимости ОИС и НМА может носить, в большинстве случаев, вспомогательный характер. В ближайшем будущем, когда фондовый рынок РФ будет на достаточном уровне развития, применение данного метода будет приносить более достоверные результаты.

    Метод рыночной экстракции «…основан на анализе норм прибыли, получаемых владельцами сопоставимых объектов. Данный метод является самым надежным и доказательным… поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке ОИС…» .

    Расчет ставки дисконтирования данным методом осуществляется путем корректировки цен и доходов на основании отличий объектов-аналогов от оцениваемого объекта и последующего деления дохода объектов-аналогов на их стоимость и итогового выведения средней ставки дисконтирования.

    Недостатки метода рыночной экстракции следующие:

    • отсутствие на текущем этапе развития экономики РФ развитого рынка купли-продажи ОИС и (НМА);
    • специфика экономики РФ, заключающаяся в её закрытости в целом (хозяйствующие субъекты неохотно раскрывают информацию, о чём бы то ни было);
    • специфика объектов ИС и НМА, которые зачастую сами собой предоставляют конфиденциальную информацию: секреты производства, коммерческую тайну, государственную тайну, что не позволяет получить необходимую информацию для расчетов;
    • отсутствует централизованная база данных, накапливающая не только информацию о характеристиках объектов ИС (НМА) но и об их стоимости и о доходах от обладания ими.

    Всё вышеперечисленное говорит о том, что, на текущем этапе развития экономики РФ, применение данного метода возможно только в исключительных случаях, когда оценщику удается получить необходимую информацию для расчета. По мере развития рынка купли-продажи ОИС и НМА данный метод может стать одним из основных, т.к. он обладает самым необходимым свойством для оценки – высокой достоверностью и основывается на рыночной информации.

    Метод средневзвешенной стоимости капитала. Ставка дисконтирования, рассчитанная данным методом «…равна сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала» компании.

    Основным недостатком метода средневзвешенной стоимости капитала можно охарактеризовать то, что если рассчитывается стоимость ОИС (либо НМА), которое будет включено в производственный цикл, то существует значительная вероятность того, что изменится не только состав и структура источников финансирования, но так же может и изменится стоимость привлеченного капитала в связи с более высокими рисками, связанными с освоением новых видов продукции.

    Таким образом, данный метод подходит в основном для расчета ставки дисконтирования при оценке стоимости ОИС (либо НМА), которые не будут вносить значительных изменений в структуру капитала компании. Т.е. такие объекты, для внедрения которых в производство нет необходимости изменять производственный процесс; объекты, которые не несут значительных объемов новизны и не предназначенные для выпуска новых видов продукции или услуг.

    Метод кумулятивного построения «…предполагает определение ставки дисконтирования на основе последовательного учета большого числа составляющих, отражающих в той или иной мере риски, присущие оцениваемому объекту».

    Факторы риска, которые необходимо учитывать в ходе расчета ставки дисконтирования различают в двух случаях:

    • В первом случае, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА) в рамках конкретного проекта, конкретной фирмы, необходимо рассчитывать единую для проекта ставку дисконтирования (расчет ставки дисконтирования в данном случае аналогичен расчету при оценке стоимости бизнеса).
    • Во втором случае, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА) не связанного с каким либо проектом, целесообразно рассчитывать ставку дисконтирования, учитывающую только риски, связанные с данным конкретным объектом.

    Соответственно двум вышеназванным случаям существуют и различные факторы риска, учитывающие особенности целей оценки и конечного результата.

    В первом случае, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА) в рамках конкретного проекта, ставка дисконтирования рассчитывается, как и при оценке стоимости компании в целом.

    Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения для оценки проекта в целом.

    Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования – является наиболее популярным методом расчета на текущем этапе развития оценочной деятельности в РФ.

    Суть метода кумулятивного построения – в простом суммировании рисков, определенных, зачастую, экспертным путем. Достоверность оценки – наиболее значимое понятие в оценочной деятельности, в этом случае, зависит, скорее всего, не от достоверности исходной информации, а от профессионализма и независимости эксперта-оценщика.

    В большинстве случаев, метод кумулятивного построения ставки дисконтирования используется в тех случаях, когда заказчик, предоставляя работу, требует соблюдения определенных пожеланий к результатам оценки, так как ставка дисконтирования, рассчитанная данным методом, может варьироваться в диапазоне от чистого значения безрисковой ставки (например, 7%) до максимального риска по всем факторам (при вышеуказанной безрисковой ставке – 42%). Это позволяет, по желанию заказчика, изменять стоимость, полученную в рамках доходного подхода, в несколько раз.

    Однако существует возможность минимизировать подобные недостатки при помощи факторного анализа. Его сущность состоит в том, что имеются факторы, влияющие на тот или иной показатель метода кумулятивного построения, которые можно выразить в односложных вопросах с ответами «да», «нет», «нет данных» (т.е. «не знаю»). Таким образом, для того чтобы достоверно рассчитать ставку дисконтирования, необходимо обладать достоверной исходной информацией об оцениваемом проекте (бизнесе) и в соответствии с ней ответить на ряд простых вопросов, понятных и неспециалисту в оценочной деятельности. Это позволяет избежать:

    • возможность «подгонки» результата под требования заказчика, т.к. правильность ответов на поставленные вопросы может проверить практически любой внешний пользователь отчета об оценке;
    • применение «экспертного» мнения оценщика, снижающего достоверность итоговых результатов;
    • лишних трудозатрат по поиску необходимой достоверной информации для точного расчета ставки дисконтирования иными методами.

    В соответствии с исходным «методом кумулятивного построения ставки дисконтирования», опубликованным в журнале Business valuation Review, December. 1992; «The Adjusted Capital Asset Pricing Model for Developing Capitalization Rates: An Extension of Previous Build-Up Methodologies Based Upon the CAPM», учитываются следующие факторы риска, принимающие значение от 0% до 5%:

    • Ключевая фигура в руководстве; качество руководства.
    • Размер компании.
    • Финансовая структура (источники финансирования компании).
    • Товарная и территориальная диверсификация.
    • Диверсификация клиентуры.
    • Доходы: рентабельность и предсказуемость.
    • Прочие особые риски.

    В соответствии с данным методом итоговая ставка дисконтирования рассчитывается по формуле (5):

    R = Io + Сумма(Kp)

    где: I o – безрисковая ставка;
    Кр – факторы риска, перечисленные выше.

    Согласно методу факторного анализа каждый фактор риска вложения в оцениваемый проект (бизнес) можно определить, исходя из его разложения на составляющие, от которых будет зависеть его значение. Например, значение фактора «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно определить, исходя из следующих фактов:

    • Профильное образование топ менеджеров оцениваемой компании.
    • Опыт работы топ менеджеров оцениваемой компании в данной области более 3 лет.
    • Профильное образование руководителя компании (генерального директора).
    • Опыт работы руководителя компании в данной области более 5 лет.
    • Время работы руководителя компании на должности более 2-х лет.
    • Имеется достаточный внутренний резерв кадров.

    Таким образом, если топ менеджеры и руководитель оцениваемой компании имеют необходимые знания (образование), у них накоплен значительный опыт работы в данной области, руководитель уже имеет значительный опыт руководства данной компанией, и имеется достаточный кадровый резерв, то имеет место минимальное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства».

    Как уже было сказано выше, составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Следовательно, присвоив каждому ответу соответствующее значение риска, можно рассчитать совокупное значение фактора риска. Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска – 0%; ответу «нет» – максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение – 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно рассчитать по следующей формуле (6):

    К руководство = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в

    где: К руководство – итоговое значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»;
    В1-6 – значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы – 0%, 5% или 2,5%).
    Т в – количество составляющих фактора.

    Пример. Для наглядности отобразим в табличном виде (см. Табл.1) расчет итогового значения фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» при условии, что ответы на составляющие вопросы распределились следующим образом:

    Таблица 1. Расчет итогового значения фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»

    Составляющие вопросы Ответы (да, нет, не знаю) Значение
    Профильное образование топ менеджеров оцениваемой компании Да 0%
    Опыт работы топ менеджеров оцениваемой компании в данной области более 3 лет Нет 5%
    Профильное образование руководителя компании (генерального директора) Да 0%
    Опыт работы руководителя компании в данной области более 5 лет Нет данных 2,5%
    Время работы руководителя компании на должности более 2-х лет Да 0%
    Имеется достаточный внутренний резерв кадров Нет данных 2,5%
    Сумма значений: 10%
    Количество составляющих факторов: 6
    Итоговое значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»: 1,67%

    Таким образом, из данного примера видно, что ставка дисконтирования, рассчитанная методом «кумулятивного построения», с учётом факторного анализа, даёт более точные результаты и не позволяет использовать возможность изменения результатов оценки в соответствии с пожеланиями заказчика, т.к. проверить достоверность ответов на односложные вопросы может и неспециалист в оценочной деятельности.

    Полная «Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения» приведена в таблице 2.

    Таблица 2. Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения (вариант для оценки в совокупности бизнеса)

    Факторы риска Ответы
    (да, нет, не знаю)
    Значение
    Ключевая фигура в руководстве; качество руководства
    Профильное образование топ менеджеров    
    Опыт работы топ менеджеров в данной области более 3 лет    
    Профильное образование руководителя (генерального директора)    
    Опыт работы руководителя в данной области более 5 лет    
    Время работы руководителя на должности более 2-х лет    
    Имеется достаточный внутренний резерв кадров    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Размер компании
    Объем чистых активов выше или равен среднему значению по отрасли    
    Объем выручки выше или равен среднему значению по отрасли    
    Объем чистой прибыли выше или равен среднему значению по отрасли    
    Объем валюты баланса выше или равен среднему значению по отрасли    
    Среднесписочная численность сотрудников выше или равна среднему значению по отрасли    
    Наличие сети филиалов    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Финансовая структура (источники финансирования)
    Значение коэффициента платежеспособности отвечает нормативным значениям (>0,2)    
    Значение коэффициента текущей ликвидности отвечает нормативным значениям (>2)    
    Значение коэффициента автономии выше или равно среднему значению по отрасли    
    Значение коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств ниже или равно среднему значению по отрасли    
    Значение коэффициента концентрации привлеченного капитала ниже или равно среднему значению по отрасли    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Товарная и территориальная диверсификация
    Широкая номенклатура производимой продукции (работ, услуг)    
    Постоянный (не сезонный) спрос на производимую продукцию (работы, услуги)    
    В номенклатуре производимой продукции есть товары (работы, услуги) первой необходимости    
    Экспортная продукция (работы, услуги)    
    Наличие региональной сети филиалов (региональной сбытовой сети)    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Диверсификация клиентуры
    Наличие государственных заказов    
    Наличие корпоративных заказчиков    
    Наличие частных заказчиков    
    Наличие зарубежных заказчиков    
    Равномерное распределение всего объема выручки по заказчикам (отсутствие одного или нескольких заказчиков, формирующих доминирующую часть выручки)    
    Наличие сети сбыта продукции    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Доходы (рентабельность и предсказуемость)
    Значение коэффициента рентабельности основного капитала выше средних значений по отрасли    
    Значение коэффициента рентабельности собственного капитала выше средних значений по отрасли    
    Значение коэффициента рентабельности основной деятельности выше средних значений по отрасли    
    Значение коэффициента устойчивости экономического роста выше средних значений по отрасли    
    Равномерность изменения основных финансовых показателей в ретроспективе (за 3-5 предыдущих лет)    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
    Прочие особые риски
    Высокорисковая ("новая") отрасль    
    Умеренная (либо низкая) конкуренция в отрасли (один или несколько конкурентов)    
    Проведение ежегодного (ежеквартального) внутреннего аудита    
    Проведение ежегодной переоценки основных средств предприятия    
    Постоянное повышение квалификации сотрудников (инвестиции в профессиональный рост сотрудников)    
    Затраты на НИОКР выше или равны средним значениям по отрасли    
    Затраты на переоснащение основных фондов выше или равны средним значениям по отрасли    
    Сумма значений:  
    Количество составляющих факторов:  
    Итоговое значение фактора риска:  
     
    Безрисковая ставка:  
    Итого ставка дисконта (сумма всех значений рисков и безрисковой ставки):  

    Предлагаемая нами «Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения» носит базовый характер, т.к. оценка стоимости бизнеса всегда носит индивидуальный характер, в связи с чем конечный пользователь модели может расширять число анализируемых вопросов в рамках того или иного фактора риска с целью повышения достоверности расчета ставки дисконтирования.
    Так же, хотелось бы отметить, что использование данной модели представляется целесообразным и эффективным в существующих условиях развития рынка оценочной деятельности РФ не только для оценки стоимости ОИС, входящих в состав какого-либо инвестиционного проекта, но и для оценки стоимости предприятий (бизнеса), и, к тому же, не требует значительных финансовых и трудовых ресурсов.

    Во втором случае, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА), не связанного с каким-либо инвестиционным проектом, целесообразно учитывать иные, специфические риски.

    Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения для оценки конкретного ОИС (НМА), не связанного с инвестиционным проектом.

    В ходе расчета стоимости ОИС (НМА) не связанного с инвестиционным проектом «…можно оценивать следующие риски:

    • риск «ключевой фигуры», качества руководства;
    • риск недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;
    • риск привлекаемых источников финансирования;
    • риск, связанный с возможностью нарушения прав на ОИС;
    • риск, связанный с предсказуемостью доходов от использования ОИС;
    • риск, связанный с более ранней стадией разработки ОИС, с недостаточной проработанностью инвестиционного проекта;
    • риск, связанный с низкой ликвидностью ОИС.

    Обычно конкретная величина премии за каждый из видов риска определяется экспертным путем в вероятном интервале от 0 до 5%».

    Однако, некоторые из вышеперечисленных факторов мы считаем не относящимися к конкретному ОИС. Факторы: риск «ключевой фигуры», качества руководства; риск недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия; риск привлекаемых источников финансирования – не относятся к конкретному ОИС, скорее к менеджменту и предприятию. В связи с этим мы считаем, что в ходе расчета стоимости ОИС (НМА) не связанного с инвестиционным проектом стоит рассматривать следующие факторы риска:

    • риск, связанный с возможностью нарушения прав на ОИС;
    • риск, связанный с предсказуемостью доходов от использования ОИС;
    • риск, связанный с более ранней стадией разработки ОИС, с недостаточной проработанностью инвестиционного проекта;
    • риск, связанный с низкой ликвидностью ОИС;
    • риск, связанный с конкурентоспособностью ОИС.

    По аналогии с вышеприведенной «Факторной моделью расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения» для первого случая, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА) в рамках конкретного проекта (бизнеса), нами была выведена «Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения» (см. Таблицу 3) и для второго случая, когда оценивается стоимость ОИС (либо НМА), не связанного с каким-либо инвестиционным проектом (бизнесом).

    Таблица 3. Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения (вариант для оценки отдельного ОИС)

    Факторы риска

    Ответы
    (да, нет, не знаю)

    Значение

    Риск, связанный с возможностью нарушения прав на ОИС

    Права на ОИС охраняются патентом на территории страны

       

    Права на ОИС охраняются патентом на международном уровне

       

    Информация об ОИС охраняется в режиме коммерческой тайны

       

    Имеются доказательства о собственности на ОИС

       

    Сложность воспроизведения ОИС при наличии неполного комплекта документации (либо вовсе при отсутствии таковой)

       

    Отсутствие возможности использования ОИС в производственном процессе без значительных инвестиций

       

    Отсутствие аналогичных разработок в конкурирующих структурах

       

    Сумма значений:

     

    Количество составляющих факторов:

     

    Итоговое значение фактора риска:

     

    Риск, связанный с предсказуемостью доходов от использования ОИС

    ОИС имеет один или несколько близких прототипов

       

    Аналогичный ОИС уже используется для производства продукции пользующейся спросом на рынке

       

    Предполагаемый к производству товар будет пользоваться постоянным спросом (не зависит от моды и сезонности)

       

    Существует реальная возможность оценить объем спроса (долю и емкость рынка)

       

    Умеренная (либо низкая) конкуренция в отрасли (один или несколько конкурентов)

       

    Сумма значений:

     

    Количество составляющих факторов:

     

    Итоговое значение фактора риска:

     

    Риск, связанный с более ранней стадией разработки ОИС,
    с недостаточной проработанностью инвестиционного проекта

    ОИС находится на стадии конструкторской разработки или выше

       

    ОИС находится на стадии опытного образца или выше

       

    ОИС находится на стадии освоения в производстве

       

    Нет необходимости в значительных дополнительных ресурсах для начала массового производства

       

    Инвестиционный проект проработан со значительным «запасом прочности»

       

    Сумма значений:

     

    Количество составляющих факторов:

     

    Итоговое значение фактора риска:

     

    Риск, связанный с низкой ликвидностью ОИС

    ОИС не является пионерским изобретением

       

    На территории страны имеются предприятия, производящие аналогичную продукцию и заинтересованные в оцениваемом ОИС

       

    На международном уровне имеются предприятия, производящие аналогичную продукцию и заинтересованные в оцениваемом ОИС

       

    ОИС находится на стадии освоения в производстве

       

    ОИС охраняется патентом

       

    Существует готовый инвестиционный проект, а так же есть инвестор (один или несколько) с которым заключена предварительная договоренность

       

    Сумма значений:

     

    Количество составляющих факторов:

     

    Итоговое значение фактора риска:

     

    Риск, связанный с конкурентоспособностью ОИС

    ОИС соответствие мировому уровню в данной области

       

    Высокая степень патентно-правовой защищенности (например, защищены все основные узлы и ТЗ)

       

    Выпускаемая продукция с использованием ОИС новая и не имеет аналогов

       

    Рынок сбыта продукции с использованием ОИС не является узкоспециализированным и ограниченным

       

    Выход конкурентов на рынок с аналогичной продукцией с использованием ОИС затруднён

       

    Сумма значений:

     

    Количество составляющих факторов:

     

    Итоговое значение фактора риска:

     
     

    Безрисковая ставка:

     

    Итого ставка дисконта (сумма всех значений рисков и безрисковой ставки):

     

    Второй вариант, предлагаемой нами «Факторной модели расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения», так же, как и первый, носит базовый характер, т.к. оценка стоимости ОИС тоже всегда носит индивидуальный характер, в связи с чем конечный пользователь модели может расширять число анализируемых вопросов в рамках того или иного фактора риска с целью повышения достоверности расчета ставки дисконтирования.
    Данный вариант модели так же, как и первый, обладает многими достоинствами, основными из которых являются:

    • более высокая достоверность расчета ставки дисконтирования, по сравнению с изначальным методом, т.к. отсутствует «экспертное мнение оценщика»;
    • отсутствует возможность «подгонки» результата под требования заказчика, т.к. правильность ответов на поставленные вопросы может проверить практически любой внешний пользователь отчета об оценке.

    Так же, хотелось бы отметить, что использование и этой модели представляется целесообразным и эффективным в существующих условиях развития рынка оценочной деятельности РФ для оценки стоимости ОИС оценивающихся отстраненно (отдельно) от какого-либо инвестиционного проекта или бизнеса и, к тому же, соответственно первому варианту, не требует значительных финансовых и трудовых ресурсов.

    Проблематика итогового согласования стоимости оцениваемого объекта интеллектуальной собственности (либо нематериального актива)

    В результате оценки стоимости методами затратного, сравнительного и доходного подхода, оценщик получает три результата:

    1. стоимость объекта оценки, полученную в результате расчетов методами затратного подхода;
    2. стоимость объекта оценки, рассчитанную методами сравнительного подхода;
    3. стоимость объекта оценки, рассчитанную в результате использования методов доходного подхода.

    Согласно Закону «об оценочной деятельности» и Постановлению Правительства «об утверждении стандартов оценки» результатом оценки должна быть итоговая величина стоимости, т. е. единая или, другими словами, согласованная, на основании трёх различных стоимостей, полученных в рамках трех подходов.

    «Итоговая величина стоимости объекта оценки» — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

    «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».

    Таким образом, согласно законодательству, оценщику необходимо обоснованно обобщить полученные результаты расчетов стоимости.

    «Оценщик при определении расчетной величины стоимости должен представить обоснование использованных методов оценки и продемонстрировать определенный способ взвешивания с относительными вероятностями при согласовании разницы в результатах… Окончательная величина стоимости будет зависеть от следующих факторов:

    • принятой базы оценки;
    • всей имеющейся информации на дату оценки;
    • использованных методов оценки»

    В практике оценочной деятельности обобщение (иными словами — согласование) стоимости, осуществляется в основном экспертным путем, что позволяет, по желанию заказчика оценки или самого оценщика, произвольно менять итоговую (согласованную) стоимость.

    Вышесказанное подтверждается следующей цитатой: «Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика».

    Получается, что с одной стороны многие авторы пишут о необходимости достоверного и обоснованного согласования итоговой величины стоимости объекта оценки, а с другой стороны говорят, что согласование основывается на субъективном мнении и профессиональном опыте оценщика.

    Для того, что бы максимально минимизировать субъективность процесса итогового согласования стоимости необходимо проанализировать факторы, обосновывающие достоверность расчетов, и, следовательно, достоверность стоимости, полученной в результате расчетов методами в рамках того или иного подхода.

    В результате проведенных исследований в ходе практической деятельности были выявлены следующие основные факторы, влияющие на достоверность расчетов стоимости и соответствие подходов:

    • вид оцениваемой стоимости;
    • цель оценки;
    • исходная информация;
    • характеристики объекта оценки.

    Проанализировав вышеперечисленные факторы, влияющие на соответствие подхода и достоверность подсчета, были получены следующие более подробные критерии (факторы), влияющие на стоимость:

    • вид стоимости (согласно постановлению «об утверждении стандартов оценки):
      • рыночная стоимость объекта оценки;
      • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
      • стоимость замещения объекта оценки;
      • стоимость воспроизводства объекта оценки;
      • стоимость объекта оценки при существующем использовании;
      • инвестиционная стоимость объекта оценки;
      • стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
      • ликвидационная стоимость объекта оценки;
      • утилизационная стоимость объекта оценки;
      • специальная стоимость объекта оценки.
    • характеристики оцениваемого объекта:
      • применимость подходов к различным видам неосязаемых активов;
      • применимость подходов на различных стадиях жизненного цикла.
    • цель оценки (многообразие возможных целей оценки не позволило проанализировать и выявить зависимость);
    • исходная информация:
      • полнота исходной информации, необходимой для достоверного расчета стоимости (информации достаточно для расчетов — расчет достоверен);
      • достоверность (надежность) источников исходной информации (надежный источник информации — достоверность расчета высокая);
      • актуальность исходной информации (соответствие информации дате оценки — повышает достоверность расчетов).

    Зависимость достоверности и применимости подходов от вида стоимости

    Фактор «вид стоимости» значительно влияет на достоверность расчетов методами в рамках того или иного подхода. Например, для расчета «стоимости замещения объекта оценки» единственным наиболее применимым и достоверным подходом является затратный подход, т. к. в ПП РФ № 519 прописано, что стоимость замещения это сумма затрат на создание объекта. А для расчета «инвестиционной стоимости объекта оценки» — наиболее применим и достоверен «доходный подход», т. к. потенциального инвестора больше волнуют не затраты, а поток будущих доходов.

    Таким образом, проанализировав все законодательно утвержденные виды стоимости, было выявлено в ходе практической деятельности, что достоверность и соответствие подходов тем или иным видам стоимости распределилось, как показано в таблице 1.

    Таблица 1. Процентное значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости

    Вид стоимости Значение соответствия и
    достоверности подхода, %
    Сумма, %
    Доходный Сравнительный Затратный
    Рыночная стоимость 40 50 10 100
    Стоимость с ограниченным рынком 30 30 40 100
    Стоимость замещения 0 0 100 100
    Стоимость воспроизводства 0 0 100 100
    Стоимость при
    существующем использовании
    70 0 30 100
    Инвестиционная стоимость 100 0 0 100
    Стоимость для налогообложения 0 0 100 100
    Ликвидационная стоимость 20 60 20 100
    Утилизационная стоимость 0 10 90 100
    Специальная стоимость 33,333 33,333 33,333 100

    Распределение весовых долей, соответственно вышеприведенной таблице, отображено в таблице 2.

    Таблица 2. Значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости в весовых долях

    Вид стоимости Весовая доля подхода
    Доходный Сравнительный Затратный
    Рыночная стоимость 0,4 0,5 0,1
    Стоимость с ограниченным рынком 0,3 0,3 0,4
    Стоимость замещения 0,0 0,0 1,0
    Стоимость воспроизводства 0,0 0,0 1,0
    Стоимость при существующем использовании 0,7 0,0 0,3
    Инвестиционная стоимость 1,0 0,0 0,0
    Стоимость для налогообложения 0,0 0,0 1,0
    Ликвидационная стоимость 0,2 0,6 0,2
    Утилизационная стоимость 0,0 0,1 0,9
    Специальная стоимость 0,33333 0,33333 0,33333

    Зависимость достоверности и применимости подходов от характеристик оцениваемого объекта

    Первой характеристикой (фактором), влияющей на соответствие и достоверность расчетов, является применимость подходов к различным видам неосязаемых активов.
    Достоверность расчетов при использовании методов того или иного подхода зависит от предпочтительности. Данная зависимость отображена наглядно в таблице 3.

    Таблица 3. Процентное и в долях значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемого объекта

      Применимость подхода в зависимости от вида оцениваемого объекта Сумма
    Применимость В первую
    очередь
    Во вторую
    очередь
    Слабо
    применим
    Значение, % 50% 35% 15% 100%
    Весовая доля 0,5 0,35 0,15 1,0

    Таким образом, если к оценке стоимости, например, патента на изобретение, наиболее применим (в первую очередь) доходный подход, то весовая доля доходного подхода в ходе согласования будет 0,5. Сравнительный подход к оценке стоимости патента на изобретение применим во вторую очередь, следовательно, весовая доля сравнительного подхода при согласовании стоимости будет составлять 0,35. Затратный подход к оценке стоимости патента на изобретение слабо применим, значит, весовая доля затратного подхода при согласовании будет составлять 0,15.

    Второй характеристикой (фактором), влияющей на соответствие и достоверность расчетов, является применимость подходов на различных стадиях жизненного цикла оцениваемого объекта.
    Данная зависимость рассчитана на основании практической деятельности и отображена наглядно в таблице 4.

    Таблица 4. Процентное значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от стадии жизненного цикла оцениваемого объекта

    Стадия жизненного цикла Значение соответствия и достоверности подхода, % Сумма, %
    Доходный Сравнительный Затратный
    НИОКР 3,20% 32,30% 64,50% 100%
    Опытный образец 5,60% 11,10% 83,30% 100%
    Установочная партия 30,00% 10,00% 60,00% 100%
    Серийное производство 85,70% 9,50% 4,80% 100%
    Массовое производство 50,00% 47,50% 2,50% 100%

    Распределение весовых долей, соответственно вышеприведенной таблице, отображено в таблице 5.

    Таблица 5. Значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от стадии жизненного цикла оцениваемого объекта в весовых долях

    Стадия жизненного цикла Значение соответствия и достоверности подхода, в долях Сумма
    Доходный Сравнительный Затратный
    НИОКР 0,032 0,323 0,645 1,0
    Опытный образец 0,056 0,111 0,833 1,0
    Установочная партия 0,300 0,100 0,600 1,0
    Серийное производство 0,857 0,095 0,048 1,0
    Массовое производство 0,500 0,475 0,025 1,0

    То есть, если оцениваемый объект находится на стадии «установочной партии» достоверность и соответствие подходов в весовых долях при итоговом согласовании стоимости распределится следующим образом:

    • доходный — 0,3;
    • сравнительный — 0,1;
    • затратный — 0,6.

    Зависимость достоверности и применимости подходов от цели оценки

    Следующим фактором, влияющим на достоверность и применимость использованных методов в рамках того или иного подхода, является цель оценки.
    Многообразие целей оценки не позволило выявить зависимость достоверности и применимости использованных методов, однако, данный фактор является значимым, следовательно, в ходе согласования стоимости необходимо его учитывать. Для этих целей возможно использование метода рейтинга (ранжирования) в ходе которого определяется шкала, например 10-бальная. Во время итогового согласования стоимости каждому использованному методу в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов выставляется рейтинг от 0 до 10 баллов, в зависимости от соответствия того или иного метода цели оценки на основании опыта и знаний оценщика (см. таблицу 6). Это, конечно не исключает субъективности суждения, однако, метод рейтинга (ранжирования) позволяет повысить достоверность.

    Таблица 6. Рейтинг соответствия использованных методов в рамках подходов в зависимости от цели оценки

      Подходы Сумма
    баллов
    Доходный Сравнительный Затратный
    Баллы (по 10-ти бальной шкале) 6 9 3 18

    Следующим этапом использования метода рейтинга (ранжирования) в ходе расчета соответствия и достоверности использованных методов при итоговом согласовании стоимости является расчет весовой доли. Весовая доля рассчитывается путем деления рейтинга (количества баллов) подхода на общее количество баллов по трем подходам (см. таблицу 7).

    Таблица 7. Расчет весовой доли использованных методов в рамках подходов в зависимости от цели оценки

      Подходы Сумма
    Доходный Сравнительный Затратный
    Баллы (по 10-ти бальной шкале) 6 9 3 18
    Расчет весовой доли 6/18 9/18 3/18 18/18
    Весовая доля 0,333 0,500 0,167 1,0
    Весовая доля (в процентах) 33,33% 50,00% 16,67% 100,00%

    Зависимость достоверности и применимости подходов от исходной информации, использованной при расчетах

    Все три фактора (полнота, достоверность, актуальность) исходной информации значительно влияют на достоверность и применимость использованных методов в рамках подходов. Различные объемы исходной информации, многообразие источников информации и различные степени актуальности не позволили выявить прямой зависимости между степенями полноты, достоверности и актуальности и их зависимости в ходе итогового согласования, однако, учет данных факторов необходим при итоговом согласовании стоимости. В связи с этим анализ данных факторов осуществляется методом рейтинга (ранжирования) по аналогии с фактором «цель оценки».

    Во-первых, определяется шкала, например 10-ти бальная. Далее, при итоговом согласовании стоимости, каждому использованному методу в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов по каждому из трех факторов (полнота, достоверность, актуальность исходной информации) выставляется рейтинг от 0 до 10 баллов, в зависимости от исходной информации использованной в ходе расчетов тем или иным методом на основании опыта и знаний оценщика (см. таблицу 8).

    Таблица 8. Рейтинг соответствия использованных методов в рамках подходов в зависимости от исходной информации

    Фактор исходной информации Рейтинг подходов Сумма
    баллов
    Доходный Сравнительный Затратный
    Полнота информации 7 6 9 22
    Достоверность источника 8 4 6 18
    Актуальность информации 5 9 2 16

    Следующим этапом использования метода рейтинга (ранжирования) является расчет весовой доли. Весовая доля рассчитывается путем деления рейтинга по каждому фактору (количества баллов) подхода на общее количество баллов по трем подходам по каждому фактору (см. таблицу 9).

    Расчет весовой доли использованных методов в рамках подходов в зависимости от исходной информации

    Фактор исходной информации Рейтинг подходов Сумма
    Доходный Сравнительный Затратный
    Полнота информации 7 6 9 22
    Достоверность источника 8 4 6 18
    Актуальность информации 5 9 2 16
     
    Расчет весовой доли полноты информации 7/22 6/22 9/22 22/22
    Расчет весовой доли достоверности источника 8/18 4/18 6/18 18/18
    Расчет весовой доли актуальности информации 5/16 9/16 2/16 16/16
     
    Весовая доля полноты информации 0,318 0,273 0,409 1,0
    Весовая доля достоверности источника 0,445 0,222 0,333 1,0
    Весовая доля актуальности информации 0,313 0,562 0,125 1,0
     
    Весовая доля полноты информации (в процентах) 31,82% 27,27% 40,91% 100%
    Весовая доля достоверности источника (в процентах) 44,45% 22,22% 33,33% 100%
    Весовая доля актуальности информации (в процентах) 31,25% 56,25% 12,50% 100%

    Проанализировав все вышеперечисленные факторы, получается несколько значений весов, по подходам, например, как это отображено в таблице 10. В этой же таблице приводится расчет итоговой весовой доли по подходам (без учета значимости факторов).

    Таблица 10. Расчет итоговой весовой доли подходов по всем факторам

    Факторы согласования Весовая доля подхода Сумма
    Доходный Сравнительный Затратный
    Вид стоимости 0,4 0,5 0,1 1,0
    Вид объекта оценки 0,5 0,35 0,15 1,0
    Стадия жизненного цикла 0,3 0,1 0,6 1,0
    Цель оценки 0,333 0,500 0,167 1,0
    Полнота исходной информации 0,318 0,273 0,409 1,0
    Достоверность источников исходной информации 0,445 0,222 0,333 1,0
    Актуальность исходной информации 0,313 0,562 0,125 1,0
     
    Итого сумма весовых долей по подходу 2,609 2,507 1,884 7
    Расчет итоговой весовой доли подхода 2,609/7 2,507/7 1,884/7 7/7
    Итоговая весовая доля подхода 0,3727 0,3582 0,2691 1,0
    Итоговая весовая доля подхода (в процентах) 37,27% 35,82% 26,91% 100%

    Таким образом, в ходе итогового согласования стоимости, основанного на факторном анализе, достоверность итоговой величины стоимости оцениваемого объекта обосновывается анализом ключевых факторов.
    Для повышения достоверности итогового согласования на основе анализа вышеприведенных факторов существует возможность присвоения факторам различной значимости. Это позволяет придавать ключевым факторам (например, фактору «вид оцениваемой стоимости») более значимую величину в ходе расчета итоговой весовой доли, что реализовано в нижеследующей таблице 11.

    Таблица 11. Факторная модель итогового согласования стоимости

    Факторы Подходы
    Доходный Сравнительный Затратный
     
    Применимость подхода к оценке данного типа неосязаемых активов (1 — наиболее применим, 2 — во вторую очередь, 3 — слабо применим) 2 1 3
    Баллы из 10 3,50 5,00 1,50
     
    Стадия жизненного цикла продукции с использованием неосязаемого актива (1 — на стадии НИОКР, 2 — опытный образец, 3 — установочная пратия, 4 — серийное производство, 5 — массовое производство) 5
    Баллы из 10 5,00 4,75 0,25
     
    Применимость подхода в зависимости от вида оцениваемой стоимости (1 — рыночная стоимость, 2 — стоимость с ограниченным рынком, 3 — стоимость замещения, 4 — стоимость воспроизводства, 5 — стоимость при существующем использовании, 6 — инвестиционная стоимость, 7 — стоимость для налогообложения, 8 — ликвидационная стоимость, 9 — утилизационная стоимость, 10 — специальная стоимость) 1
    Баллы из 10 4,00 5,00 1,00
     
    Рейтинг полноты исходной информации для использования метода по подходам (10 — вся необходимая информация была предоставлена, 0 — недостаточно исходной информации) 4 9 4
    Баллы из 10 2,35 5,29 2,35
     
    Рейтинг достоверности источников информации используемой для расчетов по подходам (10 — достоверный, например, государственный, источник; 0 — ненадежный источник) 4 8 4
    Баллы из 10 2,50 5,00 2,50
     
    Рейтинг актуальности информации используемой для расчетов по подходам (10 — вся исходная информация имеется на дату оценки, 0 — используемая информация не актуальна на дату оценки) 6 9 6
    Баллы из 10 2,86 4,29 2,86
     
    Рейтинг соответствия цели оценки по подходам (10 — подход максимально соответствует цели оценки, 0 — подход не соответствует цели оценки) 1 10 1
    Баллы из 10 0,83 8,33 0,83
     
    Количество баллов 70 21,04 37,66 11,29
    Весовая доля подхода   0,30 0,54 0,16
     
    Стоимость, полученная в рамках подхода 1000 1200 800
    Вклад подхода в итоговую стоимость 300,62 645,65 129,07
     
    Согласованная стоимость 1075,34

    Вышеприведенная таблица позволяет изменять значимость каждого фактора путем изменения количества баллов по каждому фактору (чем больше баллов — тем больше значимость фактора).

    Все вышеперечисленные факторы на наш взгляд значительно влияют на итоговую стоимость, однако не являются исчерпывающими.

    Предлагаемая нами «Факторная модель итогового согласования стоимости» носит базовый характер, т. к. оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов всегда носит индивидуальный характер, в связи с чем конечный пользователь модели может расширять число анализируемых факторов с целью повышения достоверности расчета весовой доли подходов.

    Так же, хотелось бы отметить, что использование данной модели представляется целесообразным и эффективным в существующих условиях развития рынка оценочной деятельности РФ, и, к тому же, не требует значительных финансовых и трудовых ресурсов.

    Оценка бизнес
    Анализ применения модели оценки капитальных активов для исследования системы управления предприятием

    Ивлиева Н. Н

        Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

        Сложность использования этого подхода состоит в том, что определение непосредственного влияния управленческой деятельности на конечный доход предприятия является затруднительным, требуется введение показателей косвенного влияния, поправочных коэффициентов и пр., что может повлиять на объективность конечных результатов.

        Методы, которые используются в рамках этого подхода, дают возможность исследования влияния системы управления на стоимость предприятия на этапе определения ставки дисконта, и, в частности,— модель оценки капитальных активов. Этот способ определения ставки дисконта почти целиком опирается на объективно наблюдаемые на рынке данные.

        Выбор данной методики расчета ставки дисконта производится в результате исследования рисков, которые в практике оценки принято понимать как меру нестабильности ожидаемых от бизнеса доходов, и выявления преобладания рисков, связанных с родом деятельности предприятия, над внутренними рисками, таким как качество управления, источники финансирования, диверсифицированность клиентуры и пр.
    Модель оценки капитальных активов имеет иногда иное обозначение — САРМ (в общеупотребимой аббревиатуре на английском языке). В соответствии с моделью ставка дисконта находится по формуле:

    Формула

    где: R — требуемая инвестором ставка дохода;
    Rf — безрисковая ставка дохода (определяется на уровне средней ожидаемой доходности государственных облигаций со сроком до погашения на уровне доходности страхуемых банковских депозитов; в ставке Rf учитывается средняя ожидаемая за этот срок инфляция);
    Rm — общая доходность рынка в целом;
    b — мера систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране;
    S1 — премия за риск инвестирования в малый бизнес;
    S2 — премия за риск инвестирования в закрытую компанию (поправка на закрытый характер бизнеса);
    C — премия за страновой риск.

        Если использовать эту модель для исследования системы управления и ее влияния на стоимость всего предприятия, то необходимо дополнительно ввести новое слагаемое — S3 — премию за качество управления.

        Значение премии за качество управления должно лежать в интервале примерно до пяти шестых наблюдающейся в стране инвестирования безрисковой ставки процента Rf, как и остальные премии, используемые в модели.

        Так как модель оценки капитальных активов учитывает в основном только систематические риски, то премия S3 должна отражать внешний аспект деятельности системы управления. Внешним аспектом качества управления предприятием будет его финансовая устойчивость, стабильное развитие как результат цепочки верно принятых управленческих решений, иначе говоря, деловая репутация.

        Если считать деловую репутацию предприятия результатом деятельности системы управления, то величина S3 будет показывать, насколько инвесторы доверяют ей (репутации) и готовы инвестировать в данное предприятие.

        Следует учитывать, что репутация предприятия в каждый текущий момент времени представляет собой результат прошлой его деятельности. Инвесторы, принимая решение в пользу данного предприятия, будут основываться на его успешной деятельности в прошлом, экстраполируя ее в будущее. Предсказуемость действий предприятия, стабильность его развития, будут выступать индикатором его «надежности».

        Основным фактором, влияющим на репутацию предприятия, будет являться кадровый состав системы управления: опыт управленцев, их знания, связи в деловом мире (формальные и неформальные), личностные характеристики (контактность, гибкость в принятии решений, мобильность и пр.) и т. д. Следующим по значению фактором будет выступать информационное обеспечение управления, как основа для принятия решений, среда в которой они формируются. Техническое обеспечение управления будет иметь второстепенное значение, как фактор, обслуживающий первые два и не имеющий прямого влияния на оценку инвесторами качества управления предприятием, величины риска вложений в него.

        Качество управления является характеристикой предприятия в каждый данный момент времени, в отличие от деловой репутации, которая основывается на успешной деятельности в прошлом, на определенной величине финансовых показателей. Поэтому для инвесторов качество управления выступает гарантом стабильного функционирования предприятия в будущем. В этом случае кадровый состав управления опять выступает как фактор, имеющий основное значение, так как смена руководящего состава или, например, уход лица, имеющего полезные для предприятия связи, способны изменить тенденции развития предприятия в будущем. Деятельность такого предприятия будет оцениваться инвесторами как менее предсказуемая, а, следовательно, и менее «надежная».

        Премию за качество управления S3, как и остальные поправки, можно определить, используя методы, основанные на интуиции специалистов,— методы экспертных оценок.

    Система управления предприятием как объект оценки

    Ивлиева Н.Н

    Фактическим источником любой прибыли хозяйствующих субъектов являются эффективные решения (технические, управленческие, экономические), эффективное взаимодействие его элементов, т.е. система управления. Поэтому не вызывает сомнения тот факт, что организация деятельности любого предприятия оказывает влияние на величину его стоимости.

    Оценка стоимости системы управления или ее влияния на стоимость всего предприятия в целом – области, не затронутые пока теорией и практикой оценки у нас в стране, так как сферу управления, до сих пор не рассматривали отдельно от самого предприятия, от его имущественного комплекса и прочих факторов. Большинство работ в этой области посвящены вопросам определения эффективности системы управления, структуры управления аппарата управления и т.д.

    Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

    Объектом оценки может быть и система управления.

    Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости для принятия решения. Оценка стоимости системы управления может проводиться с целью:

    1. определения доли затрат на организацию деятельности предприятия;
    2. осуществления инвестиционного проекта развития предприятия или реформирования системы управления.
    3. необходимости ее реформирования или сохранения в прежнем виде при передаче всего предприятия в собственность другому владельцу и пр.

    Особенность оценки системы управления кроется в самом понятии системы - она имеет ценность только как целостное образование. Все методы, действующие в теории и практике оценки, используются применительно к объектам собственности. Система управления как таковая объектом собственности не является, она неотделима от самого предприятия, т.е. не является объектом каких-либо операций отдельно от производственных мощностей, кадров, и прочих материальных ресурсов, информации.

    Тем не менее, некоторые операции можно производить с элементами системы управления, такими как техническое обеспечение управления, кадровое, информационное. При этом необходимо учитывать, что любые изменения элементов системы управления повлекут за собой изменения их взаимосвязей, а, значит, и самой системы.

    Если система управления не приносит дохода собственнику (предприятию), она теряет для него свою полезность и подлежит реформированию. Трудность состоит в том, что в настоящее время нет методов, позволяющих определить, какую роль играет эффективная организация  деятельности предприятия (фактически, система управления) в получении дохода, а в конечном итоге – в определении стоимости предприятия. 
    Подходы к оценки, которые используются в настоящей момент на практике, можно систематизировать следующим образом:    1) Сравнительный подход;
    2) Затратный подход;
    3) Доходный подход.

    Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна. Применение сранительного подхода при оценке стоимости системы управления возможно, но здесь возникает такая проблема – отсутствие аналогов, поскольку методы оценки не использовались для определения стоимости системы управления. Сравнение в данном случае будет проводиться по косвенным показателям, не относящимся непосредственно к методологии оценки.

    Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка объекта. Затратный подход является наиболее приемлемым в условиях определения стоимости объекта, оценка которого еще не проводилась. Она дает возможность определить стоимость системы управления как составляющую стоимостей ее элементов: стоимости технического, информационного обеспечения управления, кадров и пр.

    Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определением их текущей стоимости. При определении доли стоимости системы управления в стоимости всего предприятия, учитывается: только та часть, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, на каком этапе развития предприятия система управления начнет приносить доход, с каким риском это сопряжено. Сложность использования этого подхода состоит в том, что определение непосредственного влияния управленческой деятельности на конечный доход предприятия является затруднительным; требуется введение показателей косвенного влияния, поправочных коэффициентов и пр., что повлияет на объективность конечных результатов.

    Таким образом, подходы, используемые в оценке, можно применять в случае определения стоимости системы управления и влияния ее на стоимость всего предприятия. Их можно расположить в порядке предпочтения и в соответствии с этим присвоить весовые коэффициенты при согласовании результатов оценки:

    1. Методы затратного подхода;
    2. Методы доходного подхода;
    3. Методы сравнительного подхода.

    Литература:

    • Леонтьев Б.Б. Проблемы управления интеллектуальной собственностью и другими нематериальными активами // Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. 2000. вып.1. с 18-31
    • Мыльник В.В., Титаренко Б. П., Волочиенко В.А. Системы управления. – М.: «Экономика и финансы», 2002 – 384с.
    • Белов В.Г., Смольков В.Г. Исследование систем управления. – М.: «Луч», 2002. – 245с.
    • Мухин В.И. Исследование систем управления. – М.: Экзамен, 2002. – 384с.
    • Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000.-512с.
    • Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
    • Правовое регулирование оценочной деятельности / Составитель А.В. Верховозина. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002. – 238с.
    Необходимость и цели проведения оценки инвестиционной стоимости предприятия

    Косорукова И.В.

    Хаджиев М.Р.

    В современных российских условиях оценка стоимости предприятия (бизнеса) играет важную роль и прежде всего это связано с переходом на новый уровень взаимоотношений в экономике произошедшим за последнее десятилетие. Изменилась система финансов России и в особенности её исходное звено финансы предприятий. Процессы покупки, продажи, слияния и поглощения требуют достоверной оценки стоимости бизнеса исходя, из ожиданий инвесторов и начало этому положило возникновение рынка собственности и реальных собственников, обладающих полной хозяйственной самостоятельностью и ответственностью за результаты хозяйственной деятельности. (По данным рынка слияний и поглощений наблюдался рост объема сделок: так за первый квартал 2004 г. стоимость всех сделок составила $5464 млн., что превышает показатель четвертого квартала 2003 г. более чем в 2 раза.) Любое приобретение в условиях рыночной экономики обосновывается с точки зрения эффективности инвестиций, бизнес рассматривается как источник выгод, получение которых он должен обеспечить своему владельцу. Максимизация доходов на инвестированный капитал является главной целью менеджера, собственника проводящего инвестиционную политику. И лучшим показателем эффективности капиталовложений, позволяющим принять верное решение с учетом всех факторов финансовой деятельности бизнеса, является его инвестиционная стоимость (investment value).

    Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Постановлении Правительства РФ с 2001 г. "…-стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных целях". Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:

    • Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
    • Различия в определении уровня риска и факторов риска;
    • Требуемой ставки доходности;
    • Различия в степени прогнозируемости;
    • Различия в уровне финансовых издержек;
    • Различия в налоговом статусе;
    • Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

    То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.

    Задачи ставящееся при оценке инвестиционной стоимости исходят из функций выполняемых инвестиционной стоимостью, и отличаются от функций выполняемых рыночной стоимостью тем, что оценка инвестиционной стоимости не обслуживает саму сделку купли-продажи оцениваемого бизнеса и не говорит о цене бизнеса:

    • Функция управления предприятием - принятие инвестиционных решений, изменений политики компании: ассортимента продукции и (или) услуг; в привлечении заемного капитала и других аспектов управления. Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений.
    • Функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов - анализ программ модернизации производственных мощностей на предприятии.
    • Функция оценки эффективности действующего бизнеса - анализ состояния действующего бизнеса. Выводы о бесперспективности бизнеса, сделанные на основе общедоступной рыночной информации, могут быть скорректированы в лучшую сторону, если в будущем ожидается повышение отдачи от деятельности предприятия, и наоборот фондовые финансовые показатели показывают перспективность развития бизнеса, а анализ инвестиционной стоимости говорить о неэффективности вложений (Компания "ENRON").

    Сущность и функции инвестиционной стоимости взаимосвязаны с факторами инвестиционной стоимости, объективных обстоятельств оказывающих влияние на величину инвестиционной стоимости (качество менеджмента и другие производные факторы, связанные с управлением; качество маркетинговой программы, факторы формирующие конкурентоспособность продукта; фактор связанный с анализом и управлением величины выручки от реализации и затрат; фактор темпов роста развитие предприятия). Инвестиционная стоимость ориентирована на внутреннюю информацию и в большей степени зависит от прогнозных, планируемых действий, в отличие от рыночной стоимости которая уделяет наибольшее внимание анализу текущих мультипликаторов и ретроспективному анализу результатов деятельности оцениваемого бизнеса.

    Факторы инвестиционные стоимости определяют методы оценки инвестиционной стоимости, и главным критерием выбора метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия через влияние факторов инвестиционной стоимости с учетом важнейших рисков. Подходом в наибольшей степени учитывающим данные факторы, является доходный подход, основанный на маржиналистской теории предельной полезности, обосновывающий подход к оценке стоимости с точки зрения полезности объекта оценки и в зависимости от ожидаемой доходности данного предприятия. Полезность компании для инвестора или руководителя определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.

    ЛИТЕРАТУРА:

    1. Грегори А. Стратегическая оценка компаний: практическое руководство. М.: Квинто-Консалтинг, 2003. - 224с.
    2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2003. - 512с.
    3. Малышев О.А. Оценка инвестиционной стоимости российских предприятий. М.:, 2003. - 174с.
    4. Слияния@поглощения #5 (15) 2004.
    5. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.
    6. Феррис, Кеннет, Пешеро, Барбара, Пети. Оценка стоимости компании: как избежать ошибок при приобретении.: Пер. с англ.- М.: Вильямс, 2003. - 256с.
    7. Pratt Sh., Reilly R., Shweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. NY, US, McGraw, 2000.
    Проблематика расчета ставки дисконтирования в ходе оценки стоимости финансово-кредитных институтов

    В рамках доходного подхода стоимость финансово-кредитных институтов (далее — бизнес) рассчитывается на основе дисконтирования (приведения к текущей стоимости) будущих доходов (выгод) генерируемых бизнесом.

    Метод прямой капитализации для оценки бизнеса на практике не используется, т. к. осуществление коммерческой деятельности в Российских условиях всегда сопряжено с постоянно изменяющимся уровнем риска и, как следствие — уровнем доходов и расходов.

    Для расчета текущей стоимости доходов (выгод) методом дисконтирования денежного потока необходимо рассчитать ставку дисконтирования.

    Ставка дисконтирования — «это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости».

    Она отражает, по своей экономической сути, риски, связанные с инвестированием денег в тот или иной бизнес и, следовательно, норму доходности инвестора при данном уровне риска. Расчет ставки дисконтирования в процессе оценки связан с определенными сложностями ввиду специфики экономики России:

    • низкая достоверность прогнозов развития экономики;
    • отсутствие развитого фондового рынка, а так же ретроспективной информации о тенденциях вышеназванного рынка;
    • иной уровень риска, чем в других странах, связанный с инвестированием в бизнес;
    • неэффективные системы бухгалтерского и налогового учёта.

    Все вышеперечисленное не позволяет полностью перенимать зарубежный опыт в расчете ставки дисконтирования и, соответственно, применять без существенных корректировок методы расчета, разработанные западными специалистами.

    На текущем этапе развития оценочной деятельности в ходе оценки стоимости бизнеса используются следующие методы расчета ставки дисконтирования:

    • метод оценки капитальных активов (CAPM);
    • метод рыночной экстракции;
    • метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
    • метод кумулятивного построения.

    Метод оценки капитальных активов используется в том случае, когда акции оцениваемого бизнеса, котируются на фондовом рынке. Суть метода оценки капитальных активов в том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от безрисковых вложений. Дополнительный доход — это компенсация инвестора за вложение средств в более рисковые активы.

    Основные недостатки данного метода в современных условиях экономики РФ:

    • метод используется только в случае, когда акции оцениваемого бизнеса котируются на фондовом рынке, что нехарактерно для большинства российских ФКИ;
    • данный метод подразумевает большое количество ограничений и допущений, таких как: наличие совершенной конкуренции инвесторов, наличие эффективного рынка капитала.

    На современном этапе развития оценочной деятельности в РФ данный метод в ходе оценки стоимости бизнеса может носить, в большинстве случаев, вспомогательный характер. В ближайшем будущем, когда фондовый рынок РФ будет на достаточном уровне развития, применение данного метода будет приносить более достоверные результаты.

    Метод рыночной экстракции основан на анализе норм прибыли, получаемых владельцами сопоставимого бизнеса. Данный метод является самым надежным и доказательным, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке.

    Расчет ставки дисконтирования данным методом осуществляется путем корректировки цен и доходов на основании отличий объектов-аналоговот оцениваемого объекта и последующего деления дохода объектов-аналогов на их стоимость и итогового выведения средней ставки дисконтирования. Недостатки метода рыночной экстракции следующие:

    • отсутствие на текущем этапе развития экономики РФ развитого рынка купли-продажи готового бизнеса (либо пакетов акций);
    • неразвитость фондового рынка;
    • специфика экономики РФ, заключающаяся в её закрытости в целом (хозяйствующие субъекты неохотно раскрывают информацию, о чём бы то ни было);
    • отсутствует централизованная база данных, накапливающая информацию не только о показателях действующего бизнеса, но и об их стоимости (информация о сделках по купле-продаже) и о доходах от обладания ими.

    Всё вышеперечисленное говорит о том, что, на текущем этапе развития экономики РФ, применение данного метода возможно только в исключительных случаях, когда оценщику удается получить необходимую информацию для расчета. По мере развития рынка купли-продажи готового бизнеса данный метод может стать одним из основных, т. к. он обладает самым необходимым свойством для оценки — высокой достоверностью и основывается на рыночной информации.

    Метод средневзвешенной стоимости капитала. Ставка дисконтирования, рассчитанная данным методом «…равна сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала» компании. Основным недостатком метода средневзвешенной стоимости капитала можно охарактеризовать то, что если предполагается смена собственника, то существует значительная вероятность того, что изменится не только состав и структура источников финансирования, но так же может и изменится стоимость привлеченного капитала в связи с более высокими рисками, связанными с новыми изменениями.

    Метод кумулятивного построения предполагает определение ставки дисконтирования на основе последовательного учета большого числа составляющих, отражающих в той или иной мере риски, присущие оцениваемому объекту.

    Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования — является наиболее популярным методом расчета на текущем этапе развития оценочной деятельности в РФ. Суть метода кумулятивного построения — в простом суммировании рисков, определенных, зачастую, экспертным путем.

    Достоверность оценки — наиболее значимое понятие в оценочной деятельности, в этом случае, зависит, скорее всего, не от достоверности исходной информации, а от профессионализма и независимости эксперта-оценщика.

    В большинстве случаев, метод кумулятивного построения ставки дисконтирования используется в тех случаях, когда заказчик, предоставляя работу, требует соблюдения определенных пожеланий к результатам оценки, так как ставка дисконтирования, рассчитанная данным методом, может варьироваться в диапазоне от чистого значения безрисковой ставки (например, 7%) до максимального риска по всем факторам (при вышеуказанной безрисковой ставке — 42%). Это позволяет, по желанию заказчика, изменять стоимость, полученную в рамках доходного подхода, в несколько раз.

    Однако существует возможность минимизировать подобные недостатки при помощи факторного анализа. Его сущность состоит в том, что имеются факторы, влияющие на тот или иной показатель метода кумулятивного построения, которые можно выразить в односложных вопросах с ответами «да», «нет», «нет данных» (т. е. «не знаю»). Таким образом, для того чтобы достоверно рассчитать ставку дисконтирования, необходимо обладать достоверной исходной информацией об оцениваемом бизнесе и в соответствии с ней ответить на ряд простых вопросов, понятных и неспециалисту в оценочной деятельности. Это позволяет избежать:

    • возможность «подгонки» результата под требования заказчика, т. к. правильность ответов на поставленные вопросы может проверить практически любой внешний пользователь отчета об оценке;
    • применение «экспертного» мнения оценщика, снижающего достоверность итоговых результатов;
    • лишних трудозатрат по поиску необходимой достоверной информации для точного расчета ставки дисконтирования иными методами.

    В соответствии с исходным «методом кумулятивного построения ставки дисконтирования», опубликованным в журнале Business valuation Review, December. 1992; «The Adjusted Capital Asset Pricing Model for Developing Capitalization Rates: An Extension of Previous Build-Up Methodologies Based Upon the CAPM», учитываются следующие факторы риска, принимающие значение от 0% до 5%:

    • Ключевая фигура в руководстве; качество руководства.
    • Размер компании.
    • Финансовая структура (источники финансирования компании).
    • Товарная и территориальная диверсификация.
    • Диверсификация клиентуры.
    • Доходы: рентабельность и предсказуемость.
    • Прочие особые риски.

    В соответствии с данным методом итоговая ставка дисконтирования рассчитывается по формуле (1):

    R = Io + Сумма (Kp)

    где: I o — безрисковая ставка;
    Кр — факторы риска, перечисленные выше.

    Согласно методу факторного анализа каждый фактор риска вложения в оцениваемый бизнес можно определить, исходя из его разложения на составляющие, от которых будет зависеть его значение. Например, значение фактора «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно определить, исходя из следующих фактов:

    • Профильное образование топ менеджеров оцениваемой компании.
    • Опыт работы топ менеджеров оцениваемой компании в данной области более 3 лет.
    • Профильное образование руководителя компании (генерального директора).
    • Опыт работы руководителя компании в данной области более 5 лет.
    • Время работы руководителя компании на должности более 2-х лет.
    • Имеется достаточный внутренний резерв кадров.

    Таким образом, если топ менеджеры и руководитель оцениваемой компании имеют необходимые знания (образование), у них накоплен значительный опыт работы в данной области, руководитель уже имеет значительный опыт руководства данной компанией, и имеется достаточный кадровый резерв, то имеет место минимальное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства».

    Как уже было сказано выше, составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Следовательно, присвоив каждому ответу соответствующее значение риска, можно рассчитать совокупное значение фактора риска. Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска — 0%; ответу «нет» — максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение — 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно рассчитать по следующей формуле (2):

    К руководство = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6) /Т в

    где: К руководство — итоговое значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»;
    В1–6 — значения составляющих фактора (т. е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы — 0%, 5% или 2,5%).
    Т в — количество составляющих фактора.

    Родин А.Ю. - Проблема стоимости малого бизнеса

    Проблема стоимости малого бизнеса

     
     доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения МФПУ «Синергия», к.э.н
     
    Развитие малого бизнеса является одной из приоритетных задач по обеспечению самозанятости населения, создания прослойки среднего класса.
    Проблемы консалтинга в малом бизнесе стоят очень остро. Как правило, низкие доходы малого бизнеса на позволяют развивать эффективный консалтинг, так как более богатые отрасли и масштабные организации обладают более привлекательным для консультантов бюджетами.
    Даная статья посвящена рассмотрению практических вопросов оценки малого бизнеса в рамках оценочной деятельности, управленческого и стратегического консультирования.
    Задачи оценки малого бизнеса
    Наиболее частыми случаями обращения к консультантам- купля-продажа малого бизнеса. Обычно, субъекты малого бизнеса обращаются за консультацией на к профессиональным оценщикам, а к другим представителям бизнеса для совета о вероятной цене продажи. 
    К оценщикам, участников малого бизнеса, вынуждают обращаться обязательные случаи проведения оценки, такие как налогообложение при продаже и наследования доли в бизнеса.
    Оценка малого бизнеса может понадобится при решении задач проектного финансирования, дотаций и прочих инвестиций в развитие.
    Самостоятельной задачей оценки является сфера работы консультантов по стратегии, которые анализируют масштабы бизнеса, барьеры входа на рынок, проблемы сетевого маркетинга и построения сбытовых сетей.
    Подходы к оценке малого бизнеса
    Автор настоящей статьи не ставил задачу дать определения, исследовать организационно-правовые формы, свойства и особенности различных субъектов малого предпринимательства.
    Особенностью оценки малого бизнеса связаны с наличием незначительной ценности основных средств, редкого наличия собственного недвижимого имущества. Особенностью бухгалтерского учета является частое применение упрощенной формы налогообложения, что снижает качество информации для оценки и зачастую информация в отчетности искажена по объективным или субъективным причинам. Кроме того, малый бизнес, зачастую, основан на нематериальных активах- знаний и навыках предпринимателя, а также на его клиентской базе, которая может уйти в след за предпринимателям при продаже бизнеса. Сложность в идентификации и учете основных и оборотных активов делает сложным применение затратного подхода при оценке малого бизнеса. При работе консультанта, важным моментом является бюджет проекта, который ограничивает время и глубину анализа объекта оценки. Бюджеты малого бизнеса не позволяют тратить много ценного ресурса времени консультанта, поэтому построение сложных моделей и качественного доходного подхода к оценке затруднено. Эти сложности усиливаются противоречивостью и низким качеством информации о доходах и расходов малого бизнеса в его официальной отчетности. Особой проблемой является применение существующих методик оценки ставки дисконтирования, которые приводят к существенной переоценке бизнеса с применением доходного подхода
    В России существуют площадки и информационные ресурсы по продаже готового бизнеса, которые позволяют узнать цены предложений на эти активы. Достоверный сравнительный подход отражает мотивацию потенциального покупателя, поэтому данный подход стоит применять в первую очередь, если имеется достоверная и непротиворечивая информация о сделках или предложениях о продаже аналогичного бизнеса.
    В настоящем исследовании анализируются цены предложений по продаже около ста предприятий малого бизнеса, опубликованных на сайтах biztorg.ru и irr.ru. Цены предложений не уменьшены, по оценочной практике, на поправку на уторговывание, так как предполагается, что продавец понесет издержки на аудит и возможные комиссионные вознаграждения в процессе приобретения бизнеса, что компенсирует выигрыш от скидки от цены предложения.
    На основе анализа объявлений, в выборке информации с вышеприведенных сайтов были выявлены следующие группы малого бизнеса:
    • Интернет магазины
    • Салоны красоты
    • Кафе и рестораны
    • Оптовая и розничная торговля продуктами питания
    • Торговля промтоварами
    • Турагенства
    • Образование
    • Автомойки и автосервисы
    • Консалтинг
    При анализе размера годовой выручки и чистой прибыли, были сделаны следующие выводы о масштабе малого бизнеса в Москве и некоторых других городах:
    Таблица 1. Масштабы бизнеса и рентабельность (см. в первоисточнике)
    Были посчитаны мультипликаторы по «цена/прибыль» и «цена/выручка»:
    Таблица 2. Мультипликаторы малого бизнеса (см. в первоисточнике)
    Используя долгосрочный темп прироста доходов в 5%, были подсчитаны ставки капитализации и дисконтирования для малого бизнеса.
    Таблица 3. Ставка дисконтирования для малого бизнеса (см. в первоисточнике)
    В результате сбора рыночной информации, можно сделать вывод об отсутствии зависимости размера бизнеса и оценочных мультипликаторов в проанализированной выборке: (см. в первоисточнике)
    Рис. 1. Распределение мультипликатора «цена/прибыль» в зависимости от масштаба бизнеса (см. в первоисточнике)
    Рис. 2. Распределение мультипликатора «цена/выручка» в зависимости от масштаба бизнеса (см. в первоисточнике)
    Основным выводом из проведенного исследования, является то, что классические модели ставок дисконтирования и капитализации. Рыночная данные показывают, что потенциальные продавцы не вкладывают значительные срок окупаемости при продаже своего бизнеса. Это делает малый бизнес весьма недооцененным.
    В целом, из данного статистического исследования можно сделать следующие выводы:
     
    Невозможность применения доходного подхода с использованием моделей расчета ставки дисконтирования и капитализации методом CAPM и BUM (кумулятивного построения) с традиционными методами оценки премий за риск размера бизнеса, так, в известной книге Бишопа «Оценка для целей слияний и поглощений», предельная ставка дисконтирования для малого бизнеса составляет 35%, тогда как максимальное зафиксированное значение ставки дисконтирования по данному исследованию составило 165%.
    Недооцененность малого бизнеса, по сравнению со средним. Короткие сроки окупаемости, которые закладывают продавцы, делают инвестиции в целях перепродажи малого бизнеса менее эффективным, чем в среднем и большом бизнесе.
    Доминирование сравнительного подхода к оценке. Для адекватной оценки малого бизнеса, в основном, необходимо применять сравнительный подход, так как этот бизнес редко располагает дорогостоящими активами, а доходный подход сложно применить в связи с недостатком достоверной отчетности и высокими рисками.
    Наличие достаточной информации для оценки сравнительным подходом. В сети можно найти много предложений по продаже малого бизнеса, к тому же, автор считает, что региональные аспекты не сильно влияют на ценообразование данных активов.
    Отсутствие зависимости масштаба бизнеса и оценочных мультипликаторов внутри масштабов упрощенной системы налогообложения. Если рассматривать бизнес с оборотом до двух миллионов долларов США, то масштаб бизнеса, в общем, не влияет на соотношение цены к прибыли и цены к выручке.
    Классические методы оценки применимы при переходе масштабов бизнеса за границы упрощенной системы налогообложения, в отраслях торговли и HORECA (отели, рестораны, кейтеринг)
    Возможность использования информации для оценки в управленческом консультировании. Изучение цен продаж малого бизнеса может дать важные вводные данные для стратегического консалтинга, построения сетевого бизнеса, а также в управленческом консультировании.
     
    На основе анализа мультипликатора цена/прибыль автором составлен рейтинг инвестиционной привлекательности сфер малого бизнеса (отрасли, где продажа бизнеса даст наилучший выход для инвестора):
    • Образование 
    • Салоны красоты 
    • Кафе и рестораны 
    • Автомойки и автосервисы 
    • Торговля промтоварами 
    • Оптовая и розничная торговля продуктами питания 
    • Консалтинг 
    • Интернет магазины
    Литература:
    1. Biztorg.ru
    2. Irr.ru
    3. Frank C. Evans, David M. Bishop Valuation for M&A: Building Value in Private Companies, John Wiley & Sons, 2012
    4. Собственные расчеты
    Косорукова И.В. - Особенности и методика оценки стоимости российских предприятий с долей участия государства

    Косорукова И.В. - Особенности и методика оценки стоимости российских предприятий с долей участия государства

    Особенности и методика оценки стоимости российских предприятий с долей участия  государства
     
    заведующий кафедрой оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения МФПУ «Синергия», доцент, к.э.н., 
    Россия, г. Москва 
     
    Доля предприятий государственной формы собственности уменьшается в России (см. таблицу 1). Связано это явление, в первую очередь, с процессом приватизации(Старченко Н.В. Анализ итогов «малой» приватизации 2010 –2013 годов. Доклад на конференции «Актуальные проблемы управления государственной собственностью», Москва, Торгово-промышленная палата, 14 июня 2013 года), направленной на оптимизацию затрат государства по управлению государственной собственностью. При этом перед государством стоит решение публичных задач, специфических функций, возложенных на государственный сектор, что возможно только при наличии в собственности государства стратегически важных субъектов хозяйствования. Кроме того, продолжаются тенденции интеграции крупных государственных компаний в холдинги и процессы концентрации посредством слияний и поглощений, что, с одной стороны, влияет на уменьшение количества государственных предприятий, но с другой стороны, мало  влияет на изменение  масштабов государственного сектора . Не существенное изменение государственного сектора (Звороно А.Ф  Проблемы трансформации имущественного комплекса государственных унитарных предприятий // Аудит и финансовый анализ. № 3, 2008, с. 249 ) связано еще и с проведением в последние годы так называемой «малой» приватизации , которая охватывает несущественные доли акционерных обществ и небольшие унитарные предприятия.
     
    Таблица 1. Распределение предприятий и организаций по формам собственности (на конец года) (Российский статистический ежегодник. 2012 : стат. сб. / Росстат. М., 2012. URL: http:/ www.gks.ru/bgd/regl/b12_13/Main.htm )
     
    На тему эффективности функционирования государственного сектора экономики написано достаточное количество работ. В них в частности рассматриваются особенности функционирования предприятий госсектора и предлагают инструменты оценки и анализа их эффективности (См., например: Смирнова Марина Юрьевна. Управление предпринимательской деятельностью федеральных государственных унитарных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / С.-Петерб. гос. инженер.-эконом. ун-т, Санкт-Петербург, 2003; Ломадзе Валерий Борисович. Совершенствование управления государственной собственностью в современной российской экономике : на примере государственных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / Рос. заоч. ин-т текстил. и лег. пром-сти, Москва, 2005; Сатаев Савр Борисович. Развитие региональной системы управления предприятиями государственного сектора экономики : на примере Республики Калмыкия : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / Гос. ун-т упр., Москва, 2005 и другие)Однако решения задач управления эффективностью таких предприятий с точки зрения стоимостного подхода до сих пор не было, нет и методики оценки их стоимости, несмотря на многолетнюю историю приватизации государственной собственности.
     
    В данной работе мы рассматриваем проблемы и особенности оценки стоимости бизнеса и имущественного комплекса государственных предприятий (Разницу в понятиях «бизнес» и «имущественный комплекс предприятия» как объектов оценки с точки зрения специфики оценочной деятельности смотрите, например: Косорукова И.В. Бизнес и имущественный комплекс как объекты гражданских прав и объекты оценки // Аудит и финансовый анализ, № 5, 2011, с. 337-341)   и формирование такой методики, которая учтет особенности оценки стоимости таких объектов.
    Первой особенностью оценки стоимости государственных предприятий является наличие такой задачи оценки, как приватизация (В соответствии с Распоряжениями Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 г. № 2102-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011 - 2013 годы» и от 01.07.2013 № 1111-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы» на 2011 - 2013 годы числится на приватизацию 114 унитарных предприятий и 809 открытых акционерных обществ, а на 2014 – 2016 годы, соответственно,  514 унитарных предприятий и 436 открытых акционерных обществ. Ожидаемый доход от приватизации имущества (без учета стоимости акций крупнейших компаний) в 2014-2016 гг. составит 3 млрд. руб. (ежегодно).) . И в зависимости от организационно-правовой формы государственного предприятия идентификация объекта оценки будет разной (см. табл. 2), и это вторая особенность оценки стоимости государственного предприятия. 
    Таблица 2. Идентификация объекта оценки при приватизации государственного предприятия в разрезе организационно-правовых форм (см. в первоисточнике)
     
    Как видим, для целей приватизации оценка бизнеса государственных предприятий возможна только для акционерных обществ (Статьей 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.) (далее ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества») определены способы приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых не предусмотрена приватизация имущества и долей обществ с ограниченной ответственностью, а также имущественного комплекса целиком акционерного общества. )
    При этом для акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью с государственным участием может осуществляться оценка их стоимости и для других задач (отличных от приватизации). И в этой ситуации  унитарные предприятия уже не смогут являться объектами оценки ни в рамках бизнеса, ни в рамках имущественного комплекса, так как право хозяйственного ведения и оперативного управления не имеет рынка и ни один из видов стоимости, указанных в ФСО № 2, не может быть определен по отношению к данным вещным правам. Идентификация объектов оценки государственных предприятий в этой ситуации отражена в таблице 3. 
    Таблица 3. Идентификация объекта оценки при иных задачах оценки (отличных от приватизации) государственного предприятия в разрезе организационно-правовых форм (см. в первоисточнике)
     
    В настоящее время (по состоянию на начало сентября 2013 года) согласно официальному сайту Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) (Сайт Росимущества: http:/www.rosim.ru/)в собственности  Российской федерации (в управлении Росимущества) находится 2227 акционерных обществ и 111 общества с ограниченной ответственностью с государственным участием (Российская Федерация по состоянию на 1 января 2013 г. являлась собственником имущества 1795 федеральных государственных унитарных предприятий, акционером 2337 акционерных обществ (Распоряжение Правительства РФ от 1 июля 2013 г. № 1111-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы»))
    В соответствии с   Постановлением  Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г № 462 «Об утверждении положения о федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» и  Постановлением правительства от 16 июля 2007 года № 447 "О совершенствовании учета федерального имущества»  Росимущество осуществляет   полномочия собственника и осуществляет мероприятия по нормативно-правовому регулированию деятельности и  учету федерального имущества и ведению реестра. И в этой связи возникает третья особенность, влияющая как на принятие решений, так и на оценку стоимости акционерного общества. Она состоит в том, что Росимущество контролирует определение величины стоимости голосующих акций, а также оказывает существенное влияние на принятие решений от имени собственника (что определяет уровень корпоративного управления в бизнесе государственного предприятия).
    В соответствии с требованиями статей 76, 77 ФЗ «Об акционерных обществах» (Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ  «Об акционерных обществах» (ФЗ «Об АО») (с изм. и доп.))
    определение рыночной стоимости имущества общества осуществляется в рамках определения цены размещения, либо цены выкупа эмиссионных ценных бумаг общества, для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций. В этих и других случаях для определения рыночной стоимости приглашается независимый оценщик.  
    В соответствии все с той же статьей 77 ФЗ «Об АО» в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление Росимущества (Постановление Правительства РФ от 5.06.2008 года № 462 «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» (с изм. и доп.))об определении цены объектов.
    Четвертая особенность оценки предприятий с государственным участием связана с требованиями статьи 31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , которая определяет обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества. Ими могут являться:
    • обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации имущество по определенному назначению;
    • обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия;
    • иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.
    Еще одной особенностью (пятой) является выполнение требований статьи 37 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Здесь рассматриваются особенности создания открытого акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью путем преобразования унитарного предприятия. Законом предусмотрено, что для таких обществ с ограниченной ответственностью не применяются положения абзаца третьего пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (м же, статья 37 и Федеральный закон 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп.), статья 15 п. 2), то есть для кредиторов ООО в этом случае возрастают риски финасово-хозяйственной деятельности в ближайшие 3 года существования такого общества.  
    Шестая особенность связана с правовым положением открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации унитарных предприятий или при принятии решения об исключении открытого акционерного общества из перечня стратегических акционерных обществ независимо от количества акций, находящихся в государственной собственности. Статьей 38 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено использование  Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации специального права на участие соответственно Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в управлении открытыми акционерными обществами. Это право носит название специального права «золотая акция».   
    Представители Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, представляющие указанное специальное право, имеют право вносить предложения в повестку дня годового общего собрания акционеров и требовать созыва внеочередного общего собрания акционеров.
    Представители Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, назначенные в совет директоров (наблюдательный совет) открытого акционерного общества (ОАО), участвуют в общем собрании акционеров с правом вето при принятии общим собранием акционеров решений:
    • о внесении изменений и дополнений в устав открытого акционерного общества или об утверждении устава открытого акционерного общества в новой редакции;
    • о реорганизации открытого акционерного общества;
    • о ликвидации открытого акционерного общества, назначении ликвидационной комиссии и об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
    • об изменении уставного капитала открытого акционерного общества;
    • о совершении открытым акционерным обществом указанных в главах X и XI Федерального закона «Об акционерных обществах» крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.), статья 38 п. 3)
    Более подробно сущность специального права «золотая акция» рассматривается Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. № 738 «Об управлении находящимися в федеральной собственности акциями акционерных обществ и использовании специального права на участие Российской Федерации в управлении акционерными обществами ("золотой акции")». 
    Седьмая особенность связана с ограничениями по проведению дивидендной политики акционерного общества, акции которого находятся в федеральной собственности (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 мая 2006 г. № 774-р; Распоряжение Правительства РФ от 12 ноября 2012 г. № 2083-р «О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 29 мая 2006 г. № 774-р»)
     
    К ним относятся: 
    • направление на выплату дивидендов не менее 25 процентов чистой прибыли акционерного общества (без учета доходов, полученных от переоценки финансовых вложений);
    • направление чистой прибыли, не распределенной на финансирование инвестиционных проектов и иные цели, на выплату дивидендов; 
    • соответствие инвестиционных проектов установленным в акционерном обществе требованиям доходности.
     
    При этом по вопросам распределения чистой прибыли необходимо исходить из принятия решений на основе анализа: 
    • плановых финансовых показателей акционерного общества, в том числе прибыли, на среднесрочный период (не менее 3 лет); 
    • экономической эффективности направления чистой прибыли акционерного общества на финансирование инвестиционных проектов и иные цели; 
    • зависимости доли чистой прибыли, направляемой на выплату дивидендов, от соотношения фактического значения прибыли акционерного общества к ее плановому значению.
     
    Остановимся теперь на требованиях Положения  «Об управлении находящимися в собственности Российской Федерации долями в обществах с ограниченной ответственностью, созданных в процессе приватизации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 января 2012 г. № 34 «Об управлении находящимися в собственности Российской Федерации долями в обществах с ограниченной ответственностью, созданных в процессе приватизации». 
    Права участника общества с ограниченной ответственностью, доля в уставном капитале которого находится в собственности Российской Федерации (далее участник), от имени Российской Федерации осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Министерство обороны Российской Федерации, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, осуществляет от имени Российской Федерации права участника в отношении обществ, созданных в результате приватизации находящихся в ведении Министерства обороны Российской Федерации федеральных государственных унитарных предприятий.
    В рамках Приказа Минэкономразвития от 25 июня 2012 г. № 347 «Об утверждении примерного устава общества с ограниченной ответственностью, доля в уставном капитале которого находится в собственности РФ» приводится примерный устав указанного общества с ограниченной ответственностью, где рассматриваются распорядительные функции долей. Проведем сравнительный анализ функций долей, указанных в ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Федеральный закон  от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп.))(далее ФЗ «Об ООО») и указанного приказа (см. табл. 4) 
     
    Первым отличием является учредительный документ. В соответствии с п. 3.11. вышеуказанного Приказа Минэкономразвития России учредительным документом Общества является устав, тогда как ст. 11 ФЗ «Об ООО» таким документом указывает решение об учреждении общества.
    Таблица 4. Сравнительный анализ распорядительных функций долей в обществе с ограниченной ответственностью в соответствии с ФЗ «Об ООО» и Приказом Минэкономразвития России от 25 июня 2012 г. № 347 (см. в первоисточние)
    принимаются 3/4 голосов, тогда как в ФЗ «Об ООО» 2/3 голосов – и это восьмая особенность оценки предприятий с государственным участием.  
     
    Резюмируя выше указанное, можно выделить факторы, влияющие на формирование стоимости унитарных предприятий, открытых  акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью,  акции, доли в уставных капиталах которых находятся в государственной или муниципальной собственности:
    • наличие такой задачи оценки, как приватизация;
    • наличие отличий при идентификации объекта оценки в зависимости от организационно-правовой формы государственного предприятия и задач оценки;
    • контроль со стороны Росимущества при определении величины стоимости государственного имущества;  
    • наличие обременений приватизируемого государственного или муниципального имущества (ст. 31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»);
    • наличие дополнительных рисков для кредиторов и финансово-хозяйственной деятельности ООО в ближайшие 3 года после приватизации (ст. 37 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»);
    • наличие специального права ("золотая акция") для открытых  акционерных обществ (ст. 38 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»);
    • наличие ограничений по проведению дивидендной политики акционерного общества, акции которого находятся в федеральной собственности;
    • наличие отличий в учредительном документе, правах участника при принятии решений в государственном ООО.
    Кроме выделенных выше особенностей, автор работы (Федотов Андрей Владимирович. Институциональные особенности государственных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.01 / Моск. гос. ун-т им. М.В. Ломоносова, Москва, 2005)выделяет отличия государственных предприятий от частных, выражающихся: в получении от государства в определенных условиях финансовой поддержки (дополнительные льготы в кредитовании, налогообложении); в директивном планировании и административном контроле над ценами (наличие государственного заказа, сбыт по государственным твердым ценам); в необходимости решения социальных проблем и нужд общества; в отсутствии тесной связи между поведением членов трудового коллектива, менеджмента и конечными результатами использования государственной собственности (издержки принятых решений, в конечном счете, ложатся на государство); в возможности реализации собственных интересов государственных предприятий, которые проявляются в отклонении от целевых установок общества. Делается вывод о возможности роста трансакционных издержек государственных предприятий. 
    Таким образом, можно сформировать методику  оценки стоимости государственных предприятий, учитывающую  вышеуказанные особенности.
    Последовательность действий по определению стоимости любого объекта оценки определена в пункте 16 ФСО № 1 (Приказ Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»)Изложим методику оценки исходя из этапов, сформулированных в ФСО.
     
    1 этап. Идентификация объекта оценки, задачи и цели оценки.
    В рамках данного этапа оценщик определяет элементы задания на оценку, некоторые из которых существенно отличаются для целей оценки государственных предприятий.
    В частности, в рамках задачи оценки «для целей приватизации» объект оценки может быть идентифицирован и описан только в рамках имущественного комплекса унитарного предприятия или бизнеса государственного открытого акционерного общества. Для остальных задач оценки унитарное предприятие уже не может выступать объектом оценки, а ОАО и ООО с государственным участием могут выступать и как бизнес, и как имущественный комплекс (см. табл. 5). Также при описании государственного ООО необходимо учесть особенности учредительного документа и правах участников при принятии решений.
    Таблица 5. Идентификация объекта оценки государственных предприятий в зависимости от задачи оценки (см. в первоисточнике)
     
    2 этап. Сбор и обработка информации
    При сборе информации помимо традиционных источников внешней и внутренней информации в рамках оценки стоимости государственных предприятий:
    в блоке внутренней юридической информации необходимо запросить информацию о:
    • наличии обременений приватизируемого имущества в соответствии со статьей 31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
    • наличии и частоте применения в прошлых периодах специального права ("золотая акция") для открытых  акционерных обществ.
    В блоке внутренней экономической информации необходимо запросить информацию:
    • о величине расходов (и возможно, доходов), связанных с наличием обременений приватизируемого имущества;
    • об ограничениях по проведению дивидендной политики акционерного общества, акции которого находятся в федеральной собственности;
    • о наличии льгот в области налогообложения, финансирования и т.д.
    Кроме того, при обработке информации для целей оценки государственных предприятий возникает необходимость учета особенностей при нормализации отчетности. В отличие от традиционной методики нормализации для предприятий с государственным участием необходимо учесть и выявить денежные потоки, связанные с обремененным приватизированным имуществом (не связанные с основной деятельностью организации), льготным финансированием и налогообложением. 
    В рамках проведения финансового анализа, на наш взгляд, необходимо сопоставление показателей предприятия с аналогичными предприятиями в разрезе форм собственности. Приведенный анализ группы государственных предприятий в сравнении с частными (табл. 6,7,8), свидетельствует о низкой эффективности работы государственных предприятий по сравнению с негосударственными аналогами, что наводит на мысль об особенностях применения сравнительного подхода для оценки их бизнеса.
    Таблица 6. Анализ показателей рентабельности собственного капитала предприятий с государственной собственностью в разрезе отраслей в 2006-2011 гг. 
     
    3 этап. Оценка стоимости объекта оценки с использованием трех общепринятых подходов 
    1. В рамках оценки бизнеса
     В рамках применения доходного подхода необходимо учесть особенности формирования денежного потока и ставки дисконтирования:
    • влияние на величину денежного потока обременений приватизируемого имущества в соответствии со статьей 31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
    • влияние на величину денежного потока или ставки дисконтирования специального права ("золотая акция") для открытых  акционерных обществ;
    • влияние на величину денежного потока наличия ограничений по проведению дивидендной политики акционерного общества, акции которого находятся в федеральной собственности;
    • влияние на величину денежного потока наличия льгот в области налогообложения, финансирования (в том числе кредитования) и т.п.;
    • в случае оценки в течение 3 лет после приватизации, наличие дополнительных рисков для кредиторов и финансово-хозяйственной деятельности ООО в соответствии с требованиями статьи 37 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
    • влияние на величину рисков прав участников при принятии решений в государственном ООО с учетом требований к уставу;
    • с учетом представленных результатов расчета показателей рентабельности в таблицах 6 – 8, можно утверждать наличие более низких показателей для государственных предприятий по сравнению с предприятиями с частной формой собственности, что свидетельствует о необходимости дополнительного анализа рисков государственного предприятия и учета его при формировании денежных потоков или ставки дисконтирования.
    В рамках применения сравнительного подхода необходимо учесть: 
    • особенности формирования доходных финансовых мультипликаторов в части чистой прибыли для ОАО. В данном случае дивидендная политика акционерного общества имеет по сути дела сходство с выплатами по привилегированным акциям, что создает предпосылки для определения величины чистой прибыли для расчетов за вычетом 25% обязательных к выплате в виде дивидендов;
    • особенности отбора аналогов возможно не только по отраслевому признаку, но и по форме собственности. 
     
    В рамках применения затратного подхода необходимо учесть обременения приватизируемого имущества в соответствии со статьей 31 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в части наличия публичного сервитута (Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно: обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд; обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации (ст. 31 п. 3 пп. 3) ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).)
     
    2. В рамках оценки имущественного комплекса предприятия
    При оценке стоимости имущественного комплекса предприятия, как известно, применяется затратный подход в оценке и особенности его применения для государственных предприятий указаны в особенностях применения этого подхода в оценке бизнеса. 
    4 этап. Согласование результатов оценки
    На наш взгляд, не имеет существенных отличий от существующих методик выбора весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки.  Однако процедура оценки долей в уставном капитале общества должна быть проверена:
    • на наличие специального права «золотая акция» для открытых акционерных обществ;
    • на наличие возможных последствий при учете требований к уставу государственного общества  с ограниченной ответственностью.
    5 этап. Подготовка отчета об оценке
     
    При подготовке отчета об оценке необходимо помнить, о необходимости прохождения экспертизы отчета об оценке в Росимуществе, что, с одной стороны, должно свидетельствовать о  высоком качестве отчета, но с другой стороны, о продолжительном времени получения результатов оценки в связи с проведением формальных процедур экспертизы.
    Таким образом, приведенный в статье, анализ особенностей оценки стоимости государственных предприятий дал возможность сформулировать этапы методики оценки стоимости бизнеса и имущественного комплекса государственного предприятия, которая учитывает указанные отличия. 
    Данная методика позволит оценщикам более качественно провести анализ и оценку стоимости бизнеса или имущественного комплекса государственного предприятия, что будет способствовать улучшению качества отчетов об оценке таких объектов.
     
    Литература:
    1. Федеральный закон от 26.12.1995г. № 208-ФЗ  «Об акционерных обществах» (ФЗ «Об АО») (с изм. и доп.)
    2. Федеральный закон  от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп.)
    3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.)
    4. Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. № 738 «Об управлении находящимися в федеральной собственности акциями акционерных обществ и использовании специального права на участие Российской Федерации в управлении акционерными обществами ("золотой акции")»
    5. Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 462 «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» (с изм. и доп.)
    6. Постановление Правительства РФ от 27 января 2012 г. № 34 «Об управлении находящимися в собственности Российской Федерации долями в обществах с ограниченной ответственностью, созданных в процессе приватизации»
    7. Приказ Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»
    8. Приказ Минэкономразвития от 25 июня 2012 г. № 347 «Об утверждении примерного устава общества с ограниченной ответственностью, доля в уставном капитале которого находится в собственности РФ»
    9. Приказ ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ (ред. от 10.05.2012) "Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок"
    10. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 г. № 2102-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011 - 2013 годы» 
    11. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 01.07.2013 № 1111-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы»
    12. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 мая 2006 г. № 774-р
    13.  Распоряжение Правительства РФ от 12 ноября 2012 г. № 2083-р «О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 29 мая 2006 г. № 774-р»
    14. Ломадзе Валерий Борисович. Совершенствование управления государственной собственностью в современной российской экономике : на примере государственных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / Рос. заоч. ин-т текстил. и лег. пром-сти, Москва, 2005 
    15. Сатаев Савр Борисович. Развитие региональной системы управления предприятиями государственного сектора экономики : на примере Республики Калмыкия : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / Гос. ун-т упр., Москва, 2005
    16. Смирнова Марина Юрьевна. Управление предпринимательской деятельностью федеральных государственных унитарных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.05 / С.-Петерб. гос. инженер.-эконом. ун-т, Санкт-Петербург, 2003
    17. Федотов Андрей Владимирович. Институциональные особенности государственных предприятий : автореферат дис. ... кандидата экономических наук : 08.00.01 / Моск. гос. ун-т им. М.В. Ломоносова, Москва, 2005
    18. Старченко Н.В. Анализ итогов «малой» приватизации 2010 –2013 годов. Доклад на конференции «Актуальные проблемы управления государственной собственностью», Москва, Торгово-промышленная палата, 14 июня 2013 года
    19. Звороно А.Ф.  Проблемы трансформации имущественного комплекса государственных унитарных предприятий // Аудит и финансовый анализ. № 3, 2008
    20. Косорукова И.В. Бизнес и имущественный комплекс как объекты гражданских прав и объекты оценки // Аудит и финансовый анализ, № 5, 2011
    21. Российский статистический ежегодник. 2012 : стат. сб. / Росстат. М., 2012. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b12_13/Main.htm
    22. Сайт Росимущества: http://www.rosim.ru/
    Ванданимаева О.М. - О критериях качественности финансовой информации для целей оценки бизнеса

    О критериях качественности финансовой информации для целей оценки бизнеса

     
     
    Ванданимаева О.М.,
    НОУ «МФПУ «Синергия», 
    кафедра Оценочной деятельности, 
    фондового рынка и налогообложения 
    Москва
     
    Одной из ключевых проблем, с которой оценщик сталкивается на начальных этапах процесса оценки, является информационная ограниченность. Особенно важным процесс сбора и анализа исходной информации становится при проведении оценки сложного объекта оценки, например, в случае оценки бизнеса коммерческой организации. В этой ситуации оценщик должен иметь полное представление о том, какую информацию, необходимую для оценки бизнеса, следует собрать и проанализировать. 
    В основополагающем для каждого оценщика документе – Законе об оценочной деятельности лишь в общих чертах обозначены действия оценщика в отношении сбора и анализа исходной информации. Статья 14 данного закона определяет, что «…оценщик имеет право:
    - требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
    - запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете».
    Более подробно действия оценщика по сбору и анализу исходной информации описаны в Федеральных стандартах оценки.
    Согласно п. 18 ФСО № 1 «оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки».
    Кроме этого, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «...информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности». 
    Очевидно, что крайне важным условием достижения точного и качественного результата оценки является степень полезности используемой информации для оценщика. Опираясь на нормативно-правовые акты по оценочной деятельности, можно выделить следующие характеристики используемой в процессе оценки информации: достаточность, достоверность, полнота, существенность. При этом возникает закономерный вопрос о том, является ли совокупность данных четырех критериев полноценной для определения информации, полезной для проведения оценки.
    В отношении финансовой информации ее качественные характеристики рассматриваются в таком документе, как «Концептуальные основы подготовки финансовой отчетности» (The Conceptual Framework for Financial Reporting)(eifrs.iasb.org/eifrs/bnstandards/en/framework.pdf) , который был выпущен Советом по МСФО (IASB) в сентябре 2010 года, на смену разработанной в 1989 году «Концепции подготовки и представления финансовой отчетности (The Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements). Данный документ является совместным проектом Совета по МСФО (IASB) и Совета по стандартам финансового учета США (FASB), и разрабатывается в рамках конвергенции систем МСФО и Национальных стандартов бухгалтерского учета США (US GAAP). 
    В своей статье [5, с. 76-82] Петриченко Д.О. подробно рассмотрел качественные характеристики полезной финансовой информации. Однако следует отметить, что приведенные автором статьи характеристики были представлены на основе анализа вышеупомянутых «Концептуальных основ подготовки финансовой отчетности» и являются взглядом на качественные характеристики полезной финансовой информации со стороны профессионального бухгалтера и аудитора. 
    Целью данной статьи является рассмотрение ключевых качественных характеристик финансовой информации с точки зрения оценщика бизнеса, поскольку именно определение таких характеристик позволить систематизировать, классифицировать исходную финансовую информацию и предложить процедуры по ее подготовке и преобразованию. Результатом данного процесса будет являться разработанная методика формирования финансовой информации для целей оценки бизнеса.
    Вернемся к анализу классификации качественных характеристик полезной финансовой информации, которая была предложена в «Концептуальных основах подготовки финансовой отчетности», и которая была представлена в статье Петриченко Д.О. 
    Прежде всего, чтобы финансовая информация считалась полезной, она должна быть уместной и достоверно представлять те показатели, явления и процессы, для описания которых она составляется. Полезность финансовой информации может быть расширена за счет ее сопоставимости, проверяемости, своевременности и понятности (см. рисунок 1). 
     
    Рис. 1. Качественные характеристики полезной финансовой информации, согласно «Концептуальным основам подготовки финансовой отчетности» (The Conceptual Framework for Financial Reporting, IASB, FASB, 2010) [5, с. 77]
    Следует отметить, что при анализе более ранних версий концепций подготовки финансовой отчетности было выявлено, что эволюция в классификации качественных характеристик полезной финансовой информации произошла в части упрощения структуры показателей и изменения их иерархии. 
    Например, в «Концепции подготовки и представления финансовой отчетности (The Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements), предложенной IASB в 1989 году выделены следующие четыре качественные характеристики и ограничения, с ними связанные:
     
     
    1.понятность (understandability);
    2.уместность (relevance):
    • ценность для составления прогнозов (predictive value) 
    • ценность для оценки результатов (confirming value);
    • существенность (materiality);
    3.достоверность (reliability):
    • справедливое представление (faithful representation);
    • отражение экономической сущности событий, а не только юридической формы (substance over form);
    • нейтральность (neutrality), то есть отсутствие пристрастных оценок (bias);
    • осмотрительность (prudence);
    • полнота (completeness) во всех существенных отношениях;
    4.сравнимость (comparability);
    5.ограничения на уместность и надежность информации:
    • своевременность (timeliness);
    • соотношение затрат / выгод (balance between benefit and costs);
    • соотношение качественных характеристик (balance between qualitative characteristics).
     
    Анализ данных характеристик был произведен в статье Соловьевой О.В. [6, с. 77]. В дополнение к перечисленных характеристикам, автор статьи указывает, что «…в концептуальных основах также обсуждается концепция «правдивого и справедливого представления» (true and fair view / fair presentation), характерная для англо-американской модели. Как отдельная качественная характеристика данная концепция не выделяется, однако отмечается, что соответствие информации всем перечисленным качественным характеристикам обеспечивает правдивое и справедливое представление финансового состояния, результатов и изменения финансового состояния предприятия». 
    Рисунок 2. Качественные характеристики полезной финансовой информации, согласно «Концептуальным основам подготовки и представления финансовой отчетности (Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements, IASB, 1989)» [6, с. 77]
     
    Стоит напомнить, что базой для действующих концептуальных основ, также послужила «Концепция финансовой отчетности» (Statement of Financial Accounting Concept № 2), предложенная FASB в мае 1980 года.
    В частности, на рисунке 3 приведена классификация качественных характеристик учетной информации на основе данной концепции (Statement of Financial Accounting Concept № 2) (http:/www.fasb.org/cs/BlobServer?blobkey=id&blobwhere=1175820900499&blobheader=application%2Fpdf&blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs)
     
    Рисунок 3. Качественные характеристики учетной информации, согласно «Концепции финансовой отчетности» (Statement of Financial Accounting Concept № 2, FASB, 1980).
     
    Следует указать, что перечисленные качественные характеристики финансовой информации предназначены, прежде всего, для подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО. В таком случае, представляется важным выделить ключевые для процесса оценки бизнеса качественные характеристики финансовой информации.
    Очевидно, что всего двух указанных в ФСО № 1 характеристик (достаточности и достоверности) информации недостаточно для понимания того, какие исходные данные будут соответствовать цели оценки, а какие не подойдут.
    Фундаментальными характеристиками полезной для оценки бизнеса финансовой информации следует признать уместность и достоверное представление. 
    Уместная (relevant)  для оценки бизнеса информация должна быть способной оказывать влияние на решения оценщика относительно процесса оценки. При этом степень уместности финансовой информации зависит от ее ценности – ценности для составления прогнозов (predictive value), ценности для оценки результатов (confirming value) или и того, и другого.
    Для того, чтобы иметь ценность для составления прогнозов информация может быть применена пользователями для формирования их собственных ожиданий, при этом она не должна являться предсказанием или прогнозом. В случае оценки бизнеса информация рассматривается как ценная для составления прогнозов, если на основе этих данных возможно построить прогноз денежных потоков для применения в рамках доходного подхода.
    Ценность для оценки результатов представляет собой возможность использования информации для получения сведений о предыдущих оценках, представленных в отчетности. Для проведения оценки бизнеса доходным подходом значимой является такая ретроспективная информация, на основе которой возможно проведение аналитических процедур и дальнейшее выявление взаимозависимостей и тенденций прошлых лет, которые будут учтены в будущих прогнозах. Кроме этого, в рамках затратного подхода ценность для оценки результатов будет представлять ретроспективная и текущая информация о балансовой оценке активов и обязательства, а также информация о результатах переоценки активов, если таковая предусмотрена учетной политикой организации.
    Информация является существенной (material), если ее отсутствие или искажение могут повлиять на решения оценщика в процессе оценки, что в заключении приведет к искажению итогового результата оценки. Существенность (материальность) – это внутреннее, специфическое для конкретного хозяйствующего субъекта проявление уместности, выражающееся в природе финансового показателя, ее абсолютной величине, либо и в том, и в другом. Единая количественная характеристика для определения существенности не может быть установлена каким-либо документом и зависит от условий конкретного хозяйствующего субъекта. Уместность и существенность выступают неотъемлемыми и взаимозависящими факторами признания информации полезной.
    Однако, мнения оценщика и заказчика относительно уместности информации могут разойтись. В большинстве случаев, это связано с различными представлениями оценщика и заказчика относительно ценности информации для проведения оценки. 
    Понятия существенности также для оценщика и заказчика являются различными. С точки зрения заказчика существенность информации выступает критерием для получения желаемого результата оценки, тогда как для оценщика существенность – это основа для принятия справедливого решения о величине итоговой стоимости объекта оценки с учетом рыночных условий. 
    Второй базовой характеристикой выступает достоверность представления (faithful representation) информации, которая, в свою очередь, включает три основных требования.
    Полнота описания (complete depiction) предполагает представление всей информации, необходимой оценщику для понимания оцениваемого объекта, включая все необходимые описания и объяснения. 
    Нейтральное описание (neutral depiction) представляет собой отсутствие предубеждений в выборе или представлении финансовой информации. При этом информация представляется не предвзято (беспристрастно) и без акцентирования внимания оценщика только на отдельных фактах. Нейтральность представления информации является необходимым условием выполнения требований о независимости оценщика. 
    Следует отметить, что достижение абсолютной точности представления финансовой информации практически невозможно, поскольку в процессе оценки может возникать необходимость применения оценочных суждений.  
    Отсутствие ошибок (freedom from error) является предположением о том, что запрашиваемая оценщиком финансовая информация не содержит существенных пропусков и ошибок для описания представляемых явлений и процессов. 
    Достоверность представления информации также может послужить камнем преткновения между оценщиком и заказчиком. Достаточно часто достоверность информации снижается в связи с нежеланием компании предоставлять в полном объеме информацию, запрашиваемую оценщиком. При этом зачастую нарушается баланс между уместностью и достоверностью представления, предпринимаются попытки скрыть определенные факты – информация либо о явлениях и событиях или оценках либо отсутствует,  либо теряется среди ненужных данных. 
    Нужно также понимать, что полностью исключить отсутствие ошибок в предоставляемых данных практически невозможно. В таком случае, оценщик должен при выявлении подобного рода несоответствий, неточностей или ошибок, информировать об этом заказчика в целях получения достоверной информации. При невозможности устранения ошибок, обязательным требованием будет внесение в раздел допущений и ограничительных условий в отчете об оценке соответствующего заявления оценщика.
    Базовые характеристики финансовой информации являются фундаментальными, что означает обязательность их выполнения, в противном случае, недостоверное представление уместных показателей или достоверное представление неуместных делает информацию бесполезной для оценщика.
    Расширенные характеристики финансовой информации дополняют базовые и помогают оценить ее значимость для проведения оценки, а также облегчают восприятие информации, снижая время на ее обработку. Однако в случае невозможности соблюдения все дополнительных критериев, акцент делается на наиболее важных из них. 
    Сопоставимость (comparability) данных предполагает возможность сравнения: 
    – с аналогичной информацией о других компаниях; 
    – с аналогичной информацией о самой компании – за различные периоды или на различные даты. 
    В таком случае, оценщик должен убедиться в том, что сравниваемая финансовая информация рассчитана на основе использования единых учетных методов, отраженных в учетной политике. В противном случае, оценщику необходимо осуществить процедуры нормализации в отношении рассматриваемой информации.
    Проверяемость (verifiability) означает возможность для оценщика удостовериться в том, что представленная информация сформирована из надежных источников. При этом проверку надежности источников оценщик может произвести самостоятельно, а в случае невозможности проведения проверки оцениваемых величин заказчик предоставляет достаточные гарантии таковой надежности. Следует отметить, что финансовая отчетность, имеющая аудиторское заключение, существенно повышает свое качество с точки зрения критерия проверяемости. 
    Своевременность (timeliness) означает доступность информации для принятия решений в сроки, в которые она может повлиять на принимаемые оценщиком решения. Поскольку стоимость объекта оценки определяется по состоянию на конкретную дату оценки, а дата составления отчета всегда является более поздней датой, то существует определенная проблема «устаревания» величины стоимости на момент передачи отчета заказчику. Частично решить эту проблему возможно при условии своевременности предоставления заказчиком всего пакета документов, запрошенных оценщиком. Поэтому в случае проведения срочной оценки скорость предоставления исходной информации выступает одним из основополагающих требований. 
    Понятность (understanability) финансовой информации является наиболее субъективным критерием. Очевидно, что структурированная, классифицированная, четко описанная исходная информация является понятной и полезной для проведения оценки. Однако не во всех случаях формат предоставления информации со стороны заказчика является приемлемым для проведения процедур по подготовке и преобразованию информации оценщиком. В этой ситуации оценщик и заказчик будут по-разному трактовать критерий понятности информации, поскольку для каждого информация выполняет различные задачи. Оптимальным решением может послужить разработка типовых шаблонов для наиболее значимой информации, заполнение которых заказчиком приведет к упрощению и стандартизации используемой для оценки информации. 
    Вполне очевидным является то, что далеко не вся финансовая информация, предоставленная заказчиком, будет соответствовать всем критериям качественности. В этом случае следует задуматься о перечне процедур в отношении «некачественной» финансовой информации, которые бы позволили повысить ее качество, в случае если это возможно. В таблице 4 рассмотрено влияние качественных характеристик финансовой информации на процесс оценки бизнеса и предложены процедуры в отношении финансовой информации, не соответствующей критериям качества.
    В результате проведенного анализа качественных характеристик финансовой информации, очевидно, что указанные в действующем законодательстве в области оценочной деятельности четыре требования к информации для целей оценки (достаточность, достоверность, полнота, существенность) являются лишь общими критериями качественности используемой информации. Для уточнения степени полезности информации, используемой в процессе оценки, выглядит вполне целесообразным применение уточняющих критериев, предложенных в данной статье.
    Проанализировав сущность качественных характеристик финансовой информации с точки зрения оценщика бизнеса, можно заключить, что рассмотренные в данной статье критерии качественности финансовой информации позволят ее классифицировать и использовать в дальнейшем в процедурах формирования финансовой информации для целей оценки бизнеса. 
     
    Таблица 4.  Влияние качественных характеристик финансовой информации на процесс оценки бизнеса (см. в первоисточнике)
     
    Список использованных источников:
    1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
    2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)».
    3. Концептуальные основы подготовки финансовой отчетности (The Conceptual Framework for Financial Reporting) [Электронный ресурс] /  IFRS Foundation – Режим доступа: http://eifrs.iasb.org/. – Загл. с экрана.
    4. Концепция финансовой отчетности (Statement of Financial Accounting Concept № 2) [Электронный ресурс] / Financial Accounting Standards Board (FASB) – Режим доступа: http://www.fasb.org/. – Загл. с экрана.
    5. Петриченко Д.О. Качественные характеристики полезной финансовой  информации как основа для формирования профессионального суждения. – Инновационное развитие экономики. – 2012, № 2(8).
    6. Соловьева О.В. Концептуальные основы подготовки и предоставления финансовой отчетности как основа системы международных стандартов финансовой отчетности. – Аудит и финансовый анализ. – 2008, № 2.
    Косоруова И.В. - Некоторые аспекты применения поведенческих финансов в оценке бизнеса (2013г.)


    Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 8 (143) 2013 
    Оценка всех видов собственности

    Некоторые аспекты применения поведенческих финансов в оценке бизнеса

    И.В. Косорукова 
    заведующий кафедрой оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», кандидат экономических наук, доцент (г. Москва) 
    Косорукова Ирина Вячеславовна, IKosorukova@ s-university.ru
    Kosorukova I. V., director of valuation activity, fund market and capital taxation professorship MUIF «Synergy», Moscow, Ph.D. (economics), Assistant Professor
    E-mail: IKosorukova@ s-university.ru

    Исследованиями зарубежных, а в последние годы и российских ученых подтверждено, что, действуя в условиях неопределенности и риска, отдельные индивиды и группы лиц подвергаются влиянию целого ряда иллюзий, эмоций, ошибочного восприятия информации и прочих «иррациональных» факторов. На фоне воздействия таких факторов происходит принятие инвестиционных и финансовых решений. Изучение влияния таких факторов и их последствий осуществляется в рамках нового направления науки, названного «поведенческими (психологическими) финансами». При этом нужно отметить, что формируется понимание поведенческой экономической теории как нового направления в исследовании экономических явлений [3].
    Развитие фондовых рынков и появление многочисленных рыночных инструментов, весьма привлекательных в качестве объекта инвестирования, обусловили разработку целого ряда финансовых теорий и моделей, призванных вооружить потенциального инвестора необходимым инструментарием для разработки эффективных инвестиционных стратегий. 
    В данной работе мы не будем подробно  описывать результаты указанных исследований, поскольку в последние годы было опубликовано достаточное количество работ, освещающих эти вопросы на русском языке (см. например,  [1, 2, 3, 4, 5]). 
    В основе подавляющего большинства классических финансовых теорий и моделей лежит предположение о рациональном поведении инвестора на рынке, однако результаты проведенных исследований [1–5] ставят под сомнение возможность применения классического подхода к принятию решений и опровергают тот факт, что поведение инвестора на рынке всегда рационально.
    Остановимся на одном из аспектов поведенческих финансов – их влияние на формирование стоимости бизнеса. Основные направления такого влияния также уже были отражены в работах [2–5].
    Рассматривая поведенческую экономическую теорию с позиции нового подхода к исследованию экономических явлений автор [3] отмечает ее более высокие «предсказательные возможности» по сравнению с традиционными моделями и концепциями. При этом он выделяет следующие области экономического анализа: выбор в условиях риска и неопределенности; межвременной выбор; теория игр. 
    В работах [2 и 5] отмечаются такие закономерности поведенческих финансов:

    • эвристическая обработка информации инвесторами;
    • непостоянство имеющейся на рынке информации;
    • когнитивный диссонанс;
    • различный поход к интерпретации информации;
    • эффект реакции рынков на новости;
    • эвристика репрезентативности;
    • излишняя самоуверенность и иллюзия управления ситуацией;
    • эффект диспозиции;
    • «домашние» преференции;
    • «информационные каскады», или теория стадного поведения

    Авторы [4] выделяют следующие направления, где поведенческие финансы активно влияют на формирование стоимости бизнеса:

    • расчет ставки дисконтирования при оценке бизнеса;
    • применение процедуры дисконтирования;
    • использование традиционных подходов к оценке;
    • синтетические модели оценки.


    Исходя из результатов проведенного нами анализа полагаем, что к указанным направлениям было бы целесообразно добавить еще одно направление, связанное с анализом внешней и внутренней информации, предшествующее непосредственно процедуре оценивания стоимости. Понятно, что все указанные выше направления напрямую связаны с этапом анализа информации, но они не раскрывают проблему первичной оценки информации оценщиком о внешней и внутренней среде бизнеса. Несмотря на утверждение о том, что более объективными методами оценки стоимости бизнеса являются синтетические модели оценки [4, с. 43], в российской практике пока преобладает применение метода дисконтирования денежных потоков как основного для оценки стоимости бизнеса. Поэтому рассмотрим проблему влияния анализа данных о внешней и внутренней среде на расчет стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков (ДДП).
      Как правило, закладываемые оценщиком темпы прироста выручки (отправная точка в расчете стоимости методом ДДП) в доходном подходе базируются на прогнозных значениях темпов прироста  либо самой компании, либо отрасли, либо темпов инфляции. Все эти показатели, так или иначе, определяются экономической ситуацией в стране и/или в мире, которую оценщик обычно рассматривает через призму роста ВВП страны.
    В допущениях обобщенной поведенческой модели оценки стоимости активов [2, с. 185-190] рассматриваются три случайных переменных [2, с. 187], две из которых напрямую зависят от мнения оценщика в рамках формирования прогнозов будущих доходов бизнеса: ε1 – случайная переменная, характеризующая совокупную ошибку обработки информации  и ε2 - случайная переменная, характеризующая совокупную ошибку репрезентативности .
    Третья переменная характеризует ошибки предпочтений инвесторов, но она, на наш взгляд, актуальна в рамках сравнительного подхода в оценке бизнеса для понимания величины ошибки инвестора  в цене акции на фондовом рынке, а вот для доходного подхода в качестве третьей переменной имеет смысл рассмотреть влияние когнитивного диссонанса   на формирование стоимости.
    Кроме того, анализ практики оценки стоимости бизнеса методом ДДП в  периоды, в которых экономика страны находилась практически в пиковых моментах с точки зрения теории жизненного цикла (это, соответственно, 2007 и начало 2008 года – фаза подъема (бума) и вторая половина 2008 и 2009 год – фаза кризиса), показал, что оценщики (особенно не долго работающие на рынке) подпадают под влияние эффекта  «информационного каскада» (или теории стадного поведения). 
    На фазе подъема такие специалисты строили прогнозы исходя из величины темпов прироста в размере 8-10 процентов в год, а на фазе кризиса использовали отрицательные темпы прироста не только в рамках прогнозного, но и постпрогнозного периода. Таким образом, видимо наличие эффекта  «информационного каскада» также стоит учитывать при построении обобщенной поведенческой модели как четвертую переменную на фазах подъема (бума) и кризиса.
    Анализируя влияние первых двух переменных (ε1 и ε2) стоит отметить, что они могут проявляться при формировании стоимости бизнеса не только в рамках анализа внешней среды, но и в рамках оценки состояния бизнеса  посредством анализа внутренних рисков. Такой анализ проводится исходя из результатов расчета показателей финансового анализа, и их интерпретация влияет на величину особых рисков в расчете ставки дисконтирования для закрытых компаний.  Нередко российские оценщики проводят анализ результатов, сопоставляя фактические данные компании с нормативными значениями, а не со среднеотраслевыми, что приводит как к завышению, так и к занижению величины ставки дисконтирования.
    Рассмотрим на примере темпов роста ВВП реакцию  специалистов по прогнозированию макроэкономических показателей Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) на прогнозное изменение темпов роста. Исходные данные представлены в таблице 1 (к большому сожалению, не удалось найти в открытом доступе бо́льшую часть информации за 90-ые годы прошлого столетия). Конечно, представленной информации явно не достаточно для серьезного анализа и  выводов, но тем не менее кое-какие тенденции можно отследить. 
    В течение последних 25 лет российская экономика чаще находилась не в позитивной динамике, что, видимо, и повлияло на формирование сдержанных прогнозов (только в 30 процентах случаев прогнозы выше фактических данных). Данные, представленные в таблице 2, подтверждают тезис о том, что «удовлетворение от потенциальной прибыли и боль от убытков не симметричны» [2, с. 190].

    Таблица 2
    Анализ отклонений прогнозных и фактических значений темпов прироста ВВП за 1997-2012 годы, в процентах


    Также можно подтвердить наличие ошибки обработки информации в пиковый период подъема 2007 года (таблица 3). Подтверждается постулат: «нереалистичный оптимизм и стремление выдавать желаемое за действительное создают ситуацию, когда чрезмерная реакция рынка чаще всего наблюдается в случае позитивных сигналов» [2, с. 189]. Как видим, такая реакция наблюдается не только на фондовом рынке, но и при прогнозировании макроэкономических показателей, что чрезвычайно актуально для оценщиков при построении денежных потоков в методе дисконтированных денежных потоков.


    Таблица 3
    Анализ отклонений прогнозных и фактических значений темпов прироста ВВП за 1997-2012 годы в пиковые периоды, в процентах


    Отклонения в прогнозных данных 1998 и 2007 годов (таблица 3) свидетельствуют о наличии такой реакции, правда, в данном случае разнонаправленной . При этом напрашивается вывод о необходимости введения поправки либо в темпы прироста выручки, либо в величину ставки дисконтирования. Очевидно, эти поправки в ситуации подъема экономики должны действовать в сторону снижения темпов прироста выручки или увеличения величины ставки дисконтирования, в ситуации кризиса в экономике поправки должны действовать в сторону увеличения темпов прироста выручки или снижения ставки дисконтирования.
    Конечно, по этой достаточно скупой совокупности данных, сложно сделать выводы о наличии устойчивого эффекта и величине поправки, но, считаю, что исследования в данном направлении имеет смысл продолжать.
     
    ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

    1. Евстигнеев В. Р. Прогнозирование доходности на рынке акций. М. : Маросейка, 2009.
    2. Поведенческие финансы. Инвесторы, компании, рынки / под ред. К. Бейкера, Дж. Нофсингера ; пер. с англ. М. : Маросейка, 2011. Вып. 1.
    3. Павлов И. Поведенческая теория – позитивный подход к исследованию экономической деятельности // Вопросы экономики. 2007. № 6.
    4. Федотова М. А., Рутгайзер В. М., Будицкий А. Е. Поведенческая оценка и ее дальнейшие перспективы в российских условиях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 1 (88).
    5. Федотова М., Плескачевский В., Рутгайзер В., Будицкий А. Поведенческая оценка: концепция поведенческих финансов и ее применение в оценке бизнеса // Вопросы экономики. 2009. № 5.
    6. Российский статистический ежегодник. 2012 : стат. сб. / Росстат. М., 2012. URL: h
    7. Социально-экономическое положение России. Январь – декабрь 2012 года. URL:
    8. О разработке уточненных прогнозов социально-экономического развития Российской Федерации на 1999 год и на период до 2001 года : письмо
    9. Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 23 октября 1998 года № ИМ-2099/1-267. URL:
    10. О разработке уточненных прогнозов социально-экономического развития Российской Федерации на 2000 год и на период до 2002 года : письмо Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13 сентября 1999 года № СА-692/1-241 URL:
    11. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2005 год и основные параметры прогноза до 2007 года / Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. URL:
    12. Сценарные условия социально-экономического развития и основные показатели сводного финансового баланса Российской Федерации на 2006 год и на период до 2008 года / Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. URL:
    13. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2008 год, параметры прогноза на период до 2010 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий / Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. URL:
    14. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL: 
    15. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2010 год и плановый период 2011 и 2012 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL:
    16. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL: 
    17. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2012 год и плановый период 2013–2014 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL:
    18. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2013 год и плановый период 2014–2015 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL:
    19. Сценарные условия, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. URL: 

    Полный текст статьи >>>

    Косорукова И.В., Катюшина Т.А.- Анализ бизнеса как объекта оценки в разрезе организационно-правовых форм организаций в РФ, Москва, 2012г

    Анализ бизнеса как объекта оценки в разрезе организационно-правовых форм организаций в РФ

     
    И. В. Косорукова,
    кандидат экономических наук, доцент,
    заведующий кафедрой "Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения " Московского финансово-промышленного университета "Синергия "
    г. Москва
     
    Т.А. Катюшина,
    аспирант кафедры "Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения " Московского финансово-промышленного университета "Синергия "
    г. Москва
     
    Аннотация
    В Российской Федерации законодательством предусмотрены различные организационно-правовые формы хозяйствующих субъектов. Актуальное направление оценочной деятельности - оценка бизнеса, позволяет определить стоимость собственного капитала хозяйствующих субъектов. Российское оценочное законодательство указывает на необходимость идентификации объекта оценки как объекта гражданских нрав. В этой вязи оценщику необходимо проанализировать состав уставного капитала организации соответствующей организационно-правовой формы, чтобы верно сформулировать и описать бизнес как объект оценки. В данной работе приводится обзор существующих в настоящее время в РФ организационно-правовых форм хозяйствующих субъектов с анализом объекта оценки в каждой организационно-правовой форме.
    Косорукова И.В. - Влияние организационно-правовой формы предприятия на идентификацию и описание бизнеса как объекта оценки,2011

    Косорукова И.В., канд. экон. наук, доцент,зав. кафедрой оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения МФПУ «Синергия»,г. Москва, 2011г  -

    Влияние организационно-правовой формы предприятия на идентификацию и описание бизнеса как объекта оценки
     
    Ключевые слова: бизнес, имущественный комплекс, объект оценки, стоимость.
    Аннотация
    Международные и Европейские стандарты оценки не отождествляют понятие бизнеса (стоимости действующего предприятия) и имущества организации, ее активов, что указывает на наличие двух принципиально разных объектов оценки: бизнеса и имущественного комплекса предприятия. Однако используемая терминология указанных стандартов не соответствует терминологии, имеющейся в российском гражданском и оценочном законодательстве. Федеральные стандарты оценки также пока никак не трактуют такую разницу. В данной статье проанализирована сущность указанных объектов оценки с точки зрения специфики российского законодательства и идентификации объектов оценки в этом направлении оценочной деятельности.

     

    Неосязаемые активы, как составляющая стоимости бизнеса с точки зрения законодательства РФ на современном этапе

    Шишляев Денис Владимирович

    Оценивая рыночную стоимость бизнеса, оценщик получает совокупную величину стоимости всего хозяйствующего субъекта. С точки зрения самой простой модели формирования стоимости она будет выглядеть следующим образом:

    Стоимость бизнеса = стоимость активов — обязательства

    Данная формула не идеальна, однако она даёт самое простое представление о стоимости с точки зрения оценки.

    Анализируя стоимость любого бизнеса можно выделить три основные составляющие, генерирующие стоимость:

    • материальная составляющая (материальные активы);
    • финансовая составляющая (финансовые активы);
    • неосязаемая (интеллектуальная) составляющая (неосязаемые активы).

    Материальные активы, как составляющая стоимости бизнеса

    Материальная составляющая стоимости бизнеса — то, что связывает хозяйствующий субъект с реальным, физическим миром. Т. е. это физические объекты, стоимость которых заключается именно в физических, материальных качествах. В данную категорию относятся материальные объекты, которыми, согласно закону, имеет право владеть хозяйствующий субъект (бизнес) для достижения основной цели — осуществления деятельности. Материальная составляющая стоимости бизнеса состоит из следующих материальных активов:

    • основные средства (согласно ПБУ 6/01);
    • материально-производственные запасы (согласно ПБУ 5/01).

    Финансовые активы, как составляющая стоимости бизнеса

    Финансовая составляющая стоимости бизнеса — это финансовые активы, во всех проявлениях, законодательно утвержденные и принятые к обращению в РФ. В данную категорию включаются: долгосрочные вложения, краткосрочные вложения, дебиторская задолженность, ценные бумаги, средства на расчетных счетах, средства в кассе и прочие.

    Всё многообразие типов и видов финансовых активов, которыми может владеть организация достаточно велико.

    Неосязаемые активы, как составляющая стоимости бизнеса

    Нематериальная составляющая стоимости бизнеса — самая малоизученная и противоречивая составляющая на современном этапе развития оценочной деятельности. Зарубежный опыт оценки данного типа активов зачастую вовсе неприменим в Российской Федерации из-за различий не только учёта подобного типа активов, но и из-за противоречий законодательства РФ, регулирующего правовые основы подобного типа объектов. В данный момент существует несколько точек зрения (законодательных, теоретических) на подобные активы.

    С точки зрения российского законодательства существует три различных взгляда на состав и структуру неосязаемых активов:

    1. с позиции бухгалтерского учета объектов интеллектуальной собственности, как нематериальных активов предприятия (бизнеса);
    2. с позиции налогового учета и налогообложения;
    3. с позиции гражданского законодательства, в котором прописаны существующие на текущий момент объекты интеллектуальной собственности.

    Позиция бухгалтерского учета утверждена, в основном, ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов».

    Согласно ПБУ 14/2000 объект может быть принят к учету в качестве нематериального актива, только при единовременном выполнении следующих условий:

    1. отсутствие материально — вещественной (физической) структуры;
    2. возможность идентификации (выделения, отделения) организацией от другого имущества;
    3. использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
    4. использование в течение длительного времени, т. е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
    5. организацией не предполагается последующая перепродажа данного имущества;
    6. способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;
    7. наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака и т. п.)

    Таким образом, любой объект, удовлетворяющий одновременно всем вышеперечисленным условиям может быть принят к учёту в качестве нематериального актива. С одной стороны, все требования данного законодательного акта разумны и необходимы, однако, достаточны ли они? Нет. Существует, например, такой вид объектов ИС, как всемирно признанное «ноу-хау» — информация, защищаемая самой фирмой и по определенным причинам не подвергнутая процедуре патентования. Такая информация обладает стоимостью и зачастую немалой, однако к бухгалтерскому учёту в качестве нематериального актива отнесена быть не может, т. к. на него нет «охранного документа». В рамках данной работы учитывается существующая возможность оценки «ноу-хау» в режиме «коммерческой тайны» но не как нематериального актива, а как объекта интеллектуальной собственности — неосязаемого актива.

    Так же в данном положении по бухгалтерскому учету выделяются два специфических вида активов, признанных нематериальными:

    • деловая репутация организации;
    • организационные расходы.

    Согласно ПБУ 14/2000 деловая репутация организации может определяться в виде разницы между покупной ценой организации (как приобретенного имущественного комплекса в целом) и стоимостью по бухгалтерскому балансу всех ее активов и обязательств.

    То есть с точки зрения ПБУ 14/2000 деловая репутация — всего лишь «лазейка» через которую отражают несоответствие рыночной стоимости и балансовой стоимости, а не деловая репутация, как таковая. Это происходит в связи с тем, что существуют неосязаемые активы, которые по определенным причинам либо не могут быть признаны нематериальными и поставлены на баланс, либо не ставятся на баланс по желанию собственника.

    Под «организационными расходами», согласно ПБУ 14/2000, понимаются «…расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал организации».

    Там же отдельно выделено, что «в состав нематериальных активов не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала организации, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них».

    Позиция налогового учёта и налогообложения утверждена Налоговым Кодексом РФ. Согласно НК РФ «…нематериальными активами признаются приобретенные и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течение длительного времени (продолжительностью свыше 12 месяцев)». В этом же пункте перечислены еще два требования, необходимых для признания какого-либо актива нематериальным:

    • наличие способности приносить налогоплательщику экономические выгоды (доход);
    • наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого нематериального актива и (или) исключительного права у налогоплательщика на результаты интеллектуальной деятельности [в том числе патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака].

    Всё вышесказанное почти соответствует требованиям бухгалтерского учёта к признанию какого-либо актива нематериальным, однако в данной статье имеются и расхождения с ПБУ 14/2000. В п. 3 статьи 257 части 2-й НК РФ приводится и список, в котором указаны некоторые активы, отнесенные к нематериальным, в том числе и «…владение "ноу-хау".

    Таким образом, согласно НК РФ, «ноу-хау» является нематериальным активом, однако, в соответствии с требованиями этой же статьи, для признания«ноу-хау» нематериальным активом необходимо «…наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого нематериального актива и (или) исключительного права у налогоплательщика на результаты интеллектуальной деятельности [в том числе патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака]».

    В итоге получается, что существуют некие загадочные «надлежаще оформленные документы», позволяющие признать практически любой объект интеллектуальной собственности нематериальным активом с точки зрения налогообложения.

    В данной статье оговаривается так же и то, что «…к нематериальным активам не относятся:

    • не давшие положительного результата научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы;
    • интеллектуальные и деловые качества работников организации, их квалификация и способность к труду».

    В итоге, проанализировав требования бухгалтерского и налогового учёта к признанию актива нематериальным, мы полагаем, что они несколько противоречивы и могут ввести в заблуждение в ходе оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. В связи с этим мы считаем необходимым дальнейший анализ законодательства регулирующего отношения в области идентификации объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов с последующим выделением максимально исчерпывающего перечня возможных объектов оценки не противоречащих законодательству и являющихся интеллектуальной составляющей стоимости бизнеса (неосязаемыми активами).

    Позиция гражданского законодательства закреплена в следующих нормативно-правовых актах РФ:

    • Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч. 1и 2) ред. от15.05.2001г.
    • Закон «Об авторском праве и смежных правах» № 5351–1 от 09.07.1993г.
    • «Патентный Закон РФ» № 3517–1 от 23.09.1992г.
    • Закон РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» № 948–1 от 22.03.1991г.
    • Закон РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» № 3520–1 от 23.09.1992г.
    • Закон РФ «О правовой охране топологий интегральных микросхем» № 3526–1 от 23.09.1992г.
    • Закон РФ «О селекционных достижениях» № 5605–1 от 06.08.1993г.
    • Закон РФ «О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных» № 3523–1 от 23.09.1992г.
    • Постановление Министров СССР № 584 от 21.08.1974г., утверждающее «Положение об открытиях, изобретениях и рационализаторских предложениях».

    Большинство объектов интеллектуальной собственности, выделенных в гражданском законодательстве, могут быть признаны нематериальными активами, однако не все. Например, «открытие» не может являться нематериальным активом, т. к. у физического или юридического лица не может быть исключительного права на открытие, а только право на авторство у физического лица, в связи с тем, что открытие является общественным достоянием и не может быть индивидуализировано.

    В итоге нами были рассмотрены существующие законодательно отраженные точки зрения на состав и структуру неосязаемых активов (интеллектуальной составляющей стоимости бизнеса). В ходе анализа были выявленные интеллектуальные активы (НМА и ОИС) которые могут являться объектами оценки, согласно существующему законодательству.

    Мы считаем необходимым привести полный перечень выявленных нами объектов оценки:

    1. Бухгалтерский учёт:
      • Деловая репутация организации.
      • Организационные расходы.
    2. Налогообложение:
      • «Ноу-хау».
    3. Гражданское законодательство:
      • Право на воспроизведение, распространение и импорт.
      • Право на запись и право на подвижные изображения.
      • Право на публичный показ или публичное исполнение.
      • Право на передачу в эфир и право на сообщение для всеобщего сведения по кабелю.
      • Право на перевод и переработку произведения.
      • Права исполнителей.
      • Права производителей фонограмм.
      • Права организаций эфирного и кабельного вещания.
      • Право на программы для ЭВМ и базы данных.
      • Право на товарный знак, знак обслуживания.
      • Право на наименование места происхождения товаров (услуг).
      • Право на фирменное наименование.
      • Право на изобретение.
      • Право на полезную модель.
      • Право на промышленный образец.
      • Право на селекционное достижение.
      • Право на коммерческую тайну.
      • Право на пресечение недобросовестной конкуренции.
      • Право на пользование земельными участками, природными ресурсами, водными объектами.
      • Деловая репутация.
      • Открытие.
      • Рационализаторское предложение.
      • Право на топологию интегральной микросхемы.

    Деловая репутация выделена дважды в связи с различиями, которые вкладываются в данное понятие нормами ПБУ 14/2000 и нормами Гражданского Кодекса РФ. Организационные расходы являются нематериальным активом, но не являются интеллектуальной собственностью.

    Налоговый Кодекс РФ вводит понятие «ноу-хау» в хозяйственный оборот, однако, по сути «ноу-хау» выделенный в НК РФ можно исключить, заменив его понятием «коммерческая тайна» гражданских норм права.

    Однако есть еще несколько точек зрения на состав и структуру интеллектуальных активов не получивших отражение в российском законодательстве. Например — теория «интеллектуального капитала». Понятие «интеллектуальный капитал», используется в основном менеджерами при управлении персоналом и нематериальными активами, при создании благоприятного образа фирмы с целью привлечения инвестиций и при оценке бизнеса, основанного на знаниях, с целью его купли или продажи.

    В теории интеллектуального капитала существует следующее распределение по элементам:

    • Человеческий капитал — собранная вместе и обученная рабочая сила, хороший менеджмент, контракты с выдающимися специалистами в той сфере, к которой относится бизнес, ноу-хау, неотделимые от конкретного физического лица;
    • Структурный капитал — ИС, информационные ресурсы, инструкции и методики работы, система организации фирмы, систематизированные знания, в том числе ноу-хау (отделимые от физических лиц и от фирмы);
    • Рыночный капитал — товарные знаки, знаки обслуживания; фирменные наименования; деловая репутация; наличие своих людей (insiders) в организациях партнерах или клиентах; наличие постоянных покупателей; повторные контракты с клиентами и т. д.

    В результате проведенного анализа составляющих стоимости бизнеса нами было выявлено, что согласно законодательству можно выделить четыре основных элемента, формирующих стоимость:

    • материальные активы;
    • финансовые активы;
    • неосязаемые активы;
    • пассивы.

    Неосязаемые активы в свою очередь состоят из:

    • нематериальных активов;
    • идентифицируемых согласно законодательству РФ объектов интеллектуальной собственности (которые не могут быть признаны НМА);
    • неидентифицируемых согласно законодательству РФ объектов интеллектуальной собственности (которые не могут быть признаны НМА).

    Cтоимость бизнеса = Материальные активы + Финансовые активы + Неосязаемые активы — Пассивы

    Неосязаемые активы

    Нематериальные активы (НМА)

    Идентифицируемые согласно законодательству РФ объекты интеллектуальной собственности (которые не могут быть признаны НМА)

    Неидентифицируемые согласно законодательству РФ объекты интеллектуальной собственности (которые не могут быть признаны НМА)

    • Деловая репутация организации
    • Организационные расходы
    • Право на воспроизведение, распространение и импорт.
    • Право на запись и право на подвижные изображения.
    • Право на публичный показ или публичное исполнение.
    • Право на передачу в эфир и право на сообщение для всеобщего сведения по кабелю.
    • Право на перевод и переработку произведения.
    • Права исполнителей.
    • Права производителей фонограмм.
    • Права организаций эфирного и кабельного вещания.
    • Право на программы для ЭВМ и базы данных.
    • Право на товарный знак, знак обслуживания.
    • Право на изобретение.
    • Право на полезную модель.
    • Право на промышленный образец.
    • Право на селекционное достижение.
    • Право на пользование земельными участками, природными ресурсами, водными объектами.
    • Право на топологию интегральной микросхемы.
    • Право на наименование места происхождения товаров (услуг).
    • Право на фирменное наименование.
    • Право на коммерческую тайну.
    • Право на пресечение недобросовестной конкуренции.
    • Открытие.
    • Рационализаторское предложение.
    • Собранная вместе и обученная рабочая сила.
    • Хороший менеджмент.
    • Контракты с выдающимися специалистами в той сфере, к которой относится бизнес.
    • Ноу-хау, неотделимые от конкретного физического лица.
    • Информационные ресурсы.
    • Инструкции и методики работы.
    • Система организации фирмы.
    • Систематизированные знания.
    • Наличие своих людей (insiders) в организациях партнерах или клиентах.
    • Наличие постоянных покупателей.
    • Повторные контракты с клиентами и т. д.
    Бизнес-процессы
    Бондарева А.Н. Бизнес-процесс в условиях конкуренции оказания образовательных услуг

    Изменения в социально-экономической жизни России, вхождение России в мировое сообщество, связанные с переходом от централизованного ведения хозяйства к рыночной экономике и к коммерциализации не только сферы производства, но и других  сфер деятельности, в том числе в сфере образования, привели к проблематичности существования привычных производственных процессов и систем, их организующих. На это повлияла интеграция в Российскую экономику другой, более прогрессивной, культуры труда, многообразие новых профессий и требований к профессиональным компетенциям работников, которые поставили организации всех сфер производства и обслуживания в жесткие конкурентные условия. 

     Конкурентоспособной стала такая организация труда, основой которой явились научно обоснованная рациональность и разумность в использовании и управлении определенными ресурсами, а результатом – высокая эффективность и востребованность обществом изготовленной продукции. Ресурсы определяют особенности происходящих процессов в организации и способы достижения поставленных целей. Ресурсами могут являться информация, время, деньги, материалы, оборудование, методическое обеспечение, люди, интеллектуальная собственность, географические и пространственные границы операции, психическая энергия, знания, навыки, умения и т.д.                          
     Под процессом понимается «совокупность последовательных действий, направленных на достижение определенного результата» («Большой энциклопедический словарь»). Например, производственный или учебный процессы всегда будут направлены на достижение заранее определенного результата. Процесс помогает выделить некоторые операции (части, элементы) выполняемой деятельности (задания, проекта) для их анализа и совершенствования, что повысит качество продукта и повлияет на результативность деятельности в целом. В международных стандартах ISO 9000:2000, описывающих требования к системе управления качеством продукции организаций, употребляется термин «процесс», который является синонимом термину «бизнес-процесс». Данные стандарты приняты в большинстве стран мира, в том числе в Российской Федерации «Национальный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р ИСО 9000-2008», и применимы к организациям любых форм собственности и видов деятельности. Их используют для создания и понимания системы управления качеством, для формализации успешной деятельности организации, ее постоянного улучшения.
     Создание и описание схем процессов, количества и зависимостей их элементов между собой является основной задачей, так как позволяет выявить и установить функциональные взаимосвязи операций, порядок их выполнения, наиболее рациональное использование ресурсов и убрать все лишние элементы. 
     М.Рыбаков определяет «набор действий, который выполняется в компании для получения заданного результата»  как бизнес-процесс, В.В.Кондратьев и М.Н.Кузнецов в результате исследований делают вывод, что «бизнес-процессы создают добавленную стоимость продукта и сам продукт, представляющий ценность для клиента; формируют результат и потребительские качества, за которые внешний клиент готов платить деньги, нацелены на получение прибыли» . С.М.Ковалев и В.М.Ковалев понимают под бизнес-процессом «логичный, последовательный, взаимосвязанный  набор мероприятий, который потребляет ресурсы, создает ценность и выдает результат». Следовательно, бизнес-процесс – это операции, действия, элементы деятельности, расположенные в определенном порядке, логически и оптимально связанные между собой для создания продукта, пользующегося спросом. Для того чтобы создать продукт, необходим заказчик или его потребитель, он определяет спрос на нее, устанавливает в договоре требования к качеству, количеству, срокам и т.д. Возникает цепь – бизнес-процесс: поставщик – организация – потребитель. Организация сама ищет ресурсы изготовления данного продукта, она в данной ситуации разрабатывает систему взаимосвязанных операций с использованием имеющихся ресурсов, которая и представляет собой ценность по созданию необходимого продукта.
     Так как бизнес-процессы свойственны любой организации любой сферы деятельности в условиях конкуренции, то возможно рассмотреть бизнес-процесс, применимый к сфере образования – профессиональной подготовки и переподготовки обучающихся. Ю.Б.Рубин определяет конкуренцию, как «одну из наиболее важных тенденций функционирования и развития экономики». «Образование, превращаясь в конкурентную сферу, переходит из просто социального сектора в производственный», - считает А.Адамский.   Актуальность объясняется потребностью коммерческих структур в работниках нового качества, обладающих специальными компетенциями, способными ориентироваться в пространстве новых знаний и технологий, знающих корпоративную культуру. Образование, превращаясь в конкурентную сферу, переходит из просто социального сектора в производственный». Формирующийся рынок труда создает конкуренцию не только среди соискателей рабочих мест, но и среди учебных заведений, готовящих работников. В «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» модернизация образования рассматривается в качестве необходимого условия для функционирования рынка труда, позволяющего оперативно реагировать на экономические вызовы, повышающего конкурентоспособность кадрового потенциала. Поэтому бизнес-процесс в условиях конкуренции оказания образовательных услуг в сфере профессиональной подготовки граждан занимает важное место в деятельности любого учебного заведения профессионального образования. Конкурентоспособные образовательные услуги определяют конкурентоспособность учебного заведения. В профессиональном образовании в качестве бизнес - цели рассматриваются конкурентные действия по оказанию образовательных услуг, ориентированных на формирование у создаваемого человеческого продукта конкурентоспособных профессиональных компетенций, являющегося  интеллектуальным потенциалом общества, способного в полученной профессии его изменять. 
    Бизнес-процесс, по мнению ученых, должен состоять из трех частей: а) основных процессов, б) обеспечивающих процессов и  в) управленческих процессов. 
    Существует несколько способов описания бизнес-процесса. Первый способ есть не что иное, как текстовое последовательное описание бизнес-процесса. С.М. Ковалев и В.М. Ковалев описали бизнес-процесс, его потоки, окружение в журнале «Консультация директора» и провели анализ восприятия человеческим мозгом текстовых описаний бизнес-процесса и выявили, что описание бизнес-процесса в текстовом виде системно рассмотреть и проанализировать невозможно, так как при чтении последующей информации забывается предыдущая.
    Второй недостаток текстового представления бизнес-процесса заключается в том, что человеческое сознание имеет образное мышление. Поэтому для создания образов при чтении текста необходимо дополнительное время и умственные усилия. В связи с этим при использовании текстового описания бизнес-процессов производительность и качество решений по оптимизации деятельности оказываются низкими. 
    Вторым способом описания бизнес-процесса является табличный способ, он более структурирован, когда бизнес-процесс разбивается по ячейкам структурированной таблицы, в которой каждый столбец и строчка имеют определенное значение. Данную таблицу читать проще, из нее легче понять, в какой последовательности в бизнес-процессе выполняются задания, и, соответственно, бизнес-процесс проще проанализировать. Табличная форма описания бизнес-процессов более эффективна по сравнению с текстовой и в настоящее время активно применяется специалистами по информационным технологиям для описания бизнес-процессов. 
    В последнее время стали интенсивно развиваться и применяться при описании бизнес-процессов графические подходы. Признано, что графические методы обладают наибольшей эффективностью при решении задач по описанию, анализу и оптимизации деятельности коллектива. Графика хороша тем, что графическая информация расположена в поле зрения человека и воспринимается его мозгом одновременно.
    Первый шаг описания бизнес-процесса выпуска человеческого продукта в образовательном процессе профессионального учебного заведения — описание его окружения, которое представляет совокупность входов и выходов бизнес-процесса. Описание окружения позволяет определить целеполагание бизнес-процесса (профессиональная подготовка), а, следовательно, и его необходимость для других бизнес-процессов (деятельность профессионала в организации). То есть вход в бизнес-процесс всегда обоснован и необходим, он соответствует спросу (потребности государства, общества, организации, предпринимателя в работнике, владеющем профессиональными компетенциями). При составлении договора о профессиональной подготовке присутствует ответственность руководства. Выход из бизнес-процесса обусловливает полученный продукт (профессионально подготовленный будущий работник со сформированными профессиональными компетенциями), который входит в другой бизнес-процесс (в соответствии с полученными компетенциями получает место работы в организации) или является началом другого бизнес-процесса (продолжает обучение по полученной профессии или повышает квалификацию), удовлетворяя этот спрос. Если продукт на выходе не востребован для другого бизнес-процесса, он теряет свою ценность для потребителя и рентабельность. Поэтому описание бизнес-процесса должно отвечать реальности, учитывая имеющиеся ситуацию, ресурсы и возможности, а не гипотетически возможные, иначе оно потеряет смысл в действии. 
    В описании указываются участники процесса, оказывающие влияние на процесс и действия, его внутренняя структура, которые необходимо выполнить для получения нужного результата – выпуска профессионально подготовленного гражданина. При вертикальном описании показываются задания и их выполнение, из которых бизнес-процесс состоит. На этапе горизонтального описания описываются взаимодействия между участниками, выполняющими задания, включая анализ, самоанализ и результативность.
    В настоящее время существует несколько десятков подходов, или стандартов, описания бизнес-процессов. Существуют два основных стандарта описания бизнес-процессов — DFD и WFD. Согласно классическому подходу стандарт DFD, который расшифровывается как Data Flow Diagram (диаграмма потоков данных), которая используется для описания бизнес-процессов верхнего уровня. В свою очередь стандарт WFD расшифровывается как Work Flow Diagram (диаграмма потоков работ), которая используется для описания бизнес-процессов нижнего уровня. При построении DFD-схемы бизнес-процесса в основу берется понимание того, что временная зависимость работ отсутствует, то есть каждый этап по времени строго определен, он не может быть остановлен или задержан по причине неприобретения определенных компетенций одним или несколькими обучающимися.   Подготовка в учебном заведении предусматривает выбор обучающимися программ в соответствии с потребностями, а их освоение осуществляется по мере достижения нужного результата или формирования компетенций. То есть обучающийся вступает в бизнес-процесс в любой его точке. В большинстве случаев временная последовательность выполнения заданий совпадает с направлением движения потоков в бизнес-процессе.  
    Следовательно, стандарт DFD целесообразен для описания бизнес-процессов  в образовании, когда в общем случае временная последовательность элементов процесса не изменяется, как при применении схемы WFD, так как все элементы существуют одновременно или существует несколько вариантов различных последовательностей, которые к тому же могут зависеть и от различных точек зрения. При построении DFD-схемы бизнес-процесса указываем также факторы, оказывающие влияние на процесс: установленные при исследовании потребности общества в профессиях и выявленные проблемы ресурсного обеспечения подготовки специалиста, созданная модель специалиста, примененные подходы и методы подготовки специалиста в образовательном пространстве учебного заведения профессионального образования и другие.
    Исходя из вышеприведенной цепи общий вид бизнес-процесса будет состоять из следующих частей: вход  создание продукта  выход. 
    Описанием окружения являются продукт на входе в бизнес-процесс (поступление в учебное заведение) и продукт на выходе из бизнес-процесса (при окончании учебного заведения – присвоение профессиональной квалификации). Продукт на входе в бизнес-процесс это выпускник учреждения системы общего образования, имеющий определенный уровень знаний и желающий (заявляющий) получить выбранную им профессию в условиях конкурентной среды образовательных услуг. Для вхождения его в бизнес-процесс образования существуют условия (критерии) приема в данное профессиональное учебное заведение, что означает обязательное наличие совокупности знаний и способностей для последующего успешного освоения учебных программ по выбранной профессии. Это будут тесты, письменные и устные экзамены, собеседование, представление продуктов деятельности, проектов, изучение карточек здоровья и других необходимых документов. Если же в условиях конкуренции оказывается невозможно функционирование учебного заведения из-за недостаточного количества желающих приобрести предлагаемые профессии, то учебное заведение изменяет бизнес-процесс посредством исключения, добавления или изменения содержания элементов и их взаимосвязей.
    Бизнес-процесс определяет цель создания продукта в профессиональном учебном заведении, к которому на выходе будут предъявлены требования со стороны общества, государства: он должен быть конкурентоспособным, то есть соответствовать создавшейся социально-экономической ситуации в стране и иметь готовность легко изменяться в ней, используя  образовательное пространство. Человеческий продукт будет характеризоваться сформированными определенными бизнес-процессом профессиональными компетенциями. 
    Основная часть бизнес-процесса или «тело процесса» – создание продукта, как считают ученые, при построении DFD-схемы бизнес-процесса должна использовать правило «7», согласно которому нужно выбрать такой уровень абстрагирования и детализации, при котором схема бизнес-процесса будет состоять в среднем из семи пунктов. В схеме бизнес – процесса очень важно обозначить действия. Причем они должны быть сформулированы кратко и каждое действие должно иметь свой статус. Например, статус объекта на входе в бизнес-процесс можно обозначить как выпускник школы (колледжа), а на выходе профессионально подготовленный специалист. Для построения DFD-схемы бизнес-процесса в образовательном учреждении можно использовать следующие элементы: 
    • А - «потребность в продукте» - включает установление особенностей социально-экономических условий и потребностей общества в данном продукте профессионального образования, маркетинг, рекламу; 
    • В - «моделирование» - включает моделирование становления специалиста и подготовленного специалиста;
    • C - «измерители результатов» - включает фиксирование результатов профессиональной подготовки в зачетных книжках, ведомостях, журналах, дипломах, почетных грамотах, грантах и в других документах либо создание Портфолио;       
    • D - «подходы и методы подготовки» - включает разработку подходов и методов подготовки специалиста, использование ресурсов;
    • E - «учебные программы» - разработка и создание учебных программ подготовки;
    • F - «овладение знаниями»- формирование компетенций на базе организации теоретических и практических занятий, научной и творческой работы обучающегося;
    • G – «проект» - выполнение и защита итоговой квалификационной работы (диплома, проекта) обучающимися.
     Считается, что использование большей детализации и соответственно количества этапов приведет к значительному усложнению схемы и снижению возможности проведения качественного анализа бизнес-процесса. Это вызвано тем, что человек может эффективно оперировать не более чем семью различными объектами. Использование небольшой детализации и меньшего количества составных частей  в схеме бизнес-процесса приведет к тому, что составные части будут излишне укрупненными, и это также уменьшит возможность проведения их качественного анализа и оптимизации. В случае если для достижения целей оптимизации бизнес-процесса требуется большая его детализация, то ее нужно сделать посредством проведения декомпозиции частей, составляющих процесс. Для этого каждую или некоторые элементы процесса рассматривают как подпроцесс или описывают в виде отдельной схемы бизнес-процесса, которая именуется «Дерево бизнес-процесса». Например, элемент D необходимо детализировать, при включении определенных новых и/или классические методы обучения, помогающих подготовить современные кадры. Тогда D1 – компетентностный подход, D1.1 методы по характеру восприятия D1.1.1 словесные, D1.1.2 наглядные, D1.1.3 практические, D1.2 проблемно-развивающие; D2 – контекстный подход, D2.1 – интерактивные методы, D2.2 – мастер-классы, D2.3 - учебник контекстного типа, D2.4 - моделирование профессиональной задачи и ее решения,  D3 – ресурсы, D3.1 -  учебники, D3.2 – методические пособия, D3.3 – оборудование кабинета и т.д.
    Такое разветвление элементов наглядно показывает всю систему подготовки обучающегося, которая может корректироваться в течение деятельности учебного заведения, исходя из потребностей общества, рынка труда. Исходя из классификации процессов, их можно объединить в следующие группы: основные процессы F и G, обеспечивающие процессы D и E,  управленческие A, B и C. Весь бизнес-процесс можно представить в виде схемы – модели бизнес-процесса «Дерево бизнес-процесса» (см. рис.1).
    Бондарева Н.А. - Сеть бизнес-процессов подготовки руководителя учреждения среднего профессионального образования

    .А.Бондарева

    Россия

    г. Москва

    VIII Международный конгресс

     «Роль бизнеса в трансформации общества – 2013»

     Экон-информ, 2013

     

      Сеть бизнес-процессов подготовки руководителя учреждения среднего профессионального образования

    В «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года»  одним из направлений перехода к инновационному социально ориентированному типу экономического развития является обеспечение отраслей экономики высокопрофессиональными кадрами менеджеров. Руководитель организации, учреждения любой отрасли по сути свой деятельности должен являться менеджером. В полной мере это касается и руководителей учреждений среднего профессионального образования. Профессиональная подготовка молодежи в учебном заведении полностью зависит от видения руководителем целей и задач образовательного учреждения на определенном этапе социально-экономического развития государства в определенной конкурентной среде.

    Формирование менеджерских компетенций руководителя осуществляется в сети бизнес-процессов образовательного центра дополнительного образования, учитывающего индивидуальные потребности в профессиональном совершенствовании руководителя, который не имеет возможности продолжительное время отсутствовать в учреждении. В основе данного исследования лежат научные разработки С.М.Ковалева и В.М.Ковалева, описавших «золотые правила» бизнес-процессов.[1]

    Применение определенной модели совокупности бизнес-процессов (дерева бизнес-процессов) профессиональной подготовки дает возможность упорядочить подготовку, правильно определить цель и задачи и увидеть продукт на выходе, удовлетворяющий потребности государства и общества на территории нахождения образовательного учреждения. Дерево бизнес- процессов показывает информационные потоки, сгруппированные  по определенным признакам: описание причин создания бизнес-процесса; создание модели бизнес-процесса, обеспечивающей бизнес-процесс; управление бизнес-процессом подготовки обучающихся.

    Все бизнес-процессы образуют сеть, которая включает порядок взаимодействия и взаимосвязей бизнес-процессов для оптимального воздействия на обучающегося, подвергая его интенсивному воздействию информации через контекстный подход. Все изменения в профессиональном развитии, то есть в приобретении новых компетенций или в развитии уже имеющихся, обучающиеся фиксируют самостоятельно в результате самоанализа.

    Сеть бизнес-процессов выстраивает все бизнес-процессы так, что все информационные потоки взаимодополняются с целью наращивания компетенций менеджера, то есть претворяется механизм наращивания индивидуального опыта. Правильное расположение потоков позволяет правильно определить последовательность поставленных промежуточных целей и задач подготовки обучающихся. Причем некоторые информационные потоки могут быть направлены не поочередно, а сразу несколько. Например, информационный поток причин создания бизнес-центра и поток установленных проблем управления учреждением способствуют созданию модели бизнес-процесса подготовки, а также фиксирования индивидуальной проблемы руководителя в профессиональном портфолио. Далее портфолио будет использоваться на протяжении всего периода подготовки, а не только в конце.[2]

    Руководитель образовательного учреждения в опытном обучении с использованием сети бизнес-процессов учится себя оценивать и продвигать в обучении, приобретая компетенции менеджера.

    Литература

    1. Ковалев С.М., Ковалев В.М. Технология структуризации. Четыре шага описания организации // Консультация директора.  2004. № 12. С. 24-36.

    2. Зимняя И.А. Ключевые компетентности как результативно-целевая основа компетентностного подхода в образовании. Авторская версия/. – М.: Исследовательский центр проблем качества подготовки специалистов. – 2004.-с 155

    3. Леженкина Т.И. Научная организация труда персонала. Учебник. – М., Синергия, 2013, 352 с.


    [1] Ковалев С.М., Ковалев В.М. Технология структуризации. Четыре шага описания организации // Консультация директора.  2004. № 12. С. 24-36.

    [2] Зимняя И.А. Ключевые компетентности как результативно-целевая основа компетентностного подхода в образовании. Авторская версия/. – М.: Исследовательский центр проблем качества подготовки специалистов. – 2004.-с 155

     

    Экономический анализ
    Налоги и налогообложение
    Пергушев А.А. Инструменты налогового стимулирования инноваций

    В сборник тезисов статей конференции

     
    Инструменты налогового стимулирования инноваций
    Пергушев Александр Александрович
    Зам. Зав. каф. ОДФРиН МФПУ «Синергия»
    Директор департамента бухгалтерского учета и налогообложения Юридической компании «Партнер» 
    Россия, Москва
     
    Последние несколько лет государственные чиновники разных уровней декларируют, что в стране идет активное строительство новой, современной инновационной экономики. Очевидно то, что дальнейшая эксплуатация сырьевой модели экономики - путь тупиковый, поскольку единственным путем преодоления хронической экономической отсталости является построение экономики, основанной на знаниях. Об этом говорится во многих программных документах, таких как Концепция социально-экономического развития до 2020 года , послания Президента РФ Федеральному собранию  и других.  
    Однако до сих пор не решено две фундаментальные взаимосвязанные задачи, от успешного решения которых зависит весь процесс перевода российской экономики на новые инновационные рельсы.  
    • Во-первых, до сих пор не разработана система правового регулирования инновационной деятельности. 
    • Во-вторых, до настоящего времени не создан благоприятный инвестиционный климат для привлечения капитала в инновационную сферу.
    Без взвешенной системы внятного правового регулирования инновационной деятельности невозможно ее поступательное развитие. Для того, что бы запустить государственный механизм стимулирования, необходимо четкое понимание объекта стимулирования. В настоящее время  четкое понимание, а тем более законодательное закрепление понятий инновации или инновационная деятельность отсутствует. В условиях, когда правительство ежегодно увеличивает государственные инвестиции в инновационную сферу, усиливаются риски нецелевого «освоения» полученных средств, под маской использования их для создания псевдо инноваций, что в конечном итоге приводит к банальному разворовыванию бюджетных средств и очередному витку коррупции. 
    На мой взгляд, сейчас России жизненно необходимы  разработка и принятие адекватного требованиям времени и состоянию современной науки федерального закона о государственном регулировании инновационной деятельности, в котором  необходимо сформулировать ответы на следующие вопросы:
    • Что есть инновации, инновационная деятельность?
    • Каков субъект и объект инновационной деятельности?
    • Какие виды инновационной деятельности существуют и появление каких возможно в ближайшем будущем?
    • Какие виды инноваций являются приоритетными и нуждаются в особом регулировании? и т.д.
    Этот закон ни в коем случае не должен быть рамочным и не должен содержать общих формулировок, позволяющих расширительное толкование. Он должен в лучших традициях континентального права дать четкие ответы на поставленные вопросы, от его качества будут зависеть остальные этапы строительства инновационной экономики. Его должны разрабатывать не политики, а специалисты, т.е. ученые, при непосредственном участии общественности.  Было бы целесообразным, обсуждение закона на публичных слушаниях, подобно закону «О полиции».
    Как я уже сказал, второй важнейшей задачей строительства инновационной экономики, является создание благоприятного инвестиционного климата для привлечения частного капитала в инновации. Не вызывает сомнений тот факт, что без привлечения частного капитала, а только за счет государственных инвестиций экономику модернизировать невозможно. Согласно экономической теории неоинституционализма, реализуемой большинством экономически развитых стран, государство в экономических отношениях должно выступать в роли регулятора и гаранта. Во-первых, возвращаясь к предыдущей задаче, государство должно сформировать систему государственного регулирования отношений в сфере инноваций, гарантируя инвестору защиту прав собственности на вложенный капитал и на доходы с него и, во-вторых, государство должно самостоятельно инвестировать в инновации, в том числе на основе модели государственно-частного партнерства, минимизируя тем самым инвестиционные риски частного сектора. 
    Как известно, наиболее эффективной формой государственных инвестиций, является политика налогового стимулирования. Этот тезис принимают практически все экономические школы. Так, как инвестирование в инновации, является одной из самых рисковых форм инвестиционной деятельности, ибо всегда существует риск того, что научные изыскания не принесут положительный результат. Государство должно минимизировать риски инвесторов, тем самым привлекая их в инновационный сектор, за счет создания такой налоговой системы, основной целью которой, было бы стимулирование инновационной деятельности. Назовем ее «налоговая система стимулирования инноваций». 
    На мой взгляд, налоговая система стимулирования инноваций должна решать две самостоятельные задачи:
    I) Сокращение налогового бремени и упрощение учетных систем для самих субъектов инновационной деятельности.
    II) Создание системы налоговых стимулов для тех налогоплательщиков, которые осуществляют модернизацию своих производств, тем самым обеспечивая спрос на продукцию и услуги субъектов инновационной деятельности.
    Для решения первой задачи необходимо предпринять ряд сложнейших и болезненнейших для Минфина шагов по следующим направлениям.
    1. Необходима разработка и принятие специального налогового режима – Система налогообложения для субъектов инновационной деятельности. 
    На мой взгляд, для целей налогового стимулирования инновационной деятельности, особое внимание необходимо уделить системе налогообложения прибыли субъектов инновационной деятельности, так как для подобных видов деятельности это насущнейшая проблема. Процесс формирования прибыли в инновационной деятельности имеет существенные отличия от иных видов предпринимательской деятельности. Для этого процесса характерны следующие особенности:
    - крайне низкий уровень материальных расходов – для такого уровня характерен дефицит расходов текущих отчетных периодов, что создает существенные дисбалансы доходов и расходов по сравнению с налоговыми периодами.
    - высокий уровень и широчайшая номенклатура расходов на оплату – высоко технологичные виды деятельности отличаются, как правило, широкой базой инвестирования в человеческий капитал, то есть установление большого числа стимулирующих и поощрительных выплат, а так же такими экзотическими расходами, как создание рекреационной среды для своих работников (Google – бассейны и теннисные корты), полное обеспечения их продуктами питания высочайшего качества, расходы на разнообразнейшие виды страхования и пенсионного обеспечения, на обучение, повышение профессионального уровня, переквалификацию, на обеспечение жильем и т.д. Действующие положения главы 25 НК РФ, касаемо учета расходов на оплату труда, не отвечают в полной мере вышеперечисленным потребностям инновационных компаний, что создает ярко выраженный дестимулирующий эффект.
    - сложный состав и структура основных фондов и нематериальных активов – стоимость основных средств и нематериальных активов учитывается в составе налоговых расходов путем начисления амортизации. Сумма амортизационного отчисления определяется на основе срока полезного использования основного средства, установленного по укрупненной группировке Правительством РФ , и метода начисления амортизации, установленного НК РФ . Данное положение дел считаю в корне неправильным, необходимо разрешить субъектам инновационной деятельности самостоятельно формировать свою амортизационную политику без каких либо ограничений.
    Основываясь на вышесказанном, считаю, что действующая система налогообложения прибыли организаций (глава 25), представляя собой сложнейший в мировой практике учетный механизм, состоящий из малоэффективного нагромождения правовых норм, что, кстати, не раз отмечалось авторитетными специалистами, несет в себе угрозу развития инновационной деятельности. Принимая во внимание успешную практику применения субъектами малого предпринимательства упрощенной системы налогообложения, считаю целесообразным разработку и введение системы налогообложения субъектов инновационной деятельности. За основу для разработки можно взять действующий механизм УСН.
    2. Внесение изменений в главу 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость».
    1) По мере принятия федерального закона о госрегулировании инновационной деятельности необходимо будет привести в соответствие с ним ст. 149 НК РФ, регламентирующую в настоящее время порядок освобождения от НДС НИОКР. Так как сегодня данный порядок сформулирован нечетко, что привело к большому числу споров между налоговыми органами и налогоплательщиками.
    2) Понимая крайнюю болезненность данного вопроса, считаю необходимым всесторонне проанализировать возможность налогообложения НДС операций по реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав инновационного характера, осуществляемых субъектами инновационной деятельности по налоговой ставке 0 %. 
    3. Внесение изменений в главу 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».
    1) Предлагаю произвести попытку вернуть престиж научным специальностям, при одновременном стимулировании вовлечения широких масс в научную деятельность, привлечения дополнительных человеческих ресурсов в виде студентов в ВУЗы инновационной направленности, это можно сделать путем снижения ставки НДФЛ, для физических лиц, работающих на инновационных предприятиях по трудовым или гражданско-правовым договорам, до 9 %. Это будет крайне безопасный с точки зрения формирования доходной части бюджета шаг, скорее всего и налогоплательщики этого сильно не почувствуют, но рекламный эффект, особенно при соответствующей подаче, будет ошеломляющий. Эта мера будет так же способствовать репатриации тех научных кадров, которые эмигрировали за рубеж в более голодные годы. Тем самым и власть сможет показать, что делает титанические усилия в борьбе за инновационную экономику. 
    2) Необходимо стимулировать привлечение в инновационную деятельность уже не человеческого капитала, а частного финансового. Это можно сделать путем установления ставки 0 % в отношении дивидендов, получаемых физическими лицами от субъектов инновационной деятельности, и доходов, получаемых физическими лицами от операций с ценными бумагами, эмитентами которых являются инновационные компании. Это даст мощнейший сигнал рынку капитала, о том, куда надо инвестировать.
    3) Надо поощрять частную научную деятельность. Для этого необходимо максимально упростить регистрацию индивидуальных предпринимателей в качестве субъектов инновационной деятельности. И снизить для них ставку НДФЛ так же до 9 %, что будет гармонично сочетаться со ставкой работников инновационной сферы и не будет создавать дополнительных стимулов для сомнительной минимизации налогообложения. 
    4. Внесение изменений в главу 25 НК РФ «Налог на прибыль организации».
    Так как большинство субъектов инновационной деятельности будет переведено на специальный налоговый режим, то единственным принципиальным моментом, нуждающимся в закреплении в главе 25, будет установление, по примеру НДФЛ, ставки 0 % в отношении дивидендов, получаемых организациями от субъектов инновационной деятельности, и доходов, от операций с ценными бумагами, эмитентами которых являются инновационные компании.
    В отношении решения второй задачи   создания налоговой системы стимулирования инноваций рекомендаций будет немного.
    1. Введение специальных амортизационных льгот для тех организаций, которые приобретают основные средства и нематериальные активы у Российских субъектов инновационного развития.
     Это можно реализовать либо путем установления специальной амортизационной премии, включая возможность отнесения на расходы до 100 % стоимости приобретенного актива, либо путем установления специальных ускоряющих коэффициентов. В настоящее время имеется опыт и того и другого.
    2. Установление в НК РФ возможности и относительной простоты получения инвестиционного налогового кредита по всем налогам теми налогоплательщиками, которые осуществляют модернизацию производства, на основе оборудования и технологий Российских субъектов инновационного развития.
    Основываясь на всем вышесказанном можно сделать вывод, что налоги являются, безусловно, важнейшим механизмом стимулирования инновационной деятельности, но не первоочередным. Для того, что бы внедрять налоговые механизмы стимулирования инновационной деятельности, нужно выстроить фундаментальную основу системы государственного регулирования инновационной деятельности, к тому же нужно учитывать, что налоговое стимулирование имеет большие временные лаги, от момента их внедрения до момента получения результата может пройти не один год.
     
    Список литературы
    1. Налоговый кодекс Российской Федерации (с изменениями и дополнениями)
    2. Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы"
    3. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года»
    4. Послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 12 ноября 2009 г., от 5 ноября 2008 г., от 26 апреля 2007 г., от 10 мая 2006 г.
    Пергушев А.А. Международные особенности налогового контроля при трансфертном ценообразовании

    Опубликовано в сборнике тезисов статей международного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества» Москва, 2012

     
    Международные особенности налогового контроля при трансфертном ценообразовании
     
    Пергушев Александр Александрович
    Зам. Зав. каф. ОДФРиН МФПУ «Синергия»
    Директор департамента бухгалтерского учета и налогообложения Юридической компании «Партнер» 
    Россия, Москва
     
     
     
    С 1 января 2012 года вступил в силу раздел V.1 НК РФ , посвященный, так называемому трансфертному ценообразованию, а именно особенностям налогового контроля в связи с осуществлением сделок со взаимозависимыми лицами. На подготовку, обсуждение, доработку и принятие данного законопроекта у Минфина РФ, совместно с ФНС РФ и профильными комитетами Государственной думы РФ ушло более 6 лет. Это, безусловно, знаковое событие и для чиновников и для бизнеса, особенно, если учитывать, что подобные механизмы налогового контроля применяет большинство развитых страх. 
    Несомненно, существуют национальные особенности осуществления налогового контроля при трансфертном ценообразовании, однако, в основе большинства из них лежат рекомендации Организации экономического сотрудничества и развития .
    В международной практике главным принципом контроля при трансфертном ценообразовании является принцип вытянутой руки (arm's length principle), установленный ст. 9 Модельной конвенции ОЭСР по налогам на доходы и капитал .
    Согласно этому принципу ценой сделки признается рыночная цена (или диапазон цен) на товар (работу, услугу), сложившаяся между невзаимозависимыми компаниями при взаимодействии спроса и предложения на рынке сопоставимых (однородных, идентичных) товаров (работ, услуг) между сопоставимыми компаниями и в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
    Это означает, что  при контроле за трансфертным ценообразованием налоговым органам необходимо концентрироваться на:
    А) сопоставлении цены и условий контролируемых и неконтролируемых сделок, т.е. сделок между независимыми компаниями;
    Б) сопоставлении рентабельности компании, осуществляющей контролируемые сделки, и независимых компаний, осуществляющих сопоставимую деятельность.
    Для целей налогового контроля проводится анализ сопоставимости сделок и компаний по 5 факторам:
    Определение характерных особенностей товаров (работ, услуг), являющихся предметом контролируемой сделки, для сопоставления с аналогичными предметами неконтролируемых сделок.
    Функциональный анализ – направлен  на идентификацию экономически существенных действий и принятых обязательств зависимых и независимых компаний, выявление характера взаимоотношений между зависимыми компаниями. На основе полученной информации дается оценка справедливости компенсации по предмету сделки, принимается решение о выборе метода определения трансфертных цен.
    Анализ условий договоров – направлен на определение объективных намерений сторон при совершении сделки. 
    Анализ экономических особенностей деятельности – направлен на определение рыночных особенностей формирования цен на предмет сделки.
    Оценка бизнес-стратегии компании – направлена на изучение особенностей деятельности самой компании, таких как, положение на рынке, конкурентная стратегия, маркетинговая политика и пр.
    В международной практике методы определения рыночных цен делятся на две группы. 
    Традиционные методы:
    - метод сопоставимой неконтролируемой цены - Comparable Uncontrolled Price Method (CUP), в НК РФ – метод сопоставимых рыночных цен;
    - метод цены перепродажи - Resale Price Method, в НК РФ – метод цены последующей реализации;
    затратный метод - Cost-Plus Method, 
    Методы, основанные на анализе прибыльности сделок:
    - метод чистой прибыльности по сделке - Transactional Net Margin Method, в НК РФ – метод сопоставимой рентабельности;
    - метод распределения прибыли - Profit Split Method.
    В отличие от НК РФ, в котором сказано, что применять эти методы нужно именно в той последовательности, в которой они изложены выше, в международной практике выбор метода обусловлен особенностями контрагента, сделки или предмета сделки.
    Традиционным методам определения рыночных цен присущ существенный недостаток - требуется поиск качественных независимых сопоставимостей (сделок, компаний). В случае если найти такие сопоставимые сделки и компании не удается, согласно Рекомендациям ОЭСР должны использоваться методы, основанные на прибыльности сделок.
    Остальные методы определения рыночных цен основаны на сопоставлении отдельных показателей рентабельности продаж, затрат, коммерческих и управленческих расходов, капитала и другие. Выбор конкретного показателя должен производиться в зависимости от конкретных особенностей компаний и сделок, таких как наличие нематериальных активов, высокая доля капитальных вложений, высокий уровень коммерческих или управленческих расходов и иными. 
    Еще одна коварная особенность заключается в том, что большинство из этих показателей должны быть рассчитаны применительно не ко всей деятельности компании за определенный период, а к конкретной сделке. Что представляется достаточно проблематичным, учитывая современную российскую практику. Российское законодательство позволяет компаниям не вести учет итоговых финансовых показателей по каждой операции, в этой связи большинство ведет обобщенный учет этих показателей. Например, многие до сих пор используют котловой метод учета себестоимости.
    С учетом того, что положения вступивших в силу поправок, практически в полном объёме повторяют положения рекомендаций ОЭСР, представляется, что период накопления достаточного опыта для применения обозначенных выше методов будет достаточно долгим, возможно даже придется серьезно реформировать национальное законодательство о бухгалтерском учете. 
     
    Список литературы
    1. Федеральный закон от 27.07.2006 N 137-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования"
    2. Transfer Pricing Guidelines for Multinational Enterprises and Tax Administrations. Paris: OECD Publishing, 2010. 
    3. OECD Model Tax Convention on Income and on Capital. Paris: OECD Publishing, 2010. 
    Пергушев А.А. Развитие налогообложения в условиях активного роста российской экономики

    Опубликована в сборнике тезисов статей международного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества» Москва, 2009

      
    Развитие налогообложения в условиях активного роста российской экономики
     
    Пергушев Александр Александрович
    Зам. Зав. каф. ОДФРиН МФПУ «Синергия»
    Директор департамента бухгалтерского учета и налогообложения Юридической компании «Партнер» 
    Россия, Москва
     
    В настоящее время Россия переживает настоящий экономический бум. Беспрецедентно высоки темпы роста ВВП, растет занятость населения, активно развивается промышленное производство, строительство, транспорт, связь, финансовый сектор, в меньшей степени сельское хозяйство, улучшается качество государственных услуг, в таких сферах как образование, здравоохранение, охрана окружающей среды, как следствие существенный рост уровня жизни населения. Положительное сальдо торгового баланса постепенно превращается в хорошую традицию, что обусловлено постоянным ростом инвестиционной привлекательности российской экономики. Вместе с ростом российской экономики растут налоговые поступления в бюджет и внебюджетные фонды, увеличивается профицит государственного бюджета, соответственно растет резервный фонд и фонд национального благосостояния. 
    Положительная динамика основных макроэкономических показателей дала существенный толчок в развитии такой традиционно проблемной отрасли, как налогообложение. Причем, как показывает статистика, темпы роста налоговых доходов бюджета превышают темпы роста ВВП. Можно выделить несколько причинно-следственных связей между темпами роста экономики и развитием сферы налогообложения.
    Первая и основная причина развития сферы налогообложения заключается в многократном расширении налоговой базы, за счет масштабных инвестиционных процессов, протекающих в российской экономике, которые, в свою очередь, являются следствием высоких мировых ценах на природные ресурсы. Российские предприятия, занятые в ресурсных отраслях, получают сверхдоходы от экспорта этих ресурсов на мировые рынки. Не смотря на попытки государства национализировать через налоги и таможенные пошлины большую часть доходов от экспорта ресурсов, крупные суммы средств, в несколько раз превышающие затраты на добычу и реализацию природных ресурсов, оседают в виде чистой прибыли на счетах добывающих компаний. И если в более ранней Российской истории вопрос о том как переварить или сберечь эту прибыль решался в пользу инвестиций в иностранные проекты за рубежом, то в настоящее время абсолютное большинство собственников компаний принимают единственно-правильное решение – инвестировать эти средства в национальную экономику и это происходит далеко не из-за патриотизма, а просто потому, что доходность в России сейчас гораздо выше чем на западе, а риски в пределах допустимых. 
    Огромный интерес к российской экономике проявляют иностранные компании, темпы роста прямых инвестиций которых так же превышают темпы роста ВВП. Причем если ранее инвестиционное внимание иностранцев было приковано к ресурсным отраслям, то сейчас им интересны такие отрасли, как финансовый сектор, страхование, связь, транспорт, промышленность, производство продуктов питания, услуги и пр. Таким образом, за последние несколько лет в результате финансовых инъекций российского и иностранного капитала, разумеется, не без участия государства, удалось оживить национальную экономику и ввести ее в состав стран-лидеров по темпам экономического роста.
    Второй причиной являются результаты масштабной налоговой реформы 2001 – 2006 годов, инициированной президентом и правительством РФ, основная цель которой ставилась, как упрощение налоговой системы и снижение налоговой нагрузки на бизнес. Анализируя ее результаты, нельзя сказать, что все удалось и цель достигнута, однако, сделаны ряд тяжелых, но вместе с тем знаковых шагов в сторону построения адекватной времени налоговой системы. Сегодня уже можно сказать, что практически закончен процесс кодификации налогового законодательства, начатый еще в 1998 году. Предприняты попытки по гармонизации российского и международного налогового законодательства, а именно, заключены международные соглашения в налоговой сфере и соглашения об избежании двойного налогообложения со странами - основными партнерами по внешнеэкономической деятельности, приведены в соответствие с международными принципами основные налоги, такие как НДС, налог на прибыль организаций, налог на доходы физических лиц и другие. Снижены ставки по отдельным налогам: налог на прибыль с 35% до 24%, НДС с 20% до 18%, НДФЛ с 12%, 20% и 35% до 13%, ЕСН с 35,6% до 26%. Отменены отдельные неэффективные налоги, такие как: налог с продаж, налог на рекламу, налог на пользователей автодорог, налог с владельцев транспортных средств и др. Введены специальные налоговые режимы (Единый налог на вмененный доход, Упрощенная система налогообложения, Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей), существенно снизившие налоговое бремя и упростившие механизмы исчисления и уплаты налогов для малого бизнеса и сельского хозяйства. Однако главным достижением налоговой реформы, я считаю, не задекларированный инициаторами, постепенный перенос основной части налогового бремени из нересурсных отраслей на ресурсные.
    Ну и третья причина развития налогообложения кроется в зарождении и стремительном росте не совсем понятного и режущего слух русского человека понятия – налоговая культура. Дело в том, что в 1991 году, когда были приняты первые современные налоги, русскому человеку, привыкшему к советской системе хозяйствования и полному отсутствию частной собственности, было совсем не понятно для чего они нужны и почему именно он их должен платить. Тем более, что тогда для того, что бы получить доход с которого нужно заплатить налог, предприниматель должен был приложить неимоверные усилия и средства на создание и продвижение своего бизнеса, не говоря уже о рисках, связанных с полным хаосом в государстве и неопределенностью в обществе. А уплачивая налог ему было абсолютно непонятно зачем он это делает, ибо существовало устойчивое мнение, что налоги поступающие в бюджет разворовываются чиновниками, а не расходуются государством на социальную сферу, оборону, дороги и пр. В то время государство не в состоянии было обеспечить граждан даже минимальным набором самых необходимых благ, люди не видели, что государство озабочено их благополучием и не доверяли ему. 
    Сегодня же ситуация изменилась коренным образом. Как только в бюджет потекли сверх доходы от экспорта углеводородов и он перестал быть дефицитным, необходимо было определить приоритетные направления расходования собранных средств, то есть выбрать направление развития государства. И этот выбор был сделан в пользу социальной сферы. Власть начала предпринимать активные шаги в направлении построения социально-адаптированного государства и, что самое главное, люди это почувствовали. Сегодня объективно видны результаты реализации отдельных государственных программ в таких областях как: образование, здравоохранение, демографическое развитие, сокращение масштабов бедности, социальное обеспечение и других. Как результат, мы имеем беспрецедентно высокий уровень доверия граждан к власти, об этом, кстати, красноречиво свидетельствуют результаты недавно прошедших парламентских и президентских выборов. Такой показатель как уровень доверия населения к власти, на мой взгляд, является фундаментальным ядром понятия налоговая культура. Когда человек видит на что расходуются средства, отданные им государству в виде налогов, ему психологически гораздо легче их отдавать.
    Не менее существенное влияние на укреплении налоговой культуры в сознании российских граждан сыграл сам рыночный механизм, а точнее некоторые встроенные регуляторы, сопровождающие экономический рост. Наконец то российские участники экономических отношений начали понимать, что соблюдать налоговые законы и в полной мере платить налоги нужно не для того, что бы избежать налоговой или уголовной ответственности, а для того, что бы полноценно развивать свой бизнес, выходить на новые рынки и следовательно получать больше прибыли. Например, для того, что бы разместить свои ценные бумаги на бирже, необходимо пройти, так называемый, листинг, то есть процесс внесения акций компании в список акций, котирующихся на бирже. Одним из обязательных этапов листинга является экспертная проверка надежности эмитента, в ходе которой изучается его финансовое состояние, достоверность данных бухгалтерского учета и возможные риски. И если организатором торгов будет установлено злоупотребление эмитентом налоговыми законами или применение сомнительных налоговых схем, то, скорее всего, ценные бумаги такого эмитента не будут допущены к торгам. К тому же существуют специальные агентства, которые постоянно анализируют надежность эмитентов и присваивают их ценным бумагам индексы рискованности, поэтому если даже неблагонадежный эмитент прошел листинг, то, скорее всего, он попадет в поле зрения таких агентств, что сделает бессмысленным дальнейшее размещение.
     
    Еще один пример, демонстрирующий влияние рыночного механизма на налоговую культуру связан постепенной депопуляризацией черных и серых схем выплаты заработной платы. По результатам некоторых Интернет – опросов, доля работодателей, практикующих применение, так называемых, серых и черных зарплатных схем в 2002 году составляла около 80 % от общего числа работодателей, в 2008 этот показатель снизился до 20 %. Среди причин такого резкого снижения уровня «конвертизации» заработных плат, можно выделить и введение специальных налоговых режимов, и снижение максимальной ставки ЕСН, и работу налоговых органов по пропаганде выплаты «белой» заработной платы, и повышение недобросовестными банками платы за незаконное обналичивание денежных средств, произошедшее в результате совместных усилий Федеральной службы по финансовому мониторингу и Центрального банка Российской Федерации. Но главную причину я вижу в самих работниках, которые все чаще и чаще стали требовать от работодателей легализации своей заработной платы. А происходит это потому, что у многих отпала необходимость задумываться о том, как прокормить себя и свою семью, они уже думают о том, как обеспечить себе достойную старость, особенно получая извещения из Пенсионного фонда о неудовлетворительном состоянии пенсионных накоплений. Многие столкнулись с недобросовестностью работодателей при разрешении трудовых споров, суды не рассматривают как заработную плату работника суммы, полученные в конверте. Не малый вклад в дело легализации заработных плат внес до сих пор продолжающийся бум потребительского кредитования. Работники, получающие заработную плату в конверте, столкнулись с тем, что при обращении в банк за кредитом, банки с недоверием относятся к данным о доходе, который не может быть подтвержден документально и, как правило, отказывают в выдаче этого кредита. Таким образом, не смотря на кажущуюся выгодность применения «конвертных» схем и крайне слабую раскрываемость налоговых нарушений в этой сфере, процент работодателей, практикующих подобные схемы, продолжает снижаться.
    Инвестиционный проект
    Мирзоян Н.В. Использование показателей концепции управления стоимостью в управлении инвестиционными проектами

    Статья опубликована в Финансовый сектор экономики: Сборник научных трудов/ под ред. доц. Т.С. Новашиной Вып.1.- М.: МФПА; Маркет ДС, 2006.

     
     
     Использование показателей концепции управления стоимостью в управлении инвестиционными проектами
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
     Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
    В принципе бизнес (предприятие) можно рассматривать как набор инвестиционных проектов, находящихся на разных стадиях жизненного цикла. Управление стоимостью предприятия, компании предполагает постоянный поиск решений (проектов) обеспечивающих наиболее динамичный темп роста их стоимости. То есть, управление стоимостью бизнеса (предприятий, компаний, других социально-экономических систем) с целью максимизации их стоимостью, осуществляется путем управления стоимостью проектов и программ, обеспечивающих максимизацию стоимости бизнеса. 
    Таким образом, оценка стоимости инвестиционных проектов и оценка стоимости бизнеса (предприятия) взаимосвязаны, поэтому для оценки стоимости инвестиционного проекта целесообразно воспользоваться методическими основами оценки стоимости бизнеса с учетом специфики инвестиционного проекта. Основным подходом к оценке стоимости инвестиционного проекта является доходный подход. Однако в настоящее время развитие оценочных технологий и методов  привело к появлению новых методов и показателей в оценке бизнеса, в настоящее время оценка бизнеса включает применение методов денежных потоков (Capital Cash Flows (СCF), Equity Cash Flows (ECF), Free Cash Flows (FCF)); методов концепции  управления стоимостью компании (Economic Value Added (EVA), Market Value Added (MVA) и др.)., а также моделей EBO и Black-Scoles.
    Показатели управления стоимостью компании (Economic Value Added (EVA), Market Value Added (MVA) и др.) применяются в управлении бизнесом (предприятием), рассмотрим возможности применения данных показателей в управлении инвестиционными проектами.
    Value-Based Management – концепция управления, направленная на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации усилий всех лиц, принимающих решения, на ключевых факторах стоимости. Из всего множества альтернативных целевых функций в рамках концепции VBM выбирается максимизация стоимости компании. Новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. В 80-х – 90-х годах появился целый ряд показателей (на основе некоторых из них в дальнейшем возникли даже системы управления: например, EVA и EVA-based management), отражающих процесс создания стоимости, наиболее известные из них – EVA, MVA, SVA, CVA и CFROI. Рассмотрим возможности использования данных показателей в рамках управления инвестиционными проектами. 
    Наверно, из всех существующих показателей, предназначенных для оценки процесса создания стоимости компании, Economic Value Added   (EVA) является самым известным и распространенным. Причина этого в том, что данный показатель сочетает простоту расчета и возможность определения стоимости компании, а также позволяет оценивать эффективность как предприятия в целом, так и отдельных подразделений. EVA является индикатором качества управленческих решений: постоянная положительная величина этого показателя свидетельствует об увеличении стоимости компании, тогда как отрицательная – о ее снижении. 
    Существует два основных варианта расчета показателя EVA:
    1) EVA = Прибыль после выплаты налогов (NOPAT) – Средневзвешенная стоимость капитала (COST OF CAPITAL) x Инвестированный капитал (CAPITAL employed)
    или:
    2) EVA = (Норма прибыли (RATE OF RETURN) – Средневзвешенная стоимость капитала (COST OF CAPITAL)) x Инвестированный капитал (CAPITAL employed).
    Рассмотрим расчет показателя добавленной стоимости (EVA) для каждого года инвестиционного проекта.
    Расчет EVA для каждого года инвестиционного проекта дает оценку насколько прибыль после уплаты налога превышала в данном году оплату по привлечению в проект собственного и заемного капитала. 
    Базовая формула EVA имеет вид:
    EVA = NOPAT – WACC ∙ CAPITAL ;
    Поскольку средневзвешенная стоимость капитала определяется по формуле:
    WACC= Re ∙ de + Rd ∙ dd, 
    de + dd = 1
    где Re — ставка доходности собственного капитала; 
    de — доля собственного капитала в общей сумме капитала; 
    dd — доля заемного капитала в общей сумме капитала;  
    Rd — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). 
    EVA = NOPAT – (Re ∙ de + Rd ∙ dd ) ∙ CAPITAL;
    или
    EVA = NOPAT – Re ∙ de ∙ CAPITAL  – Rd ∙ dd  ∙ CAPITAL;
    Поскольку величины  de ∙ CAPITAL  и    dd  ∙ CAPITAL отражают величины собственного и заемного капитала в инвестициях по проекту, значит, величины Re  и  Rd  должны показывать затраты на привлечение собственного капитала и заемного капитала по отношению ко всей сумме собственного и заемного капитала соответственно. Причем для инвестиционного проекта необходимо учитывать не только доходность, но и погашение суммы привлеченного капитала в течение срока реализации проекта.
    Рассмотрим подробнее на примере инвестиционного проекта (таблица 1). 
    Таблица 1. Данные по инвестиционному проекту
     Годы  0  1  4  5
     Инвестиции (К0), млн. руб.  10          
     Притоки денежных средств (Вi), млн.руб.    34  81  96  151  161
     Оттоки денежных средств (Сi), млн.руб    20  60  60  60  60
    Для заемного капитала известна ставка 15% по кредиту, который выдан на весь срок реализации инвестиционного проекта с ежегодным погашением равными долями. Доля заемного капитала составляет 50%. 
    Для собственного капитала требуемая доходность определена инвестором на уровне 17%.
    Рассчитаем показатель  Rd, который показывает отношение ежегодных затрат на привлечение заемного капитала по отношению ко всей сумме  заемного капитала.
    Rd = i / (1 – (1+i)-n)
    i – ставка процента по кредиту;
    n – срок кредита.
    Rd = 0,15 / (1 – (1+0,15)-5) = 0,298316
    Затраты на привлечение заемного капитала в каждом году инвестиционного проекта составляют:
    Rd ∙ dd  ∙ CAPITAL  =  0,298316 ∙ 0,5 ∙ 100 = 14,916 млн. рублей ежегодно в течение пяти лет.
    Рассчитаем показатель Re, который показывает отношение затрат на привлечение собственного капитала по отношению ко всей сумме собственного капитала.
    Rе = i / (1 – (1+r)-n)
    r – доходность требуемая инвестором;
    n – срок проекта.
    Rе = 0,17 / (1 – (1+0,17)-5) = 0,312564
    Затраты на привлечение собственного капитала в каждом году инвестиционного проекта составляют:
    Rе ∙ dе  ∙ CAPITAL  =  0,312564 ∙ 0,5 ∙ 100 = 15.628 млн. рублей ежегодно в течение пяти лет.
    Итого затраты на привлечение собственного и заемного капитала составляют:
    (Re ∙ de + R∙ dd ) ∙ CAPITAL = 14,916 + 15,628 = 30,544 млн.руб. ежегодно в течение пяти лет.
    Таким образом, первоначальные инвестиции инвестиционного проекта погашаются в течение всего проекта равными долями, т.е. инвестиционный проект модифицирован относительно показателя инвестиций, что отражено в таблицах 2 и 3.
    Таблица 2. Исходный вариант инвестиционного проекта
     Годы  0
     Инвестиции (Capital), млн.руб  1000          
     Притоки денежных средств (Bi)   34  81  96  151  161 
     Оттоки денежных средств (Ci), млн. руб    20 60  60  60  60 
    Таблица 3. Модифицированный вариант инвестиционного проекта
     Годы  0  1  2  3  4  5
     Инвестиции (Ci), млн.руб. (Re*de+Rd*dd)*CAPITAL   30,544  30,544  30,544  30,544  30,544 
     Притоки денежных средств (Bi), млн.руб   334 81 96 151 161 
     Оттоки денежных средств (Ci).млн.руб.    20  60  60  60  60
    Для расчета EVA необходимо оценить величину прибыли после налогообложения для каждого года рассматриваемого инвестиционного проекта, что проделано в таблице 3.
    Таблица 3
    По сути EVA показывает величину гипотетического денежного потока для каждого года инвестиционного проекта, если необходимые инвестиции приобретаются за счет собственного и заемного капитала и погашаются в течение реализации инвестиционного проекта равными годовыми платежами. 
    Таким образом, оценить управленческое решение в рамках инвестиционного проекта возможно по изменению показателя EVA после внедрения данного решения. Увеличение показателя EVA показывает прирост стоимости, а значит, целесообразность принятия данного решения.
    В силу неравномерности денежных потоков инвестиционного проекта очень редко прибыль после уплаты налогов в первые годы инвестиционного проекта будет превышать годовую оплату привлеченного капитала, следовательно, можно ожидать типичный ряд EVA для каждого года инвестиционного проекта: сначала отрицательные величины, а потом положительные. 
    Однако, изменение показателя EVA по причине реализации решения может быть обнаружено в разных временных периодах – годах инвестиционного проекта, тогда необходимо сопоставить изменения путем дисконтирования, т.е. расчетом текущей стоимости EVA.
    В рамках концепции управления стоимостью компании существуют показатель, равный текущей стоимости всех будущих EVA. Речь идет о показателе MVA (Market value added) – рыночная добавленная стоимость.
    MVA представляет собой самый очевидный критерий создания стоимости, MVA рассчитывается как разница между рыночной оценкой капитала и первоначально инвестированным в компанию капиталом: 
    MVA = Рыночная стоимость долга + рыночная капитализация – совокупный капитал
    Между ЕVA и показателем MVA существует очевидная взаимосвязь. Рыночная стоимость, выраженная в показателе MVA, является, по сути, дисконтированной суммой всех будущих EVA. 
    MVA = Σ [EVAi  / (1 + Rcapital)i ]
    Rcapital – ставка дисконтирования, которая может быть рассчитана как средневзвешенная доходность всего инвестированного капитала.
    Rcapital = Re’  ∙ de + R’ ∙ dd
    где Re’ – доходность собственного капитала без учета погашения суммы инвестиций;
    Rd ’ – доходность заемного капитала без учета погашения суммы инвестиций.
    Таблица 4. (см в первоисточнике)
     
    Рассмотрим расчет MVA  с использованием данных выше описанного примера. Сначала рассчитаем средневзвешенную доходность всего инвестированного капитала.
    Rcapital = 0,17  ∙ 0,5 + 0,17 ∙ 0,5 = 0,16 
    Таким образом, оценивая показатель MVA до и после принятия решения, можно оценить целесообразность и эффективность принятия данного решения. Прирост показателя рыночной добавленной стоимости MVA говорит о целесообразности принятия решения.
    Таким образом, в данной статье рассмотрено применение показателей EVA и  MVA в управлении инвестиционными проектами, на примере инвестиционного проекта произведен расчет показателей EVA и  MVA, а также произведен анализ и интерпретация возможных получаемых значений EVA и  MVA для инвестиционного проекта.
     
    Список использованной литературы
    1. Оценка бизнеса: учебник / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика», 2005.
    2. Бакалов А.С. Косорукова И.В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учеб пособие. – М.: МФПА, 2005
    Мирзоян Н.В. Метод капитализации в определении рыночной стоимости бизнеса в рамках оценки инвестиционной привлекательности

    Статья опубликована в методическом журнале Инвестиционный банкинг №6/2006 (06)

     
    Метод капитализации в определении рыночной стоимости бизнеса в рамках оценки инвестиционной привлекательности 
     
    Н.В.Мирзоян, 
    к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
    Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
     г.Москва, РФ
     
    В ходе оценки инвестиционной привлекательности предприятия как бизнеса собственник, управляющий, аналитик задают вопрос о стоимости данного бизнеса. Для оценки российских предприятий, акции которых не котируются на бирже, основным подходом к оценке стоимости является доходный подход. В российской практике оценки стоимости бизнеса в рамках доходного подхода  в большинстве случаев выбирается наиболее трудоемкий метод дисконтирования денежных потоков, часто даже тогда, когда денежные потоки оцениваемого бизнеса растут стабильными темпами. 
    Анализируя причины подобного выбора российских оценщиков, можно выделить среди них две наиболее часто упоминаемые:
    1. Метод капитализации считается приблизительным, менее д