Мирзоян Н.В. Формирование системы показателей потенциала роста стоимости объектов недвижимости

Статья опубликована в научном журнале «Российское предпринимательство», декабрь 2007
 
Формирование системы показателей потенциала роста стоимости объектов недвижимости
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения 
 Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
 г.Москва, РФ
 
 
Принятие управленческих решений во многом основывается на оценке стоимости объекта недвижимости, именно доходный подход к оценке стоимости взаимосвязан с управлением объектом недвижимости. 
Для оценки объектов недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации, который предполагает стабильность денежных потоков от объекта недвижимости. В этом случае стоимость объекта недвижимости определяется путем деления годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости на ставку капитализации [3, 4, 5].
Анализируя методические основы метода капитализации, приходим к выводу, что к расчету показателей  чистого операционного дохода и ставки капитализации можно подойти с позиции данных инвестора по объекту и в среднем по рынку. Использование различных данных ведет к наличию нескольких вариантов расчетов и нескольких получаемых видов стоимости объекта недвижимости, которые представлены на рисунке 1.
Поскольку рыночная стоимость оцениваемого объекта основана на рыночной информации, то в результате использования показателей, основанных на не рыночной информации, получаем виды стоимости, отличные от рыночной стоимости.
Таблица 1. Виды стоимости, получаемые при использовании метода капитализации. (См. в первоисточнике)
 
Рис. 1.  Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом капитализации (См. в первоисточнике) 
 
Рассмотрев рисунок 1 и таблицу 1, можно отметить, что из инвестиционной стоимости в результате получаем рыночную стоимость, заменяя по очереди один из элементов расчета, что напоминает процедуру метода цепных подстановок. 
Поскольку рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке, а инвестиционная стоимость показывает текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для конкретного инвестора, то для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости. Оптимально, если рыночная стоимость меньше инвестиционной стоимости объекта, то есть инвестор либо лучше оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, или управляет рисками объекта более эффективно, чем среднерыночный инвестор, или более эффективно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
В таблице 2 рассмотрим формулы расчета и экономическое содержание показателей, измеряющих потенциал роста стоимости объекта недвижимости с использованием обозначений, приведенных в таблице 2.
 
Таблица 2. Показатели потенциала роста стоимости.(См. в первоисточнике) 
При этом очевидны следующие закономерности, которые запишем в формулах (1) и (2) с использованием обозначений из таблицы 1 и 2:
(См. в первоисточнике) 
Формулы (1) и (2) могут быть записаны следующим образом, используя обозначения из таблицы 2:
                               Формулу (см. в первоисточнике)                           (3) ,
                              Формулу (См. в первоисточнике)                           (4) ,
При использовании показателей из таблицы 2 возможно проанализировать причины наличия инвестиционного потенциала роста стоимости на основе формул (3) и (4). 
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости позволяет классифицировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости.
 
Таблица 3. Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости объекта недвижимости.(См. в первоисточнике) 
роанализировав метод капитализации при оценке стоимости недвижимости, были предложены абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости. Проанализировав уровни инвестиционного потенциала роста стоимости была получена классификация объектов недвижимости по потенциалу роста стоимости объекта недвижимости, которая позволяет формировать портфель недвижимости и управлять отдельными объектами недвижимости.
 
Использованные источники
  1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256 
  2. Международные стандарты оценки, IVS-2005, \\http.ivsc.org
  3. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2006.
  4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – С-Пб.: «Питер», 2001.
  5. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.