Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту

Статья опубликована в научно-практическом журнале Банковское дело №8 2013
 
Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту
 
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
г.Москва, РФ
 
Объем кредитования под залог недвижимости постоянно возрастает, по данным РБК.Рейтинг (http://rating.rbc.ru/article.shtml?2013/05/07/33941853) в 2012 году ипотечный рынок в России продемонстрировал устойчивую тенденцию роста. Объем кредитов, выданных населению, по расчетам, превысил отметку в 1 трлн руб [5]. По прогнозу РБК.Рейтинг, который основан на проведенном опросе ряда банков, принявших участие в рейтинге, суммарный объем ипотечных кредитов в 2013 году вырастит на четверть и составит примерно 1.3 трлн руб. 
Вопрос оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве объекта залога встает на стадии анализа обеспечения, и во многом принятие решения о предоставлении кредита и его величине решается на основе отчета, выполненного оценщиком. Для банков встает вопрос о реализации залогового обеспечения в случае не выполненных заемщиками обязательств по выплатам по кредиту. В ситуации кризиса на рынке недвижимости в 2008-2009 годах, после бума кредитования в 2007-2008 годов банки во многом столкнулись с проблемами при реализации объектов недвижимости, потому что цены сделок на рынке недвижимости упали на 20-25%, а скидки на уторгование достигали по значению 25% в отдельных случаях.
Работа с оценочным компаниями в банках организована по-разному: около 25% банков принимают к рассмотрению отчеты любых оценочных компаний   при экспертизе отчета внутренним специализированным подразделением, в 38% банках  работа ведется с пулом аккредитованных оценочных компаний в каждом регионе.
Около 87% банков проводят проверку отчетов об оценке, и лишь 13% банков принимают отчеты от аккредитованных при банках компаний без проверок. И доля банков, принимающих отчеты без внутренней проверки, постоянно сокращается.
Проверка отчетов оценщиков в специализированных подразделениях банков выявляет существенные проблемы в представленных отчетах в 62% случаев банки, в 13% случаев обнаружены несущественные недостатки, и лишь четверть отчетов в целом удовлетворяет, предъявляемым требованиям.
Выше приведенные статистические данные говорят об актуальности проблемы анализа залогового обеспечения и корректности выполненного оценщиком отчета.
Заемщик зачастую давит на оценщика с целью получения максимально возможного кредита под свой объект недвижимости, при этом заказчик услуг по оценке может вполне уверять, что отчет в данном случае – простая формальность, с банком уже договорились, отчет нужен срочно и определенная в нем стоимость должна быть только той, которую озвучивает заказчик. В то же время ст. 12 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) устанавливает требования к отчету как к документу, содержащему сведения доказательственного значения.
Отчет, составленный оценщиком, должен соответствовать действующему законодательству в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик, подписывающий отчет [3]. Саморегулируемые организации проводят плановую и внеплановую проверку отчетов оценщиков [1], являющихся их членами, поэтому при выявлении банками проблем в отчете и установлении, какие требования стандартов не были выявлены, можно обратиться в экспертные советы, дисциплинарные комитеты саморегулируемых организаций оценщиков, чтобы были предприняты меры в отношении оценщика, выполняющего некачественные по мнению банка отчеты.
Некоторые банки подписывают договора об оказании услуг о проведении оценки рыночной стоимости объектов залога в качестве «третьей стороны», таким образом, договор об оценке подписывает «Исполнитель» (оценочная компания), «Заказчик» (собственник объекта недвижимости) и «Банк», при этом в договоре может быть предусмотрено при выявлении проблем отчета в части описания расчетов и некорректности исходной информации проведение экспертизы отчета в рамках саморегулируемой организации оценщика за счет оценщика. Необходимо отметить, что стоимость экспертизы сопоставима со стоимостью услуг самого оценщика, что делает для оценщика выполнение некачественных отчетов крайне невыгодным и даже убыточным.
В ходе выполнения работ об оценке не первом этапе заключается договор на проведение работ по оценке стоимости объекта, в приложении к которому оформляется задание на оценку [2]. Первым пунктом задания на оценку является формулировка объекта оценки и имущественных прав на него. Для корректной идентификации объекта оценки оценщик анализирует правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на объект оценки. Для примера приведем в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, а правоподтверждающего документа – свидетельство о праве собственности. Однако достоверность сведений об объекте оценки оценщик устанавливает на основе осмотра и других  представленных документов. В российских условиях площади и формулировки  в различных документах могут не совпадать, оценщик может принять допущение о верности площади указанной в кадастровом паспорте на земельный участок, однако тогда есть опасность, что он проводит оценку рыночной стоимости объекта, который не соответствует правоустанавливающему и правоподтверждающему документам, то есть не являющегося объектом залога.
В случае несоответствия объекта оценки на осмотре предъявляемым документам, например, собственник самовольно надстроил этаж двухэтажного дома, что увеличило на 50% площадь объекта и изменило его характеристики. Оценщик в общем случае будет проводит законодательную допустимость произведенных работ, возможность оформления нового объекта, но в случае оценки для обеспечения залога по кредиту проблемы объекта залога приводят к дополнительным рискам по кредиту.
Обычной рекомендацией большинства банков заемщику в случаях проблемной идентификации объекта недвижимости является приведение в соответствие всех документов по объекту залога. В итоге описание объекта оценки должно включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки [2, 3, 6]. 
На этапе сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, оценщик сталкивается с обилием рыночной информации по крупным городам и нехваткой рыночной информации по небольшим населенным пунктам. При этом рыночная информация основана на ценах предложений, которые могут быть завышены, потому что цена предложения зачастую выставляется для мониторинга спроса на объект, выставленный по определенной цене. Например, собственник выставляет офис в Москве по завышенной цене для начала, чтобы понять, сколько потенциальных покупателей откликнется при цене 1 кв.м. на уровне 300 тыс. руб., последующее выставление может быть на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв.м. через неделю, а цена сделки через 3 месяца может быть уже на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв.м.  
Для качественного анализа рынка необходимо анализировать цены сделок, но они являются конфиденциальной информацией и оценщик, даже если получит доступ к ним, не может официально ими воспользоваться, потому что невозможно выполнить принцип проверяемости [3].
Иногда профессиональные участники рынка и даже сами оценщики искажают рыночные данные, тогда появляются в случае обеспечения по кредиту фиктивные объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом, по завышенным ценам. На основе этих данных будут выбраны аналоги, построены ценовые диапазоны на рынке, описана рыночная ситуация и т.д. Такую фальсификацию отчета сложно обнаружить начинающему специалисту, потому что представленные в расчетах данные будут подтверждены принтскринами сайтов, фотографиями, отметками на карте и т.д. Но проверить можно путем простого сопоставления данных: например, по аналитическим обзорам средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в опубликованном обзоре на аналитическом портале по рынку жилой недвижимости в Москве ниже на 30% средней цены по обзору аналогичного сегмента в Смоленске, проведенному оценщиком в отчете. Очевидно, что идет фальсификация оценщиком данных в отчете. Открытые бесплатные обзоры по рынку недвижимости можно найти на аналитических порталах (для примера приведем Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, Анализ рынка недвижимости www.arn.ru,   Информационно-аналитический журнал RWAY www.rway.ru, сборник аналитических оборов  приведен на сайте www.arendator.ru в разделе Аналитика и т.д.).
В ходе анализа рынка и дальнейшего подбора аналогов оценщик сталкивается с проблемой представления на рынке объектов, которые выставлены не по конкурентноспособным ценам, поэтому они могут быть представлены на рынке в течение срока, превышающего типичный срок экспозиции, сделки по таким объектам не совершаются, и они искажают ценовую информацию на рынке. Например, на рынке производственной недвижимости во Владимирской области имеются предложения по производственным помещениям с ценой 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м., но при этом одни и те же объекты появляются на вторичном рынке почти каждый год с незначительным повышением цены. Проанализировав формально цены предложения можно сделать вывод, что на рынке производственной недвижимости наблюдается прирост цен на 6-8% в год, а средняя цена на 1.к.в. м производственного помещения составляет 45 тыс. руб. за 1 кв.м. Однако профессиональные участники рынка недвижимости наблюдают статистику отсутствия продаж на рынке производственной недвижимости, в том числе не зафиксировано продаж по ценам 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. производственных помещений во Владимирской области. То есть выводы, сделанные на основе анализа цен предложений, могут не соответствовать фактической рыночной ситуации.
Классическими критериями подбора конкурирующего предложения на рынке недвижимости для анализа являются сопоставимость в первую очередь местоположения, за тем класса объектов, а также масштаба [5, 6]. Однако сопоставимость масштаба зачастую оценщиками не учитывается, поэтому цена 1.кв.м. складского помещения площадью до 100 кв.м. распределяется на складские помещения площадью более 10000 кв.м., что может привести к завышению стоимости объекта залога до 20-30%.
Задачей специалиста банка, проверяющего отчет оценщика, является сначала проанализировать сопоставимость данных, используемых оценщиком в расчетах, и данных по анализу рынка из самого отчета, а затем провести независимое исследование рынка.
Для эффективной работы специалиста банка создаются внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы, которые отличаются степенью детализации, формой изложения. Рассмотрим примерную таблицу экспресс-анализа, чтобы провести проверку отчета об оценке стоимости объекта недвижимости для обеспечения залога по кредиту.
 
Таблица 1.
Экспресс-анализ отчета (см. в первоисточнике)
Проанализировать использование таблицы 1 для экспресс-проверки будет удобнее на практическом примере, поэтому заполним показатели и составим таблицу 2 по отчету об оценке рыночной стоимости встроенного офисного помещения площадью 100 кв.м. в Москве, расположенного в ЮВАО (рядом ТТК) по адресу Волгоградский пр-т, д. 32, в здании бывшего НИИ, на 2-м этаже 4-эт. кирпичного здания, состояние здания и помещения рабочее (не требует проведения ремонта), класс офиса трудно идентифицируем ближе к С или В--, коммуникации – есть все необходимые, парковка стихийная.
На первом этапе, необходимо проанализировать показатели 1-4 таблицы, чтобы выявить произошло ли завышение стоимости объекта оценки за счет одного из подходов. В данном примере (табл.2) видно, что итоговая стоимость объекта составила 186,7 тыс. руб./ кв.м. и была завышена по сравнению с результатом сравнительного подхода (165,6 тыс. руб./ кв.м.) из-за использования доходного подхода (198,9 тыс. руб./ кв.м.). Таким образом, на основании показателей 1-4 было выявлено завышение стоимости объекта залога на 13%.
Таблица 2.
Пример экспресс-анализа отчета (см. в первоисточнике) 
На втором этапе, необходимо проанализировать корректность использования сравнительного подхода, который является основным в ходе оценки рыночной стоимости объекта залога. Первоначальные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) в целом соответствуют указанным в анализе рынка диапазонам цен продаж (указаны в пункте 6 таблицы 2). Скорректированные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) не противоречат рыночным диапазонам цен продаж (указаны в пункте 6 таблицы 2).  Скорректированные цены аналогов (указаны в пункте 7 таблицы 2) не противоречат ценам по проверочным объектам (указаны в пункте 8 таблицы 2). Рыночные диапазоны цен не противоречат ценам по проверочным объектам. 
Таким образом, в рамках практического примера экспресс-проверки отчета была выявлена адекватность расчета рыночной стоимости объекта залога в сравнительном подходе, однако на этапе согласования результатов оценки по подходам было обнаружено завышение стоимости объекта залога на 13%. 
Проведение экспресс-проверки отчета связано с исследованием рыночной информации, нахождением открытых рыночных данных по аналитике и проверочным объектам. Для проверки приоритетными являются источники информации, где подача объявлений являются платной, тогда серьезность намерений хоть частично подтверждена. 
Использование трех подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного является обязательным, при отказе от использования одного или нескольких подходов оценщик должен привести обоснование отказа от использования [2]. 
Если использованы все три подхода, то результаты оценки стоимости по подходам могут отличаться в разы в российских условиях, тогда математическая процедура расчета средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках согласования результатов может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости (как это произошло в выше приведенном примере). 
Приоритетным подходом в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости с развитым рынком является сравнительный подход [6]. Именно поэтому методика экспресс-проверки отчетов базируется на проверке расхождения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости от результата расчета в сравнительном подходе и проверке адекватности расчетов, выполненных  в сравнительном подходе.
Таким образом, в данной статье были проанализированы проблемы идентификации объекта недвижимости как объекта  залога и сбора информации в российских условиях на практических примерах, а также был приведен вариант экспресс-проверки отчета на основе анализа рыночной информации, который может быть реализован на примере других отчетов или с учетом которого могут быть подготовлены внутренние инструкции  по проверке отчета об оценке специалистом банка.
  
Список использованной литературы
  • Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм и доп.).
  • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
  • Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
  • Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.)
  • РБК.Рейтинг http://rating.rbc.ru
  • Оценка стоимости имущества. Учебное пособие. Под ред. И.В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012.