Мирзоян Н.В. Анализ и использование результатов оценки стоимости недвижимости при применении метода капитализации

Статья опубликована в научно-практическом журнале «Московский оценщик» №6(55), декабрь 2008
 
 Анализ и использование результатов оценки  стоимости недвижимости при применении метода капитализации
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
 г.Москва, РФ
 
 
 
Для объектов недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации, который применяется при условии стабильных 
денежных потоков от объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости получают в рамках метода капитализации путем деления годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости на ставку капитализации [3, 4, 5].
Анализируя применение метода капитализации, можно прийти к следующему выводу: чистый операционный доход  и ставку капитализации рассчитывают либо с позиции данных инвестора по объекту либо в среднем по рынку. Однако использование различных данных ведет к получению различных величин стоимости, что представлено  на рисунке 1 и систематизировано в таблице 1.
Таблица 1. Виды стоимости. (См. в первоисточнике)
 Рис. 1.  Алгоритм расчета стоимости методом капитализации (См. в первоисточнике)    
 
Полученные виды стоимости в результате применения метода капитализации представлены в табл. 1. 
Таким образом, используя метод капитализации, возможно получить четыре вида стоимости при различной комбинации условий для расчета показателей. Рассмотрим экономическое содержание полученных видов стоимости:
  • Рыночная стоимость  МV (Маrket Value) – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [1, 2].
  • Специальная рыночная стоимость SMV (Special Market Value) –  если ставка капитализации рассчитана на основе ожидаемых рисков инвестора по оцениваемому объекту.
  • Специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала SIV (Special Investment Value) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для инвестора при заданных инвестиционных целях без использования заемного капитала.
  • Инвестиционная стоимость с учетом заемного капитала IV (Investment Value) –  стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для инвестора при заданных инвестиционных целях с учетом используемого заемного капитала [1, 2]. 
Если рассмотреть получаемые виды стоимости в табл. 1, то можно отметить, что из рыночной стоимости можно получить инвестиционную стоимость, заменяя поочередно один из элементов, что напоминает процедуру метода цепных подстановок. При этом каждый вид стоимости показывает стоимость объекта недвижимости при определенных условиях. Значит, можно рассчитать абсолютное и относительное изменение стоимости в результате влияния определенных условий, что необходимо при управлении стоимостью объекта недвижимости или портфеля недвижимости.
Для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке, а инвестиционная стоимость - текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для конкретного инвестора. 
Соотношение инвестиционной и рыночной стоимости может быть различным:
 
  • Если рыночная стоимость объекта равна инвестиционной стоимости, то инвестор использует объект по наиболее эффективному варианту использования, выстраивая эксплуатационные показатели на среднерыночном уровне, оценивая риски объекта на среднерыночном уровне, используя заемный капитал в среднерыночном долевом соотношении с собственным капиталом.
  • Если рыночная стоимость больше инвестиционной стоимости объекта, то инвестор либо не оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта менее эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо недостаточно или чрезмерно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
  • Если рыночная стоимость меньше инвестиционной стоимости объекта, то инвестор либо оптимизировал эксплуатационные показатели объекта по сравнению со среднерыночным уровнем, либо управляет рисками объекта более эффективно, чем среднерыночный инвестор, либо более эффективно использует заемный капитал по сравнению со среднерыночным инвестором.
Изменение стоимости недвижимости в результате изменения одного из показателей может быть дополнительной информацией для инвестора или собственника объекта недвижимости по причинам расхождения инвестиционной и рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом важно как относительное, так и абсолютное изменение стоимости.
В табл. 2 представлены экономическое содержание и формулы расчета показателей абсолютного и относительного изменения стоимости объекта недвижимости с использованием обозначений, приведенных в табл. 1.
Таблица 2 Показатели инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости.  (См. в первоисточнике) 
 
При этом доказуемы следующие закономерности: (См. в первоисточнике)  
МV  –  рыночная стоимость;
SMV – специальная рыночная стоимость (рыночная стоимость с использованием данных по рискам конкретного объекта недвижимости);
SIV – специальная инвестиционная стоимость при отсутствии заемного капитала; 
IV  – инвестиционная стоимость с учетом заемного капитала. 
Формулы (9) и (10) могут быть записаны следующим образом:
∆Vинв = ∆Vзаем +  ∆Vупр + ∆Vупр риск  ,    где                         (11)
∆Vинв - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости;
∆Vзаем - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет использования заемных средств;   
∆Vупр - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;   
∆Vупр риск - абсолютный показатель инвестиционного потенциала прироста стоимости за счет управления рисками объекта.
IVинв = IVзаем  ∙ IVупр ∙  IVупр риск,  где                                           (12)
IVинв - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости;
IVзаем - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет использования заемных средств;   
IVупр - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления эксплуатационными характеристиками объекта;   
IVупр риск - относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости за счет управления рисками объекта.   
При использовании показателей табл. 2 возможно определить величину и структуру инвестиционного потенциала роста и прироста стоимости, проанализировать причины наличия инвестиционного потенциала роста стоимости, что может использоваться собственниками, инвесторами для управления портфелем недвижимости.
Относительный показатель инвестиционного потенциала роста стоимости позволяет ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости (табл.3). 
Таблица 3  Уровни инвестиционного потенциала роста стоимости.(См. в первоисточнике) 
Критерием для отнесения того или иного объекта недвижимости к высокому уровню инвестиционного потенциала роста стоимости должна стать средняя доходность рыночных активов, доступных инвестору. Для ранжирования внутри портфеля недвижимости данным критерием может стать средняя ставка доходности по объектам недвижимости, формирующим данный портфель недвижимости.
Однако инвестиционный потенциал роста стоимости необходимо соотносить с рыночным потенциалом ее роста, который может быть измерен прогнозируемым темпом роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных. Рыночный потенциал роста стоимости может быть определен как среднегодовой темп роста цен на объект недвижимости, рассчитанный на основе аналитических обзоров рынка недвижимости
Формула (См. в первоисточнике)              (13)
Ivрын – годовой темп роста стоимости на основе существующих рыночных тенденций;
Vj-1– цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на год раньше даты оценки;
Vj – цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.
Можно воспользоваться данными аналитических обзоров по темпам роста цен на различных сегментах региональных рынков недвижимости. Потенциал роста стоимости может быть измерен прогнозируемым темпом роста стоимости, рассчитанным на основе рыночных данных. Возможно использовать долгосрочный среднегодовой темп роста цен, который необходимо приводить в среднегодовое выражение по формуле:
 
 Формула (См. в первоисточнике)                (14)
Ivрын – потенциал рыночного роста стоимости (годовой темп роста стоимости на основе существующих рыночных тенденций);
Vj-k– цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на k лет раньше даты оценки;
Vj – цена единицы сравнения аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.
Относительный показатель рыночного потенциала стоимости позволяет ранжировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости (табл.4). 
Таблица 4  Уровни рыночного потенциала роста стоимости. (См. в первоисточнике) 
Критерием для отнесения того или иного объекта недвижимости к высокому уровню рыночного потенциала роста стоимости должен стать средний прогнозируемый прирост стоимости рыночных активов, доступных инвестору. Для ранжирования внутри портфеля недвижимости данным критерием может стать средний прирост стоимости объектов недвижимости, формирующих анализируемый портфель недвижимости.
В данной статье были выявлены виды стоимости, которые рассчитываются при различной комбинации условий в рамках доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Данные виды стоимости предлагается использовать как основа для аналитической информации при принятии управленческих решений в рамках управления объектом недвижимости или портфелем объектов недвижимости. На основе данных видов стоимости предложены абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости. Проанализировав уровни инвестиционного потенциала роста стоимости, была получена классификация объектов недвижимости по потенциалу роста стоимости объекта недвижимости, которая позволяет формировать портфель недвижимости и принимать эффективные управленческие решения.
 
Список использованной литературы:
  1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255
  2. Международные стандарты оценки, IVS-2005, \\http.ivsc.org
  3. Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2006.
  4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: «Питер», 2001.
  5. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2000.