Мирзоян Н.В. Анализ стоимости залога недвижимости: разработка внутренних инструкций банка

Российские банки в качестве залога в большинстве случаев принимают недвижимое имущество (жилые или коммерческие объекты, земельные участки). Объем ипотечных кредитов, выданных населению, превысил 1 трлн. руб. в 2012 году, а в 2013 году по прогнозам  РБК.Рейтинг, суммарный объем ипотечных кредитов в 2013 г. составит примерно 1,3 трлн. руб. 

При этом риск обеспечения кредита связан с корректностью оценки стоимости недвижимого имущества, принимаемого банком в качестве залога. 

Заемщик заинтересован в завышении стоимости залога, потому что сумма кредита напрямую зависит от оцененной рыночной стоимости залога. Привлечение независимых оценщиков зачастую граничит с влиянием заказчика (залогодателя) на работу независимого оценщика, и по стандартам выполненные отчеты независимых оценщиков основаны на не проверенных данных из интернета и устанавливают завышенную стоимость залога.

Одной из задач банка для снижения риска обеспечения кредита является снижение рисков неправильной оценки стоимости залога и низкой квалификации сотрудников в области оценки. Сотрудники отделов залогов российских банков проверяют корректность отчетов, выполненных независимыми оценщиками и проводят альтернативную оценку стоимости залога. Данный процесс трудоемок и требует высокого профессионального уровня от сотрудника банка. Для снижения затрат, повышения уровня сотрудников отделов залога и стандартизации процесса проверки банки разрабатывают внутренние документы: инструкции по проверке отчетов, залоговые анализаторы и т.п. 

В ходе обучения специалистов залоговых отделов различных банков было выявлено несколько типов внутренних документов, разработанных для стандартизации работы по проверке. В данной статье рассмотрим различные варианты данных документов, их достоинства и недостатки.

 

Взаимосвязь отчета и проверочных таблиц

Внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы отличаются степенью детализации, формой изложения, содержанием теоретических блоков и аналитических таблиц. 

Пример экспресс-анализа отчета был рассмотрен в статье Мирзоян Н.В. «Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту» Банковское дело №8/2013. 

Однако аналитические таблицы для проверки отчетов могут быть более подробными. 

Содержание отчета стандартно и описано в п. 8 ФСО 3. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. 

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. 

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. 

и) согласование результатов. 

 

Аналитические таблицы по общим разделам отчета 

Аналитические таблицы могут быть как единые по всему отчету, так и сокращенные по объему, если привязаны к отдельным разделам отчета об оценке. Рассмотрим примерные аналитические таблицы (табл. 1-3, 6, 7) и проанализируем их содержание. 

Таблица 1

Анализ отчета на основе раздела «Основные факты и выводы» и «Согласование результатов оценки»(см. в первоисточнике) 

В табл. 1 анализируются итоговая величина стоимости объекта недвижимости и сравнивается с результатами оценки по подходам. Завышение стоимости может быть вызвано с завышением стоимости объекта в рамках доходного или затратного подхода.

Например, оценщик в отчете получил стоимость квартиры в рамках сравнительного подхода 12,5 млн. руб., в рамках доходного подхода 15 млн. руб. и в итоге согласовал результаты с весами 0,7 и 0,3 соответственно. От использования затратного подхода оценщик обосновал отказ. 

Тогда итоговая величина рыночной стоимости квартиры была получена оценщиком на уровне 13,25 млн. руб.

12,5*0,7+15*0,3= 13,25 млн. руб.

В данном случае разность итоговой величины стоимости и результата оценки в сравнительном подходе в относительном выражении 6% от результата сравнительного подхода или в абсолютном выражении составляет 0,75 млн. руб.

13,25-12,5 = 0,75 млн. руб.

0,75 млн. руб. / 12.5 млн. руб = 0,06 или 6%.

Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости на этапе согласования результатов оценки на 6%.

В табл. 2 анализируются данные по анализу рынка и данные, используемые в расчетах. Завышение стоимости объекта залога может быть вызвано завышением цен аналогов, земельных участков, стоимости строительства и ставок арендной платы, а также занижением уровня потерь в арендной плате, операционных расходов и доходности от аренды.

 

Таблица 2

Анализ отчета на основе раздела «Анализ рынка» (см. в первоисточнике)

Например, оценщик в отчете приводит аналоги с ценами 250-270 тыс. руб. за 1 кв.м., в то время как по анализу рынка диапазон цен продаж в данном сегменте рынка составляет 200-220 тыс. руб. Таким образом, в среднем завышение стоимости составляет 24%.

 

260 -210 = 50 тыс. руб. за 1 кв.м.

50 тыс. руб. / 210 тыс. руб = 0,24 или 24%.

Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости в сравнительном подходе на этапе анализа рыночных данных на 24%.

Рассмотрим пример, оценщик в отчете приводит аналоги со ставками арендной платы 35-40 тыс. руб. за 1 кв.м. в год, в то время как по анализу рынка диапазон ставки аренды в данном сегменте рынка составляет 25-30 тыс. руб. Таким образом, в среднем завышение стоимости составляет 36%. Сначала определим средние ставки арендной платы по аналогам и по данным рынка 37,5  и 27,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в год соответственно.

Завышение ставки арендной платы тогда составляет 10 тыс. руб. за 1 кв.м. в год.

37,5 -27,5 = 10 тыс. руб. за 1 кв.м. в год

10 тыс. руб. / 27,5 тыс. руб = 0,36 или 36%.

Таким образом, в данном примере был выявлен симптом завышения стоимости в доходном подходе на этапе анализа рыночных данных на 36%.

 

Аналитические таблицы по расчету стоимости в рамках подходов

В оценке выделяют три подхода: сравнительный затратный  и доходный. Аналитические таблицы должны быть детализированы в зависимости от рассматриваемого подхода к оценке стоимости, алгоритма его применения и его особенностей.

Основным подходом для объектов, у которых достаточно развит рынок продаж аналогов, является сравнительный. Поэтому в первую очередь анализируются аналитическая таблица по сравнительному подходу (табл. 3).

В соответствии с п.14. ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. 

В рамках сравнительного подхода в отчетах используют метод сравнения продаж и корреляционно-регрессионный анализ продаж. Метод сравнения продаж является основным методом, а корреляционно-регрессионный анализ представляет собой частный случай метода сравнения продаж. 

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода. 

 

Таблица 3

Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости в сравнительном подходе» (см. в первоисточнике) 

Приведем пример анализа аналогов (показатель 3.1. табл.2)  в отчете оценивается склад в Московской области, а аналоги были взяты офисно-складские комплексы в Московской области. Стоимость объектов многофункционального назначения выше, поскольку многофункциональные объекты состоят из складских помещений (40-50 тыс. руб. за 1 кв.м.) и офисных помещений (90-140 тыс. руб. за 1 кв.м.). Тогда по аналогам средняя стоимость 1 кв.м. пересчитана без учета разбиения на две части и составляет 70-90 тыс. руб. за 1 кв.м., что приведет к завышению стоимости оцениваемого склада на 30-40 тыс. руб., что составляет от 75% до 80% стоимости складских помещений (40-50 тыс. руб за 1 кв.м.).

В ходе анализа корректировок необходимо проверять логику внесения: если объект оценки лучше, аналога, то корректировка к цене аналога повышающая. Обоснованность корректировок должна быть подтверждена исследованием рынка. Например, на основе анализ рынка были найдены диапазоны цен на объекты с различным состоянием, но схожего назначения, местоположения и конструктивного проекта.

Таблица 4

Средние цены  (см. в первоисточнике) 

 

Таблица 5

Таблица корректировок по состоянию  (см. в первоисточнике) 

Справочно специалист банка изучает применение доходного подхода, чтобы проверить инвестиционную целесообразность купли-продажи на рынке объекта оценки. 

В соответствии с ФСО №1 п.13 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. 

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

 

Таблица 6

Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости в доходном подходе»  (см. в первоисточнике) 

правочно специалист банка изучает применение затратного подхода, чтобы проверить инвестиционную целесообразность продажи на рынке объекта оценки. 

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. 

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. 

Алгоритм затратного подхода отражен в формулах:

Сон = Сзу + (ЗВнов – И)    или    Сон = Сзу + (ЗЗнов – И), где 

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

ЗВнов – затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых;

ЗЗнов – затраты на замещение улучшений земельного участка как новых;

И – износ объекта оценки. 

Затраты на воспроизводство улучшений земельного участка как новых - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Затраты на замещение улучшений земельного участка как новых - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

 

Таблица 7

Анализ отчета на основе раздела «Расчет стоимости на основе затратного подхода»  (см. в первоисточнике) 

Если аналитические таблицы привязаны к разделам отчета об оценке, то можно приоритетность используемых подходов к оценке увязать с типом объекта оценки. Например, для объекта жилой недвижимости основным подходом является сравнительный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3. 

В то же время, для объекта коммерческой недвижимости основным подходами являются сравнительный и доходный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3, 6. В ходе анализа оценки стоимости загородного дома основными подходами являются сравнительный и затратный, тогда проверочные таблицы для отчета об оценке стоимости жилой недвижимости – табл. 1-3, 7.

 

Выводы 

В статье проанализированы проблемы проверки отчетов об оценке стоимости залогового обеспечения по кредитам, приведены варианты аналитических таблиц, которые могут быть использованы специалистами залоговых отделов банка.

На основе предложенных таблиц могут быть подготовлены дополнительные внутренние инструкции по проверке отчета об оценке специалистом кредитной организации. 

Структурирование работы по проверке отчета с использованием предложенных аналитических таблиц существенно упрощает работу специалиста банка и сокращает время на каждую проверку отчета.

Разработка внутренних инструкций банка по проверке отчета является дополнительным инструментом снижения рисков по залоговому обеспечению.