Мирзоян Н.В. Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости

Статья опубликована в сборнике материалов Международного научно-образовательного форума «Бургас-2013» – Изд. «ЕООД ИХНИИТ», Бургас, Болгария, 2013 

 
Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
 г.Москва, РФ
 
 
Особенности недвижимости как инвестиционного актива определяют специфику управления недвижимостью. Неоднородность экономических характеристик недвижимости, слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов, неисчерпаемость земли и долговечность строений, необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения и/или развития недвижимости,  низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для недвижимости становятся зачастую препятствиями, ограничивающими использование недвижимости в инвестиционных портфелях [1]. Вместе с тем преодоление таких препятствий путем совершенствования информационных систем и систем управления недвижимостью дает возможность принятия эффективных решений. 
Под методикой управления стоимостью портфеля недвижимости понимается совокупность приемов и методов практической реализации управления стоимостью портфеля недвижимости, т.е. совокупность приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости портфеля недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению стоимости портфеля недвижимости.
Методика управления стоимостью портфеля недвижимости может включать анализ показателей потенциала роста стоимости,  индикаторы управления стоимостью, расчет стоимостного эффекта принятия решения, анализ факторов стоимости. На основе анализа данных показателей можно принимать эффективные управленческие решения по формированию портфеля недвижимости, управлению отдельным объектом портфеля и портфелем недвижимости в целом, ранжировать и классифицировать объекты недвижимости в составе портфеля недвижимости, диверсифицировать портфель недвижимости
Рис. 1. Этапы управления стоимостью портфеля недвижимости (см. первоисточник) 
 
Реализация методики управления стоимостью портфеля недвижимости сроится на этапах стоимостного подхода к управлению портфеля недвижимости и предполагает реализацию следующих практических этапов.
1. Анализ объектов портфеля недвижимости, который включает анализ правовых, физических и экономических характеристик объектов портфеля недвижимости. В рамках анализа объектов портфеля недвижимости необходимо установить объем прав на объект портфеля недвижимости (обременения, если таковые имеются по объекту), местоположение объекта, физические характеристики земельного участка и улучшений. Экономическую информацию по объектам портфеля недвижимости необходимо представлять стандартизировано.
2. Анализ сегментов рынка недвижимости, к которым принадлежат объекты портфеля недвижимости. На данном этапе необходимо проанализировать следующие данные: 
  • спрос и предложение на данном сегменте рынка недвижимости;
  • средние цены продаж аналогичных объектов;  
  • средний срок экспозиции объектов аналогичных объектов;
  • виды и размеры средних ставок арендной платы аналогичных объектов на рынке;
  • средние операционные расходы аналогичных объектов;
  • средний уровень потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей аналогичных объектов;
  • темпы роста цен на аналогичные объекты в ретроспективном периоде, прогнозы изменения цен в будущем;
  • состояние аналогичных объектов на рынке, их уровня инфраструктуры, местоположения, транспортной доступности и т.д.
3. Анализ наиболее эффективного использования объектов портфеля недвижимости, который заключается в анализе вариантов использования объекта портфеля недвижимости, отвечающим критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и выборе из них варианта использования, при котором достигается максимальная стоимость/доходность  объекта.
4. Определение рыночной стоимости объектов портфеля недвижимости с использованием трех подходов к оценке: сравнительного, доходного и затратного [1]. По результатам оценки необходимо получить перечень исходной информации для осуществления управления стоимостью портфеля недвижимости.
5. Определение показателей управления портфелем недвижимости, ранжирование портфеля недвижимости, оптимизация  портфеля недвижимости.    На этом этапе необходимо:
  • рассчитать абсолютные и относительные показатели инвестиционного потенциала роста стоимости объектов портфеля недвижимости за счет использования заемных средств, управления эксплуатационными характеристиками и рисками;
  • определить класс объектов портфеля недвижимости в зависимости от инвестиционного и рыночного потенциалов роста их стоимости;
  • рассчитать абсолютные и относительные показатели эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, оценки рынком доходности объекта недвижимости. 
По результатам расчетов необходимо получить перечень аналитической информации для осуществления управления стоимостью портфеля недвижимости.
На основе полученных результатов следует сформировать рекомендации по оптимизации структуры портфеля недвижимости. На данном этапе применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе аналитической информации возможно принятие стратегических управленческих решений по изменению структуры портфеля недвижимости. При изменении структуры портфеля недвижимости необходимо вернуться к реализации первого и последующих этапов методики.
Если на данном этапе структура портфеля недвижимости является оптимальной, то необходимо переходить к оперативному управлению портфеля недвижимости, которое осуществляется на следующем этапе методики.
6. Формирование рекомендаций по управлению портфелем недвижимости и прогноз изменения анализируемых показателей вследствие принятия данных решений. На данном этапе для каждого объекта недвижимости, входящего в портфель недвижимости, необходимо определить ключевые факторы стоимости, возможности роста стоимости за счет достижения среднерыночного уровня эксплуатационных характеристик, рассчитать стоимостной эффект принятия решения, на основе которого  определить бюджет мероприятий, которые являются наиболее целесообразными для каждого объекта портфеля недвижимости.
Анализ факторов стоимости осуществляется на основе их перечня. На данном этапе применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости на основе аналитической информации возможно планирование и реализация оперативных управленческих решений по изменению эксплуатационных характеристик объектов портфеля недвижимости.
Управление стоимостью портфеля недвижимости является замкнутым процессом, поэтому при реализации шестого этапа методики необходимо осуществлять первый и последующий этап методики.
Разработанную методику управления стоимостью портфеля недвижимости целесообразно применять регулярно (ежемесячно, при необходимости еженедельно), чтобы отслеживать динамику изменения рыночной ситуации, экономических характеристик объектов портфеля, показателей методики.
Разработанная методика управления стоимостью портфеля недвижимости имеет практическое применение и позволяет осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами недвижимости, принимать решения об изменении структуры портфеля недвижимости, ранжировать, диверсифицировать портфель недвижимости.
Литература
  1. Оценка стоимости имущества: учеб. пособие. / Под редакцией И.В. Косоруковой. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012