Мирзоян Н.В. Использование метода капитализации в российской практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
Статья опубликована в сборнике материалов конференции «Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития». Выпуск 2. - М.:МФПА, Маркет ДС, 2007
Использование метода капитализации в российской практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
Н.В.Мирзоян,
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения
Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
г.Москва, РФ
Вопрос оценки рыночной стоимости объектов недвижимости встает не только в случаях купли-продажи, кредитования, передачи в уставный капитал, но и в процессе управления объектом недвижимости. Поскольку стоимость, а точнее ее прирост является наиболее эффективным и универсальным критерием оценки эффективности управления.
Для задачи управления стоимостью объектов недвижимости основным подходом является доходный подход. В рамках доходного подхода выделяют два метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации. При стабильных денежных потоках, ожидаемых от объекта недвижимости, применяется метод капитализации. В оценке недвижимости широко применяется метод капитализации, так как денежные потоки в результате сдачи в аренду объектов недвижимости отличаются стабильными темпами развития.
Базовой формулой метода капитализации является:
Формула (См. в первоисточнике) (1)
де V – стоимость объекта недвижимости;
R – ставка капитализации;
NOI – чистый операционный доход.
Методика определения чистого операционного дохода достаточно стандартизирована. Однако при расчете ставки капитализации можно воспользоваться одним из следующих методов:
- метод с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод рыночной экстракции;
- метод связанных инвестиций.
На практике для оценки ставки капитализации используются в основном метод с учетом возмещения капитальных затрат и метод рыночной выжимки, которые однако дают величины ставки капитализации, существенно различающиеся друг с другом.
Метод с учетом возмещения капитальных затрат можно представить следующей формулой, которая учитывает сразу все сценарии изменения стоимости актива в будущем.
R = re – ΔIv · r1 , (2)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
Рассмотрим конкретный пример расчета ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат для торгового помещения, расположенного на первом этаже многоэтажного дома по адресу: Москва, ул. Изумрудная.
Таблица 1.
Пример расчета ставки капитализации методом с учетом возмещения капитальных затрат
Таблица (См. в первоисточнике)
Метод рыночной экстракции реализуется на основе информации о ценах сделок на рынке недвижимости и величины чистого операционного дохода по данным сделкам.
Формула (См. в первоисточнике) (3)
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Для выше рассмотренного объекта недвижимости произведем расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции.
Таблица 2.
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
Таблица(См. в первоисточнике)
При использовании метода с учетом возмещения капитальных затрат ставка капитализации определена на уровне 15,23%,. При использовании метода рыночной экстракции ставка капитализации рассчитана на уровне 9,9%. Если величина чистого операционного дохода от объекта недвижимости определена на уровне 1 млн. рублей ежегодно, то величину рыночной стоимости в рамках метода капитализации, используя формулу (1), получаем на уровне 6,6 млн. рублей, если использован первый метод расчета ставки капитализации, или 10,1 млн. рублей при использовании метода рыночной экстракции для расчета ставки капитализации.
В данной ситуации закономерным является вопрос, откуда берется такая разница в значениях ставки капитализации, рассчитанной разными методами.
Если подставить в формулу (2) значение ставки капитализации, полученное на основе метода рыночной экстракции, то получим:
0,099 = re – ΔIv · r1 , (4)
Ставка доходности на собственный капитал (re ) рассчитана в таблице 1 в размере 0,1331.
0,099 = 0,1331 – ΔIv · r1 (5)
ΔIv · r1 = 0,0341. (6)
То есть рынок предполагает ежегодный прирост стоимости объекта недвижимости на уровне 3,41% в год, тогда как оценщик учитывает более долгосрочную перспективу и потерю стоимости в среднем на 1,92% в год.
Изменение стоимости объекта недвижимости можно изобразить условно на рисунке 1.
Рисунок !(См. в первоисточнике)
Рынок рассматривает ближайшую перспективу при оценке темпов прироста стоимости, то есть темп прироста стоимости рассчитывает на основе соотношения стоимости на дату t2, по отношению к дате проведения оценки t1. В то время как оценщик темп изменения стоимости определяет на основе долгосрочного периода, конца срока типичной эксплуатации. Таким образом, оценщик, рассчитывая средний темп изменения стоимости на основе соотношения стоимости на дату конца срока эксплуатации t3, по отношению к дате проведения оценки t1.
Краткосрочные и долгосрочные темпы изменения стоимости объектов недвижимости в условиях современного рынка недвижимости не совпадают.
В качестве выводов целесообразно будет представить практические рекомендации при составлении и экспертизе отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
Если отсутствует рыночная информация, на основании которой возможно применять метод рыночной экстракции при расчете ставки капитализации, тогда применяется метод с учетом возмещения капитальных затрат для расчета ставки капитализации.
Если имеется рыночная информация, на основании которой возможно применять метод рыночной экстракции при расчете ставки капитализации, в отчете об оценке целесообразно показать применение двух методов расчета ставки капитализации. То есть целесообразно в данном случае рассчитать ставку капитализации с использованием метода с учетом возмещения капитальных затрат и метода рыночной экстракции и рассчитать среднюю ставку капитализации. Рассчитывая итоговую ставку капитализации как среднюю арифметическую по формуле (7), учитываются и долгосрочные и краткосрочные темпы прироста стоимости.
Формула(См. в первоисточнике) (2)
где R – итоговая величина ставки капитализации;
Rр.э. – ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции;
Rк.з. – ставка капитализации, рассчитанная методом с учетом возмещения капитальных затрат.
Если в результате сопоставления ставки капитализации, рассчитанные методом рыночной экстракции и методом с учетом возмещения капитальных затрат, равны, тогда рынок и оценщик одинаково оценивают темпы изменения стоимости объекта недвижимости.
Если в результате сопоставления ставки капитализации, рассчитанные методом рыночной экстракции и методом с учетом возмещения капитальных затрат, различаются, тогда рынок и оценщик оценивают темпы изменения стоимости объекта недвижимости на различной перспективе.
Итоговая ставка капитализации, рассчитанная по формуле (7), учитывает и долгосрочные и краткосрочные темпы изменения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Список использованной литературы
- «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. и доп.;
- Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Учебное пособие, М., Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, «Дело» 1998г.
- Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997 г.
- Грязнова А.Г., Федотова М.А,, «Оценка недвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2005
- Грибовский С.В., Иванова Е.Н., «Оценка стоимости недвижимости», Москва, «Интерреклама», 2003