Мирзоян Н.В. Проблемы оценки стоимости объектов недвижимости, относящихся к историко-культурному наследию

ри проведении оценки стоимости объектов памятников  истории и культуры используют три основных методических подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. При отсутствии информации для применения подхода к оценке, отказ от использования того или иного подхода необходимо обосновать.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать потерю стоимости объекта (износ).

Для объектов недвижимости, имеющих историческую, художественное или иную культурную ценность, невозможно использовать стоимость воспроизводства (затраты на создание точной копии объекта, имеющей те же физические характеристики и культурную ценность). При проведении оценки стоимости объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, применяют базовую формулу затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости с использованием затрат на замещение здания (строения или помещения). Таким образом, базовая формула затратного подхода к оценке для данных объектов имеет следующий вид:

Vон = Vзу + Vзам     или Vон = Vзу + (Vзам. полн. – И),    где

Vон – стоимость объекта недвижимости; 

Vзу - рыночная стоимость имеющегося права на земельный участок; 

Vзам   -   затраты на замещение   здания (строения или помещения);

Vзам. полн.   -   полная   сумма затрат на замещения е  здания (строения или помещения);

И - износ здания (строения или помещения).

При этом затраты на замещение здания (строения или помещения)- сумма затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому зданию (строению или помещению), в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа оцениваемого здания  (строения или помещения).

Полная сумма затрат на замещение - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Когда оценивается стоимость объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо учитывать не только затраты на воссоздание аналогичного объекта, но и затраты на разработку индивидуального проекта по воссозданию копии оцениваемого объекта, затраты на согласование подобного проекта.  А также, необходимо увеличивать срок строительства за счет проектирования и согласования сметно-строительной документации с государственными органами и учитывать требования, предъявляемыми госорганами к качеству работ по воссозданию копии оцениваемого объекта. Учет данных факторов позволит отразить сумму действительных затрат на воссоздание оцениваемого  объекта, имеющего историческую или иную культурную, в существующих рыночных ценах. Применение затратного подхода существенно ограничено изменениями в технологии строительства, используемых материалах, к тому же отдельные строительные элементы являются невоспроизводимыми в современных условиях.

В результате учета всех особенностей стоимость объекта,  имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в затратном подходе, существенно превышает аналогичный показатель объекта недвижимости, аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.

В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость ожидаемых денежных потоков от оцениваемого объекта недвижимости. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также имеется информация для прогноза связанных с объектом оценки расходов. При определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта, то есть из варианта использования оцениваемого объекта, которое является законодательно разрешенным, физически возможным, финансово реализуемым и при котором достигается максимальная стоимость объект.

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Если оцениваемый объект имеет стабильные денежные потоки, то целесообразно применять метод капитализации. Базовая формула расчета при использовании метода капитализации имеет следующий вид : (См. в первоисточнике) 

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CFj – денежный поток j-го года (разность действительных доходов от объекта и  необходимых действительных расходов);

r – ставка дисконтирования (отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки);

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Применяя доходный подход к оценке  стоимости объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо учитывать, что с одной стороны данные объекты предполагают дополнительные расходы, так как обременены охранным договором, но с другой стороны данные объекты имеют большую престижность, поэтому могут создавать дополнительные доходы, например, за счет своей исторической значимости. 

Вследствие возможных функциональных отличий технических характеристик объектов недвижимости, имеющих культурную ценность, от типовых объектов недвижимости, арендные ставки могут быть ниже потенциального уровня по сегменту рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, в то время как расходы по объекту недвижимости, имеющему историческую, художественную или иную культурную ценность, выше за счет обременений охранного договора.

Таким образом, в результате учета всех особенностей стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в доходном подходе, в большинстве случаев меньше стоимости объекта недвижимости аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

произвести анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект;

проанализировать сопоставимые объекты на рынке по элементам сравнения (критериям сравнения);

внести корректировки в цены аналогов, если существуют различия между оцениваемым объектом и  объектом-аналогом. 

На основе скорректированных цен аналогов определяет итоговую цену оцениваемого объекта, применяя следующую формулу: (См. в первоисточнике)     где V - стоимость объекта недвижимости;   

К - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте недвижимости (единица сравнения - 1 м2, 1 м3 и т.д.);

 - средняя скорректированная цена единицы сравнения аналогичных объектов на  рынке.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке объектов  недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, определены уникальностью подобных объектов, в связи с чем трудно найти на рынке недвижимости информацию о продаже аналогичных объектов и как следствие появляется необходимость расчета корректировок, учитывающих особенности объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность. Таким образом, необходимо постоянно отслеживать на рынке информацию о ценах продаж или предложений объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, для того чтобы сопоставлять их цены и выявлять рыночные тенденции формирования цен на объекты, имеющие историческую, художественную или иную культурную ценность.

В результате учета всех особенностей стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в сравнительном подходе, может быть как больше, так и меньше стоимости объекта недвижимости аналогичного по своим физическим характеристикам и местоположению, но не имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность.  Стоимость объекта  недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, полученная в сравнительном подходе, зависит от количества и качества конкурирующих объектов недвижимости на рынке и спроса на объекты, имеющие историческую, художественную или иную культурную ценность.

Для получения итоговой стоимости объекта недвижимости, имеющего историческую, художественную или иную культурную ценность, необходимо  согласовать или обобщить результаты расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта необходимо учитывать, что при оценке объектов недвижимости, имеющих историческую, художественную или иную культурную ценность, основное значение имеет: 

• сравнительный подход к оценке, если оценка проводится для целей купли-продажи;
• затратный подход к оценке, если оценка проводится для целей страхования;
• сравнительный и доходный подход к оценке, если оценка проводится для принятия управленческих решений. 

В данной статье рассмотрены особенности объектов недвижимости, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность,  исследованы методические основы оценки стоимости данных объектов и рассмотрены особенности оценки данных объектов в рамках подходов к оценке и согласования результатов, полученных в рамках различных подходов к оценке. Выявленные особенности оценки стоимости недвижимого имущества, относящегося к объектам культурного наследия, требуют дальнейшего изучения, поскольку данные вопросы имеют огромное практическое значение.