Мирзоян Н.В. - Проверка отчетов об оценке стоимости недвижимости в российских банках

 

Мирзоян Н.В., 

к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, 

фондового рынка и налогообложения  

 Московского финансово-промышленного 

университета «Синергия»,

 г.Москва, РФ

 

 Оценка рыночной стоимости недвижимости, являющейся залогом по кредиту, является обязательным случаем проведения оценки на основе федерального законодательства [2, 3]. В то же время на основе отчета об оценке банковские специалисты проводят анализ кредитного обеспечения.  В дальнейшем на основе отчета об оценке и с учетом платежеспособности заемщика банковские специалисты принимают решение о предоставлении кредита и его величине. Качество выполненного отчета, обоснованность расчетов влияют на кредитные риски банка, что приводит к необходимости рассмотрения практических вопросов проверки отчетов оценщиков в банках.

 В российских условиях банки работают с оценочным компаниями по разным схемам: около 25% банков принимают к рассмотрению отчеты любых оценочных компаний   при экспертизе отчета внутренним специализированным подразделением, в 38% банках  работа ведется с пулом аккредитованных оценочных компаний в каждом регионе. Около 87% банков проводят проверку отчетов об оценке, и лишь 13% банков принимают отчеты от аккредитованных при банках компаний без проверок. И доля банков, принимающих отчеты без внутренней проверки, постоянно сокращается.

 Итоги проверки отчетов оценщиков в банках разнообразны. Проверка отчетов оценщиков в специализированных подразделениях банков выявляет существенные проблемы в представленных отчетах в 62% случаев, в 13% случаев банки выявляют несущественные недостатки, и лишь четверть отчетов в целом удовлетворяет, предъявляемым требованиям по мнению банковских специалистов.

 Приведенные выше статистические данные выявляют актуальность анализа проверки отчетов оценщиков в банках и выявления типовых проблем.

  Практика показывает, что заемщик иногда влияет на оценщика морально и материально с целью получения максимально возможного кредита под свой объект недвижимости. При этом заказчик услуг по оценке (собственник недвижимости) может уверять, что отчет об оценке в данном случае – простая формальность, с банком уже договорились, отчет нужен срочно и определенная в нем стоимость должна быть только той, которую озвучивает заказчик. В то же время ст. 12 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) устанавливает требования к отчету как к документу, содержащему сведения доказательственного значения.

 Отчет, составленный оценщиком, должен соответствовать действующему законодательству в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик, подписывающий отчет [3]. Саморегулируемые организации проводят плановую и внеплановую проверку отчетов оценщиков [1], являющихся их членами. При выявлении банками проблем в отчете и установлении, какие требования стандартов не были выявлены, можно обратиться в экспертные советы, дисциплинарные комитеты саморегулируемых организаций оценщиков, чтобы были предприняты меры в отношении оценщика, выполняющего некачественные по мнению банка отчеты.

Некоторые банки подписывают договора об оказании услуг о проведении оценки рыночной стоимости объектов залога в качестве «третьей стороны», таким образом, договор об оценке подписывает «Исполнитель» (оценочная компания), «Заказчик» (собственник объекта недвижимости) и «Банк». При этом в договоре может быть предусмотрено при выявлении проблем отчета в части описания расчетов и некорректности исходной информации проведение экспертизы отчета в рамках саморегулируемой организации оценщика за счет оценщика. Необходимо отметить, что стоимость экспертизы сопоставима со стоимостью услуг самого оценщика, что делает для оценщика выполнение некачественных отчетов крайне невыгодным и даже убыточным.

 В ходе выполнения работ об оценке не первом этапе заключается договор на проведение работ по оценке стоимости объекта, в приложении к которому оформляется задание на оценку [2]. Первым пунктом задания на оценку является формулировка объекта оценки и имущественных прав на него. Для корректной идентификации объекта оценки оценщик анализирует правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на объект оценки. Для примера приведем в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, а правоподтверждающего документа – свидетельство о праве собственности. Однако достоверность сведений об объекте оценки оценщик устанавливает не только на основе выше приведенных документов, но и на основе осмотра и других  представленных документов. В российских условиях площади и формулировки  в различных документах могут не совпадать, оценщик может принять допущение о верности площади указанной в кадастровом паспорте на земельный участок, однако тогда есть опасность, что он проводит оценку рыночной стоимости объекта, который не соответствует правоустанавливающему и правоподтверждающему документам, то есть не являющегося объектом залога.

 В случае несоответствия объекта оценки на осмотре предъявляемым документам, например, собственник самовольно надстроил этаж одноэтажного дома, что увеличило на 50% площадь объекта и изменило его характеристики. Оценщик в общем случае будет проводить законодательную допустимость произведенных работ, возможность оформления нового объекта, но в случае оценки для обеспечения залога по кредиту проблемы объекта залога приводят к дополнительным рискам по кредиту.

Обычной рекомендацией большинства банков заемщику в случаях проблемной идентификации объекта недвижимости является приведение в соответствие всех документов по объекту залога. В итоге описание объекта оценки должно включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки [2, 3, 4, 5]. 

 На этапе сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, оценщик сталкивается с обилием рыночной информации по крупным городам и нехваткой рыночной информации по небольшим населенным пунктам. При этом рыночная информация основана на ценах предложений, которые могут быть завышены, потому что цена предложения зачастую выставляется для мониторинга спроса на объект, выставленный по определенной цене. Например, собственник выставляет офис в Москве по завышенной цене для начала, чтобы понять, сколько потенциальных покупателей откликнется при цене 1 кв.м. на уровне 300 тыс. руб., последующее выставление может быть на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв.м. через неделю, а цена сделки через 3 месяца может быть уже на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв.м.  

 Для качественного анализа рынка необходимо анализировать цены сделок, но они являются конфиденциальной информацией, и оценщик, даже если получит доступ к ним, не может официально ими воспользоваться, потому что невозможно выполнить принцип проверяемости [3].

 Иногда профессиональные участники рынка и даже сами оценщики искажают рыночные данные, тогда появляются фиктивные объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом, по завышенным ценам в случае обеспечения по кредиту. На основе этих данных будут выбраны аналоги, построены ценовые диапазоны на рынке, описана рыночная ситуация и т.д. Такую фальсификацию отчета сложно обнаружить начинающему специалисту, потому что представленные в расчетах данные будут подтверждены принтскринами сайтов, фотографиями, отметками на карте и т.д. Но проверить можно путем простого сопоставления данных: например, по аналитическим обзорам средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости в опубликованном обзоре на аналитическом портале по рынку жилой недвижимости в Москве ниже на 30% средней цены по обзору аналогичного сегмента в Смоленске, проведенному оценщиком в отчете. Очевидно, что в случае обзора рынка в Смоленска и установления диапазонов  на уровне аналогичных московских объектов - идет фальсификация оценщиком данных в отчете. Открытые бесплатные обзоры по рынку недвижимости можно найти на аналитических порталах (для примера приведем Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, Анализ рынка недвижимости www.arn.ru,   Информационно-аналитический журнал RWAY www.rway.ru, сборник аналитических оборов  приведен на сайте www.arendator.ru в разделе Аналитика и т.д.).

В ходе анализа рынка и дальнейшего подбора аналогов оценщик сталкивается с проблемой представления на рынке объектов, которые выставлены не по конкурентноспособным ценам, поэтому они могут быть представлены на рынке в течение срока, превышающего типичный срок экспозиции, сделки по таким объектам не совершаются, и они искажают ценовую информацию на рынке. Например, на рынке производственной недвижимости во Владимирской области имеются предложения по производственным помещениям с ценой 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м., но при этом одни и те же объекты появляются на вторичном рынке почти каждый год с незначительным повышением цены. Проанализировав формально цены предложения, можно сделать вывод, что на рынке производственной недвижимости наблюдается прирост цен на 6-8% в год, а средняя цена на 1.к.в. м производственного помещения составляет 45 тыс. руб. за 1 кв.м. Однако профессиональные участники рынка недвижимости наблюдают статистику отсутствия продаж на рынке производственной недвижимости, в том числе не зафиксировано продаж по ценам 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. производственных помещений во Владимирской области. То есть выводы, сделанные на основе анализа цен предложений, могут не соответствовать фактической рыночной ситуации.

 Классическими критериями подбора конкурирующего предложения на рынке недвижимости для анализа являются сопоставимость в первую очередь местоположения, за тем класса объектов, а также масштаба [4, 5]. Однако сопоставимость масштаба зачастую оценщиками не учитывается, поэтому в некоторых отчетах цена 1.кв.м. складов-аналогов площадью до 100 кв.м. распределяется на складские помещения площадью более 10000 кв.м., что может привести к завышению стоимости объекта залога до 20-30%.

Задачей специалиста банка, проверяющего отчет оценщика, является сначала проанализировать сопоставимость данных, используемых оценщиком в расчетах, и данных по анализу рынка из самого отчета, а затем провести независимое исследование рынка.

 Для эффективной работы специалиста банка создаются внутренние документы, инструкции, залоговые анализаторы, которые отличаются степенью детализации, формой изложения. Рассмотрим примерную таблицу экспресс-анализа (табл.1), чтобы провести проверку отчета об оценке стоимости объекта недвижимости для обеспечения залога по кредиту.

 

Таблица 1. Экспресс-анализ отчета (см в первоистонике)

 Проведение экспресс-проверки отчета связано с исследованием рыночной информации, нахождением открытых рыночных данных по аналитике и проверочным объектам. Для проверки приоритетными являются источники информации, где подача объявлений являются платной, тогда серьезность намерений хоть частично подтверждена. 

Использование трех подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного является обязательным, при отказе от использования одного или нескольких подходов оценщик должен привести обоснование отказа от использования [2]. 

 Если использованы все три подхода, то результаты оценки стоимости по подходам могут отличаться в разы в российских условиях, тогда математическая процедура расчета средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках согласования результатов может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости. 

Приоритетным подходом в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости с развитым рынком является сравнительный подход [5]. Именно поэтому методика экспресс-проверки отчетов базируется на проверке расхождения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости от результата расчета в сравнительном подходе и проверке адекватности расчетов, выполненных  в сравнительном подходе.

 Таким образом, в данной статье были проанализированы проблемы идентификации объекта недвижимости как объекта  залога и сбора информации в российских условиях на практических примерах, а также был приведен вариант инструмента банка для проведения  экспресс-проверки отчета на основе анализа рыночной информации, который может быть реализован на примере других отчетов или с учетом которого могут быть подготовлены внутренние инструкции  по проверке отчета об оценке специалистом банка.

 

• Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм и доп.).
• Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
• Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
• Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 25 ноября 2011 г.)
• Оценка стоимости имущества. Учебное пособие. Под ред. И.В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012.