Мирзоян Н.В. Управление стоимостью недвижимости

Статья опубликована в научно-практическом журнале «Современная конкуренция» №2 (2) / 2007 

 
Управление стоимостью недвижимости 
 
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения   
Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
 г.Москва, РФ
 
Управление стоимостью — это интегрирующий процесс, направленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации общих усилий на ключевых факторах стоимости. 
Суть концепции управления стоимостью заключается в том, что управление должно быть нацелено на обеспечение роста рыночной стоимости объекта, которым управляют, т. е. все устремления, аналитические методы и приемы менеджмента должны быть направлены на одну общую цель: максимизацию стоимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости. 
Составными частями стоимостного подхода являются идеология, принципы и процессы. Идеология делает управление осознанным и задает направление движения. Принципы дают базу для обоснованного оценивания альтернатив. Отлаженность процессов определяет эффективность в реализации стратегии и достижении поставленных целей. 
Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве, и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. 
Вопросы управления недвижимостью, основанного на стоимости, касается не только инвесторов и собственников. Недвижимость распределена между государством, регионами, республиками, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами, что закреплено в Конституции РФ и законодательстве страны. 
Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. 
Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потреб-н ости и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. 
Недвижимое имущество — наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 
К особенностям недвижимости как актива относят [2]: 
  • неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов, в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) 
  • существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости; 
  • слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций; 
  • относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками; 
  • неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов; 
  • необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива; 
  • необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний; 
  • низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций. 
При управлении стоимостью недвижимости сплетаются противоречивые интересы: 
 
  • органов власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющих регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости; 
  • девелоопмента; 
  • банков и других институтов (инвестиционных фондов, трастовых фондов), использующих в своей деятельности механизм залогового кредитования; 
  • управляющих недвижимостью; 
  • риэлторов; 
  • государственного и частного нотариата; 
  • строительных организаций; 
  • продавцов недвижимости; 
  • арендаторов недвижимости; 
  • саморегулируемых и общественно-профессиональных объединений — участников рынка недвижимости и т. д. 
Стоимость как наилучший экономический показатель позволяет достигать более ясных и точных целей, поскольку требование любого участника рынка поддается стоимостной оценке. 
Взяв на вооружение принципы управления стоимостью, инвесторы, собственники и управляющие недвижимостью могут принимать более эффективные и обоснованные решения, независимо от выбранных стратегических и оперативных целей. 
Как показывает практика, увеличение рыночной стоимости недвижимости для собственников, инвесторов не противоречит долгосрочным интересам других заинтересованных сторон. Успешно действующие инвесторы создают стоимость для всех участников экономической среды — риэлторов, управляющих недвижимостью, государства (через выплачиваемые налоги) и др. 
Стоимость — лучшая мера результатов деятельности, потому что ее оценка требует полной информации. В то же время известно, что почти невозможно принимать правильные решения, не обладая всей полнотой информации, а ведь ни один другой показатель результатов деятельности не содержит столь полной информации, как стоимость. Однако расплатой за универсальность стоимости является сложность ее определения: она меняется со временем, она неодинакова для различных участников рынка и зависит от целей, с которыми они выступают. 
В то же время стоимость находится под воздействием ряда факторов, которые находятся под влиянием различных участников рынка недвижимости. 
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки, эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. [2] 
Первый уровень (региональный) — уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. 
Второй уровень (местный) — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. 
Третий уровень (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. 
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. 
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов. 
Социальные: 
  • базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; 
  • тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; 
  • тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; 
  • стиль и уровень жизни. 
Экономические: 
  • общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; 
  • факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; 
  • факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги. 
Физические: 
  1. климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; 
  2. экология; 
  3. сейсмические факторы. 
Политические (административные): 
  • политическая стабильность, безопасность; 
  • налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; 
  • зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; 
  • строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; 
  • услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; 
  • наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. 
Ко второму уровню относятся следующие факторы. 
Местоположение: 
  • по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.); 
  • наличие и состояние коммуникаций; 
  • наличие объектов социально-культурного назначения; 
  • размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение; 
  • условия продаж; 
  • особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей; 
  • условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. 
К третьему уровню относятся следующие факторы. 
Физические характеристики: 
  • физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; 
  • качество строительства и эксплуатации; 
  • наличие коммунальных услуг; 
  • функциональная пригодность; 
  • привлекательность, комфорт. 
Архитектурно-строительные: 
  • стиль, планировка, конструкции и т. д.; 
  • объемно-планировочные показатели и др. 
  • Финансово-эксплуатационные: 
  • эксплуатационные расходы; 
  • стоимость строительства; 
  • доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Сложившиеся в мировой практике технологии оценки рыночной стоимости базируются на трех методических подходах: сравнительном, доходном и затратном. [3, 4] 
Суть сравнительного подхода состоит в моделировании стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен недавно состоявшихся продаж аналогичного имущества в сходных рыночных условиях. С целью обеспечения условий сопоставимости состоявшихся сделок по отношению к оцениваемому объекту проводится корректировка цен на продажные объекты по девяти основным критериям сравнения (правам собственности на недвижимость; условиям финансирования; условиям продажи; состоянию рынка; местоположению объекта; физическим характеристикам объекта; экономическим характеристикам объекта; варианту использования; наличию движимого имущества). 
Сущность доходного подхода заключается в оценке недвижимости, исходя из способности недвижимости генерировать доход, причем стоимость недвижимости измеряется текущей стоимостью ожидаемых доходов от оцениваемого объекта недвижимости в будущем. В зависимости от цели оценки текущего состояния и перспектив изменения ситуации на рынке недвижимости оценка стоимости объекта недвижимости производится одним из двух методов: методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков. [3] 
Метод прямой капитализации исходит из стабильности поступления денежных потоков от оцениваемого объекта недвижимости, стабильности их величины и рисков, неизменности текущей рыночной конъюнктуры и сохранении текущих тенденций в будущем. 
Метод дисконтирования денежных потоков исходит из предположения о неустойчивом характере ожидаемых денежных потоков и (или) изменении стоимости актива к концу периода владения им. В этом случае строится прогноз предполагаемой динамики денежных потоков по годам прогнозного периода, и рассчитывается текущая стоимость денежных потоков. Доходный подход позволяет оценивать любые активы, предполагающие возможность извлечения дохода. 
Затратный подход исходит из предположения о том, что типичный инвестор, имеющий возможность выбора, не заплатит за интересующий его объект недвижимости больше того, что стоит на местном рынке приобретение прав застройки равноценного земельного участка и создание на нем улучшений такой же полезности. Отсюда следует, что сумма средств, которые надо затратить на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизводство потребительских свойств данного объекта, эквивалентна его рыночной стоимости. 
Алгоритм затратного подхода включает следующие этапы: 
  • оценка рыночной стоимости участка земли как свободного исходя из доступного варианта землепользования, местных условий обращения земель и информационной насыщенности земельного рынка; 
  • определение полной суммы затрат на воспроизводство (суммы затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки, как нового) или полной суммы затрат на замещение (суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, как нового) с учетом предпринимательской прибыли; 
  • оценка накопленного совокупного износа (физического, функционального и внешнего); 
  • определение общей стоимости объекта недвижимости. 
Проведем сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости по следующим критериям (табл. 1): 
  • описание подхода; 
  • базовые расчетные формулы; 
  • применение подхода в рамках управления стоимостью недвижимости. 
В данной статье на основе данных, используемых в доходном подходе к оценке стоимости недвижимости, представим матрицу индикаторов стоимости, которая используется в управлении стоимостью недвижимости. И на основе базовой формулы метода капитализации представим модели, по которым на основе изменения в одном или нескольких индикаторах стоимости может быть рассчитано изменение стоимости объекта недвижимости. 
Таблица 1  Сравнительная характеристика подходов к оценке стоимости недвижимости (см. в первоисточнике) 
 
Необходимая информация для управления стоимостью объекта недвижимости представлена в табл. 2. 
Таблица 2  Информация, необходимая для реализации концепции управления стоимостью объекта недвижимости (см. в первоисточнике)
На базе информации, представленной в табл. 2, можно рассчитывать изменение стоимости в зависимости от принятия различных инвестиционных решений. 
Метод капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, поскольку основным условием применения метода прямой капитализации является стабильность ожидаемых денежных потоков от объекта оценки в будущем. Если управленческое решение не ведет к дестабилизации денежных потоков, то целесообразно применять для расчета изменения стоимости или добавленной стоимости метод капитализации. Воспользуемся базовой формулой расчета стоимости недвижимости по методу капитализации: 
V=NOI / R,    (1)
где V — стоимость объекта недвижимости; 
R — ставка (коэффициент) капитализации; 
NOI — чистый операционный доход (ЧОД). 
Потенциальный валовой доход (ПВД) — потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100-процентном использовании объекта без учета потерь и расходов, который определяется по следующей формуле: 
ПВД = S • Сар ,      (2)
где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв. м; 
Сар — арендная ставка за 1 кв. м. 
Действительный валовой доход (ДВД) — это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т. е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной плоты с добавлением прочих доходов: 
ДВД = ПВД - Потери + прочие доходы (3)
или
ДВД = ПВД (1 - Кп) + прочие доходы, (4)
где Кп — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду) и от недосбора арендных платежей по объекту. 
Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) — годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР). 
ЧОД = ДВД – ОР, (5)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: (см. в первоисточнике)
R – ставка капитализации;
NOI i   – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;  
Vi  – цена продажи i-го объекта-аналога:
k– количество аналогичных объектов недвижимости.
Поскольку чистый операционный доход не является информацией, раскрываемой в ходе продажи или предложения аналогичных объектов, то необходимо рассчитывать чистый операционный доход для аналогичных объектов на основе рыночной информации. Таким образом, формула преобразовывается и имеет вид:  (см. в первоисточнике)
где 
R – ставка капитализации;
ПВД i   – потенциальный валовой доход i-го объекта-аналога;  
Кп i   — коэффициент потерь от недозагруз-ки и недосбора арендных платежей i-го объекта-аналога; 
ОР i   — операционные расходы i-го объекта-аналога; 
V i   — цена продажи ¡-го объекта-аналога; 
k — количество аналогичных объектов недвижимости. 
 
Таким образом, стоимость объекта недвижимости может быть записана следующим образом 
 
Таким образом, формула метода капитализации преобразовывается и имеет вид: (см. в первоисточнике) 
 
R i – ставка капитализации по i-му сценарию;
S i   – площадь, сдаваемая в аренду по i-му сценарию;  
Сар i   – ставка арендной платы по i-му сценарию; 
Kп i   – коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей по i-му сценарию;
Дпр i   – прочие доходы  объекта по i-му сценарию;
ОР i   – операционные расходы объекта по i-му сценарию;
Vi  – стоимость объекта недвижимости по i-му сценарию.
Рассчитав стоимость объекта недвижимости до принятия решения и в результате принятого решения, можно говорить о добавленной стоимости объекта недвижимости в результате решения. 
  , где                                            ( 9)
∆Vi  – стоимостной эффект реализации по ¡-му сценарию вследствие реализации управленческого решения. 
Vi  – стоимость объекта недвижимости по i-му сценарию вследствие реализации управленческого решения;
Vо  – стоимость объекта недвижимости до принятия  решения.
Рассмотрим на практическом примере возможности использования концепции и применения полученных результатов. 
Анализируя полученные результаты, можно сказать, что максимальная стоимость достигается в сценарии № 1, т. е. при принятии решения о типе арендной ставке, максимальная стоимость объекта недвижимости достигается, если использовать валовую арендную ставку. Однако информация, используемая в расчетах, позволяет увидеть резервы увеличения стоимости объекта недвижимости, т. е. по каким направлениям возможно предпринять решения, которые могут привести к увеличению стоимости объекта недвижимости. 
Чтобы выявить факторы, влияющие на стоимость объекта, целесообразно проанализировать отношение показателей оцениваемого объекта по отношению к среднерыночным. 
Валовая ставка аренды ниже среднерыночного уровня, следовательно, возможно планировать мероприятия по приведению валовой арендной ставки по объекту на среднерыночный уровень. 
 
Таблица 3  Пример сбора и анализа информации для управления стоимостью недвижимости (см. в первоисточнике)
 
 Таблица 4 Расчет стоимости в результате принятия решения о выборе типа арендной ставки (см. в первоисточнике) 
Таблица 5 Анализ факторов стоимости оцениваемого объекта недвижимости
(См. в первоисточнике
 
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты оцениваемого объекта выше среднерыночного показателя, следовательно, возможно планировать мероприятия по увеличению загруженности объекта, однако бюджет данных мероприятий не должен превышать суммы прироста стоимости объекта недвижимости в итоге, иначе мероприятия будут неэффективными с точки зрения управления стоимостью недвижимости. 
Подставим в формулу (9) выражение для стоимости объекта недвижимости из формулы (8). Если ставка капитализация, размер арендной ставки, операционных расходов, прочих доходов остаются неизменными, то изменение стоимости, вызванное приведением коэффициента потерь на среднерыночный уровень, может быть рассчитано по формуле (10): (См. в первоисточнике)
Для нашего примера изменения коэффициента загруженности наиболее вероятно до среднерыночного уровня (7 %), значит на 0,5 %. Поскольку решение о типе арендной ставки уже принято, то воспользуемся значениями из табл. 5 по сценарию № 1 для расчета прироста стоимости объекта недвижимости по формуле (10):  (См. в первоисточнике) 
 
Мероприятия по снижению потерь от недозагрузки и неуплаты целесообразны, если их бюджет не превышает суммы прироста стоимости. Необходимое соотношение эффекта и вложений индивидуально для каждого собственника и инвестора. Например, для данных нашего примера один инвестор может считать эффективным проведение мероприятий, бюджет которых составляет 300000 рублей, для достижения прироста стоимости объекта недвижимости на 740000 рублей, а для другого инвестора это решение покажется нецелесообразным. Однако и консервативный, и агрессивный инвесторы сочтут нецелесообразными мероприятия, бюджет которых более 740000 рублей, для достижения прироста стоимости объекта недвижимости 740000 рублей. 
Нами был рассмотрен лишь один параметр (потери от недозагрузки и неуплаты), изменение которого приведет к росту стоимости объекта недвижимости. Аналогичным образом возможно рассмотреть изменение других показателей, влияющих на стоимость, и рассчитать добавленную стоимость объекта недвижимости в результате принятия решения и величину максимального бюджета мероприятий для достижения изменения выбранного параметра и стоимости объекта в целом. 
Таким образом, в рамках данной статьи были рассмотрены сущность объектов недвижимости, основы концепции управления стоимостью недвижимости и алгоритм реализации концепции управления стоимостью недвижимости. Реализация концепции управления стоимостью недвижимости была проиллюстрирована на практическом примере. 
 
Литература
  1. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости: Уч. пособие. — СПб.: Изд-во «Питер», 2001. 
  2. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. — СПб.: Изд-во «МКС», 2003. 
  3. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2005. 
  4. Оценка стоимости недвижимости/Под редакцией С. В. Грибовского, Е. Н. Ивановой, Д. С. Львова, О. Е. Медведевой — М.: Изд-во «Интерреклама», 2003. 
  5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. с англ. — М.: Изд-во «Дело», 1997.