Мирзоян Н.В. Выбор безрисковой ставки доходности в рамках оценки недвижимости

Статья опубликована в сборнике материалов конференции «Совершенствование механизма реализации права как основа экономического развития». Выпуск 2. - М.:МФПА, Маркет ДС, 2007

 
Выбор безрисковой ставки доходности в рамках оценки недвижимости
 
Н.В.Мирзоян, 
к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения  
 Московского финансово-промышленного университета «Синергия»,
 г.Москва, РФ
 
В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости одним из наиболее сложных вопросов является расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации.
При расчете ставки дисконтирования в большинстве случаев пользуются методом кумулятивного построения, когда ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:
r =  rf + p1 + p2 + p3,                                           (1)
где
rf – безрисковая ставка доходности; 
p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости;
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
 
При расчете ставки капитализации методом с учетом возмещения капитальных затрат, ставку капитализации рассчитывают по формуле:
R   = re  – ΔIv · r1                                            (2)
или
R   = (rf + p1 + p2 + p3 ) – ΔIv · r1                                            (3)
 
где R  – ставка капитализации;
re  – ставка доходности  на собственный капитал;
r1  – норма возврата капитала;
ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
 
Таким образом мы видим, что в большинстве случаев при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода, необходимо определить безрисковую ставку доходности (rf).
На практике в качестве безрисковой ставки доходности используют либо доходность по государственным ценным бумагам либо доходность по банковским депозитам, так как по данным финансовым инструментам гарантирован возврат вложенных средств.
Однако в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости имеются особенности в использовании безрисковой ставки доходности, которые влияют на выбор безрисковой ставки.
Рассмотрим фактические данные определения безрисковой ставки доходности в рамках оценки рыночной стоимости недвижимости доходным подходом.
В таблице 1 представлен расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных банковских ставок.
Таблица 1. 
Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности на 28 мая 2006 г.     (см. в первоисточнике)
Примечание: расчеты произведены на основании информации сайтов Сбербанка РФ (http://www.sbrf.ru), Внешторгбанка (http://www.vtb24.ru), Альфа-банка (http://www.alfa-bank.ru), Банка Москвы (http://www.mmbank.ru), Газпромбанка (http://www.gazprombank.ru).
В таблицах 2, 3 представлен расчет безрисковой ставки доходности на основе доходности к погашению облигации внутреннего государственного валютного займа, выпущенной в обращение Минфином РФ на срок до 14 ноября 2007 года.
Таблица 2  Информация по эмиссии ОВГВЗ VIII (см. в первоисточнике)
Таблица 3 Информация о котировках долговых бумаг (см. в первоисточнике)
 
Примечание: Информация о долговых ценных бумагах взята с сайта Информационного агентства «Cbonds» (http://www.cbonds.ru). 
 
Таким образом, мы можем рассчитать безрисковую ставку доходности по банковским ставкам на депозиты в размере 7.3%. В то время как безрисковая ставка доходности по государственным облигация определена в размере 6,04%. 
В рамках оценки недвижимости, к безрисковой ставке доходности прибавляется премия за риск низкой ликвидности, а значит, безрисковая ставка доходности должна обладать высокой ликвидностью. 
Именно по причине разной ликвидности банковского депозита и государственной облигации мы получили разницу в результатах расчета ставки доходности, так как банковский депозит обладает меньшей ликвидностью, чем котируемые на рынке облигации. Следовательно, и в составе ставки по депозитам уже присутствует некоторая премия за риск более низкой ликвидности.
В рамках оценки недвижимости при расчете ставки дисконтирования и ставки капитализации, если в последующем добавляется премия за риск низкой ликвидности, то в качестве финансового инструмента для расчета безрисковой ставки доходности должны выбираться государственные ценные бумаги, котируемые на рынке, например, облигация внутреннего государственного валютного займа, выпущенная в обращение Минфином РФ.
 
Список использованной литературы
  1. «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. и доп.;
  2. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Учебное пособие, М., Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, «Дело» 1998г. 
  3. Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997 г.
  4. Грязнова А.Г., Федотова М.А,, «Оценка недвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2005
  5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., «Оценка стоимости недвижимости», Москва, «Интерреклама», 2003