Вусов А. В Разработка методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда

Вусов А. В.

Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»

Российская Федерация, Москва

 

Линиями обозначены графики линейной, квадратичной и кубической функций. 

На графике рассеивания значений средней цены (y) и уровня CO, NO, NO2, максимального значения загрязнения почвы и среднего уровня загрязнённости почв (x) визуальные зависимости отсутствуют.

 

Множественная регрессионная модель: описательная статистика Таблица 14.

(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)

Множественная регрессионная модель: корреляции. Таблица 15.(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)

Из представленной выше таблице можно сделать заключение, что все переменные, кроме уровня NO, имеют статистически значимую корреляцию с описываемой переменной, т.е. с арендной ставкой на торговые площади. Практически все предикторы коррелируют друг с другом, кроме уровня NO и показателей загрязнения почв.

Описание регрессионной модели. Таблица 16.

(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)

Коэффициент R2 приблизительно равен 0,18, следовательно, регрессионная модель объясняет 18% общей дисперсии (разброса) данных. Это можно интерпретировать так, что на 18% стоимость аренды торговых площадей можно объяснить через показатели экологической обстановки района.

Результаты дисперсионного анализа (ANOVAb (Analysis of variation)). Таблица 17.

(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)

Так как коэффициент значимости Fменьше, чем 0,05, то регрессионная модель лишена смысла, так как она хуже описывает данные, чем константа.

Коэффициенты регрессионной модели. Таблица 18.

(смотреть в первоисточнике Национальная безопасность. NOTA BENE. – 2012. – №4)

В целях разработки методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда сначала обратимся к действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, а именно, к федеральным стандартам оценки.

Согласно ст. 4, п. 18, федерального стандарта №1 «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки…». 

Таким образом, проблема оценки стоимости объектов оценки, в т. ч. недвижимого имущества с учетом экологического вреда заложена на законодательном уровне, что говорит об актуальности данной проблемы.

Предлагаемая методика оценки основывается на загрязнениях атмосферы (воздуха) и почвы т. к. данные экологические среды наиболее часто подвергается негативным воздействиям и наиболее существенно влияют на стоимость недвижимости. Экологический вред от загрязнения гидросферы, в частности рек и притоков, не учитывается при формировании методики. Данное заключение было сделано, исходя из состояния гидросферы г. Москвы. Согласно проведенному исследованию, уровень ПДК в водных объектах на все территории г. Москвы не соответствует нормативам. Состояние гидросферы характеризуется как «умеренно загрязненное», для основных реки и протоков характерно превышение предельно допустимых концентраций более чем в 2 раза по многим основным загрязняющим элементам. Исходя из этих данным, возможно сделать вывод, что из-за загрязненного состояния гидросферы на всей территории г. Москвы, влияние данного фактора на стоимость недвижимости будет носить крайне слабый характер, который в полной мере проявляется при рассмотрении других загрязнений: атмосферного воздуха и почвы.

Процедуру оценки стоимости недвижимости с учетом влияния экологического вреда можно разделить на несколько этапов.

I этап. Определение возможности применения методики оценки недвижимости с учетом влияния экологических факторов

II этап. Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости.

III этап. Выбор источника информации о ценах на недвижимое имущество в г. Москве.

IV этап. Определение существенных экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости

V этап. Выбор статистического инструментария для проведения расчетов. 

VI этап. Расчеты и анализ результатов.

Разработанная методика используется для выделения из стоимости недвижимости той ее части, которая обусловливает влияние экологического вреда. Данная экологическая составляющая оценки недвижимости рассматривается в качестве оценки вреда от экологических нарушений. 

Прежде чем проводить расчеты, позволяющие оценить влияние экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве, нужно сначала убедиться в возможности применения рассматриваемой методики для нашего объекта исследования.

В соответствии с методикой, изложенной выше, начнем с пер¬вого этапа «Определение возможности применения методики» на примере г. Москвы.

Применение методики оценки стоимости недвижимости с учетом экологического вреда на рынке московской недвижимости базируется на выполнении нижеследующих обязательных условий.

1. Условия, связанные с оценкой состояния рынка недвижи¬мости, а именно:

• население Москвы отличается мобильностью, т. е. рынок недвижимости активен;
• рынок недвижимости в Москве в основном определяется экономическими отношениями спроса и предложения и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов, таких как фе¬деральное и местное законодательство, регулирующее процеду¬ры регистрации сделок с недвижимостью, и т.п.;
• данные о предложениях на рынке недвижимости общедос¬тупны;
• существуют экологически мотивированные предпочтения у потребителей.

Проведенный анализ состояния рынка недвижимости г. Москвы показал, что московский рынок недвижимости удовле¬творяет вышеназванным условиям.

Рассмотрим следующую группу условий, подтверждающих возможность применения:

1) Имеются данные, необходимые для проведения расчетов. Этот факт подтверждается наличием достаточно большого коли¬чества печатных изданий с информацией о ценах предложения на рынке. Периодические издания, к примеру, «Недвижимость и цены», «Из рук в руки», «Недвижимость без границ», «Квадратный метр», «Дайджест российской и зарубежной недвижимости», а также другие газеты и журналы, материалы в Интернете, печат¬ная продукция, выпускаемая риэлтерскими и девелоперскими ор¬ганизациями, позволяют легко получать требуемую информацию. 

Следует отметить, что аналитическими агентствами выпускается также ежемесячной и еженедельной статистическая информация о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.

2) Следующее условие допустимости применения методики связано с соблюдением принципа сопоставимости данных. Для его выполнения при построении базы данных для проведения расчетов будут использоваться следующие данные:

• данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года»); 
• данные о средних ценах предложений по арендным ставкам  на офисные помещения на май 2011 г.; 
• данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май 2011 г.; 
• данные о состоянии окружающей среды по районам г. Моск¬вы на основе базы данных о загрязнении атмосферного воздуха и почвы, собираемых ГПУ «Мосэкомониторинг» (Доклады о состоянии окружающей среды в городе Москве в 2007 и 2008 гг.).

Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т. к. согласно ретроспективной информации, экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 и 2010 гг. в открытых источниках информации найдено не было.

Таким образом, можно сделать вывод, что применение методики на рынке недвижимости г. Москвы обосновано.

Второй этап «Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости».

За единицу обследования принимается жилая, офисная и торговая недвижимость, а именно: квартиры, офисные помещения в административных зданиях и торговые помещения, предлагаемые к продаже на вторичном рынке недвижимости.

Спрос на жилье в Москве имеет устойчивые и стабильные тенденции, основан на: естественном намерении улучшить жилищные условия, желании переселиться в самый богатый город России, необходимости сохранить денежные сбережения.

Спрос на коммерческую недвижимость в Москве в основном связан с инвестиционными мотивами.

Выбор в качестве объекта исследования квартир, офисных помещений в административных зданиях и торговых помещениях обоснован тем, что:

• данные виды недвижимости являются самыми распространенными;
• имеется большой массив данных о ценах на квартиры и арендных ставках на офисные и торговые помещения;
• на стоимость недвижимости в большей мере отражается влияние экологического вреда.

Источником цен на квартиры по районам г. Москвы (третий этап), как было упомянуто выше, является аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), статья «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года».  Методика расчета средней цены за 1 кв. м квартир по районам г. Москвы представлена на сайте аналитического центра (http://www.irn.ru/methods/). Стоит сказать, что методика учитывает разнообразные факторы, такие как площадь, тип дома, количество комнат, близость к центральному району города, удаленность от метрополитена, площадь кухни, наличие/отсутствие балкона и т. д.

Источниками об арендных ставках на офисную и торговую недвижимость являются информационные порталы в сети Интернет, а именно: www.arendator.ru, www.irr.ru и www.realto.ru. При этом в выборку попадали от 5 до 8 объектов коммерческой недвижимости по каждому из районов г. Москвы, далее определялось среднее значение ставки аренды по району.

С целью обеспечения прин¬ципа однородности ценообразования, исходная база данных должна быть скорректирована нижеследующим образом. Специфика Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и огра¬ниченности в выборе объектов недвижимости на вторичном рынке. Новая массо¬вая застройка в центре практически не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, недвижимость, находящаяся за пределами МКАД, но относящиеся административно к Москве, также имеет свои специ¬фические особенности, которые сказываются на ее стоимости.

Исходя из этих соображений, для соблюдения принципа одно¬типности, объекты недвижимости, относящиеся к Центральному ад¬министративному округу и районам Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения. Анализ данных о ценах на квартиры и арендных ставках на коммерческую недвижимость показал, что в районах, граничащих с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы также влияет фактор престижности центра города. Поэтому из первоначальной выборки были исключены районы, граничащие с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы. Таким образом, в выборку попали 74 района из восьми округов г. Москвы, которые включают 68 станций метро. 

Для осуществления четвертого этапа необходимо выбрать экологические факторы, которые в большей степени влияет на стоимость недвижимости. 

Согласно проведенному исследованию, корреляция между экологическими загрязнениями находится в обратной зависимости от цен на недвижимость. То есть чем больше загрязнений в округе, тем дешевле объекты недвижимости.

Корреляция между средними ценами на недвижимость в округах и экологическим вредом. Таблица 1.(Смотреть первоисточник Мир науки, культуры, образования. – 2012. – № 3 (34))