Вусов А. В. Анализ подходов к стоимостной оценке недвижимости с учетом факторов экологического вреда

 

Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»

Российская Федерация, Москва

• при установлении стоимости недвижимости;
• при анализе наиболее эффективного использования;
• при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей использования недвижимого имущества;
• при оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения. 

При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для населения, различные выплаты населению. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т. д.

При определении стоимости объектов недвижимости в расчетах может учитываться удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами.

При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек включают экологические платежи за загрязнение, а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям. При этом издержки формируют отрицательные денежные потоки, состоящие из компенсационных и страховых выплат в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий и т. д. Методы доходного подхода возможно использовать при расчете недополученной прибыли от влияния экологических факторов на оцениваемый объект за период выбытия данного объекта из использования.

При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы могут рассматриваться как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравнения, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации.

В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения. К количественным показателям относятся, измеряемые характеристики природной среды.

К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением. Качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов.

Примером таких качественных характеристик могут быть характеристики, связанные с топографией участка, наличием красивого вида близостью парка, гидрологическими особенностями территории. Характеристика экологической обстановки как благоприятная, неблагоприятная, относительно благоприятная и т. д. 

Однако использование подобного метода не всегда возможно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположения оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный мониторинг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не налажен, получение исходной информации для расчета индексов весьма проблематично.

Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показателей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние экологической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.