Вусов А. В. Анализ влияния экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве

Руководитель проектов Консалтинговой группы «Апхилл»

Российская Федерация, Москва

Прежде чем проводить расчеты, позволяющие оценить влияние экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве, нужно сначала убедится в возможности применения анализа для объекта исследования – недвижимости.

Первый этап. Анализ влияния экологического вреда на стоимость недвижимости базируется на выполнении нижеследующих обязательных условий.

2. Условия, связанные с оценкой состояния рынка недвижимости, а именно:

• население Москвы отличается мобильностью, т. е. рынок недвижимости активен;
• рынок недвижимости в Москве в основном определяется экономическими отношениями спроса и предложения и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов, таких как федеральное и местное законодательство, регулирующее процедуры регистрации сделок с недвижимостью, и т. п.;
• данные о предложениях на рынке недвижимости общедоступны;
• существуют экологически мотивированные предпочтения у потребителей

Проведенный анализ состояния рынка недвижимости г. Москвы показал, что московский рынок недвижимости удовлетворяет вышеназванным условиям.

Рассмотрим следующую группу условий, подтверждающих возможность применения анализа:

Следует отметить, что аналитическими агентствами выпускается также ежемесячной и еженедельной статистическая информация о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.

3. Следующее условие допустимости связано с соблюдением принципа сопоставимости данных. Для его выполнения при построении базы данных для проведения расчетов будут использоваться следующие данные:

• данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года»);[1]
• данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на офисные помещения на май 2011 г.;
• данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май 2011 г.;

Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т. к. согласно ретроспективной информации экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 г. и 2010 г. в открытых источниках информации найдено не было.

Таким образом, можно сделать вывод, что применение анализа на рынке недвижимости г. Москвы обосновано.

Второй этап «Выбор объекта исследования для анализа».

За единицу обследования принимается жилая, офисная и торговая недвижимость, а именно: квартиры, офисные помещения в административных зданиях и торговые помещения, предлагаемые к продаже на вторичном рынке недвижимости.

Московский рынок недвижимости̶ самый активный в России. На нем задействованы все возможные рыночные агенты ̶ физические лица, юридические лица, государство; ежегодный оборот составляет десятки миллиардов рублей. 

В оценочной деятельности дли определения стоимости недвижимости широко используют метод сравнения продаж, который заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов и их сравнении с объектом оценки. Данный метод основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный объект, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объектов, схожих или аналогичных оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Метод сравнения продаж иногда применяют, когда хотят определить влияние экологического фактора на стоимость жилой недвижимости. Сравнивая аналогичные квартиры, но в районах с разной экологической обстановкой, разница в стоимости недвижимости может отражать стоимость экологического блага в экологически чистом районе и, соответственно, экономический ущерб от загрязнения в экологически неблагоприятном районе.

Таким образом, выбор в качестве объекта исследования квартир, офисных помещений в административных зданиях и торговых помещениях обоснован тем, что:

• данные виды недвижимости являются самыми распространенными;
• имеется большой массив данных о ценах на квартиры и арендных ставках на офисные и торговые помещения;
• на стоимость недвижимости в большей мере отражается влияние экологического вреда.

Источником цен на квартиры г. Москвы (третий этап) является аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), статья «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года». Методика расчета средней цены за 1 кв. м квартир по районам г. Москвы представлена на сайте аналитического центра (http://www.irn.ru/methods/). Стоит сказать, что методика учитывает разнообразные факторы, такие как площадь, тип дома, количество комнат, близость к центральному району города, удаленность от метрополитена, площадь кухни, наличие/отсутствие балкона и т. д.

Источниками об арендных ставках на офисную и торговую недвижимость являются информационные порталы в сети Интернет, а именно: www.arendator.ru, www.irr.ru и www.realto.ru. При этом в выборку попадали от 5 до 8 объектов коммерческой недвижимости по каждому из районов г. Москвы, далее определялось среднее значение ставки аренды по району.

С целью обеспечения прин¬ципа однородности ценообразования, исходная база данных должна быть скорректирована следующим образом.

Специфика Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и огра¬ниченности в выборе объектов недвижимости на вторичном рынке. Новая массо¬вая застройка в центре практически не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, недвижимость, находящаяся за пределами МКАД, но относящиеся административно к Москве, также имеет свои специ¬фические особенности, которые сказываются на ее стоимости.

Исходя из этих соображений, для соблюдения принципа одно¬типности, объекты недвижимости, относящиеся к Центральному ад¬министративному округу и районам Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения. Анализ данных о ценах на квартиры и арендных ставках на коммерческую недвижимость показал, что в районах, граничащих с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы также влияет фактор престижности центра города. Поэтому из первоначальной выборки были исключены районы, граничащие с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы. Таким образом, в выборку попали 74 района из восьми округов г. Москвы, которые включают 68 станций метро. 

Для проведения анализа (четвертый этап) и выявления влияния экологических загрязнения на цены недвижимого имущества, были выделены следующие экологические факторы:

1.загрязнение атмосферы:

• оксид углерода (СО);
• диоксид азота (NO2); 
• оксид азота (NO).

2.максимальный уровень загрязнения почвы;

3.средний уровень загрязненности почв.

На долю данных загрязнений приходится до 90% от суммарного показателя экологических загрязнений по г. Москве. Таким образом, основными определяющими экологическими факторами, которые в большей степени влияют на цены квартир, являются загрязнения воздуха (атмосферы) и загрязнения почв.

Для проверки гипотезы о влиянии экологического вреда на стоимость недвижимости анализировалась корреляция между стоимостью недвижимостью и уровнями загрязнений. Результаты анализа представлены ниже.

Корреляция между средними ценами на недвижимость в округах и экологическим вредом. Таблица 1. (см.первоисточник (Материалы научно-практической конференции: «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях турбулентных бизнес-сред: современные вызовы»)

Таким образом, можно утверждать, что влияние экологического вреда на стоимость недвижимости находится в обратной зависимости, т. е. чем хуже экологическая обстановка, тем дешевле объекты недвижимости в округах г. Москвы. Особенно ярко отрицательная корреляция просматривается на загрязнении почв.